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都市計画税と固定資産税は毎年どれくらい掛かる?どうやって計算する?

316 views 2017.1.30
都市計画税と固定資産税は毎年どれくらい掛かる?どうやって計算する?
住宅用、不動産投資用のいずれの用途でも必ず必要となる不動産の維持費。その中で最も大きな負担額になるのが固定資産税および都市計画税といった税金でしょう。

物件が建っている場合は光熱費や修繕費、火災保険料なども大きな負担になりますが、本当に更地を持っているのならばそれらの費用はかかりません。しかし更地でも掛かるのがこの固定資産税と、土地計画税です。
これらの税金は毎年どのくらい掛かるのか、また軽減するための施策はあるかなどについて、ご説明します。
目次

1.固定資産税とその計算方法

2.都市計画税の算出方法は?

3.軽減措置にはどんなものがある?

4.まとめ

1.固定資産税とその計算方法

固定資産税とは、その名のとおり、土地や家屋、そして償却資産などの固定資産の所有者に対し、課される税金となっています。不動産の登記簿から転機された、固定資産課税台帳に記されている、毎年1月1日時点の所有者に対して課せられます。

固定資産税の課税対象となる土地には、住宅用地以外にも、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、原野なども含まれます。また家屋には住まい以外にも店舗や工場、倉庫などの建物も含まれます。償却資産には「土地及び家屋以外の、事業の用に供することができる資産」と法律で取り決められており、仕事に利用する機械どが含まれるようになっています。
自宅を持っている人、賃貸物件を所有している人は必ず支払う必要がありますが、賃貸物件に住んでいる人には関係のない税金と言えるでしょう。

この固定資産税は土地と家屋でそれぞれ別の計算方法になっており、自分の所有資産の価格を一定の基準をもとに算出した額に、税率及び軽減措置の係数をかけることで算出できるようになっています。

土地の固定資産税の算出方法
固定資産税評価額(路線価×面積×評点)×0.014です。
この固定資産税評価額は土地における課税標準額と表記されます。

家屋の固定資産税の算出方法
固定資産課税台帳に記載の家屋の課税標準評価額×0.014となっています。

ここで気になるのは、固定資産税評価額とはどういうものか、ということでしょう。まず基準として、総務大臣の定める固定資産評価基準があります。それに基づいてそれぞれの土地の路線価を算定。さらに画地計算法を適用することで、固定資産税の評価額を出しています。基準となる路線価は、3年に一度見直しが行われており、近年では平成27年に行われました。路線価は国税庁のウェブサイトで確認ができます。
家屋の固定資産税の算出基準となる、課税標準額は、総務大臣の定める固定資産評価基準が元になっています。これは家屋の取得価格ではなく、その家屋を建てるのに、どれくらいの費用がかかるのかという算出基準になっています。
例えば木造の家屋ならば建築費は比較的安いので、課税標準額も安めですし、RC造ならば高くなります。さらに経年による減点補正率もあり、古い家屋ほど安くなります。この減点補正も木造住宅のほうが大きくなっており、建築後25年経過すれば当初の2割まで安くなります。

2.都市計画税の算出方法は?

都市計画税とは、都市計画事業又は土地区画整理事業を行うことを目的とした税金です。
これも固定資産税と同様に、1月1日の時点で登記簿に記載されている人間に対して課税されます。固定資産税とは異なり、都市計画法が運用されていない地域(山間部)などの土地では課税対象になっていません。東京都は奥多摩、檜原以外の都内全域が市街化区域となり、都市計画税が課税されます。
参考URL: 東京都都市整備局「 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針等の概要について 」

神奈川県の場合は一部の市町村では市街化区域外となり、都市計画税が課税されないこともあります。
参考URL: 神奈川県 都市計画法適用市町一覧

都市計画税の算出
・土地:土地の課税標準額×0.003
・家屋:家屋の課税標準額×0.003(最大)

市町村によって異なることもあるので、確認しておきましょう。
東京都の場合は以下から確認できます。
参考URL: 東京都主税局

家屋に対する税金は固定資産税と都市計画税で、課税標準額の1.4+0.3%(最大)
と覚えておきましょう。

3.軽減措置にはどんなものがある?

固定資産税にはいくつかの軽減措置があるので、知っておけば支払いの計算が立てやすくなります。

(1)住宅用地の課税標準額に対する軽減措置
小規模住宅用地(土地面積200m2以下の部分)ならば課税標準額が1/6
一般住宅用地(土地面積200m2を超えている部分)は課税標準が1/3

家を建てているのと、建てていないのでは税率が大幅に異なるので
空き家問題を引き起こす要因にもなっています。

都市計画税の住宅用地に対する軽減措置
小規模住宅用地(住宅1戸あたり200m2の住宅用地)は1/3
その他の住宅用地(200m2)を超える部分の住宅用地)は2/3に
ただ東京都では小規模住宅用地が1/2になる措置しかないなど、自治体によっても異なります。

(2)新築住宅に対する軽減措置
3階建て以上の耐火構造、準耐火構造…新築後5年間の税金が1/2
上記以外の一般住宅・・・・・・・・・・・新築後3年間の税金が半額

(3)省エネ住宅などのリフォームに伴う軽減措置
バリアフリー、耐震、省エネ住宅などのリフォームを行うことで、翌年の固定資産税が2/3になります。

(4)不服があれば申し立てできる
あまりにも固定資産税の評価額が高いと感じた場合には、不服の申請が可能です。東京都の場合は、価格の決定が行われた3ヶ月以内に東京都固定資産評価審査委員会に対し、審査の申し出ができます。固定資産税が徴収されすぎていた、という実例はいくつかありますので、税額次第で再審査を要求してみても良いでしょう。

では具体的に路線価が1平方メートルあたり20万円の土地を100平方メートル所有し、100平方メートルの住宅を所有していたらどうなるでしょうか?

家屋の価格は木造築10年の経年減点補正率0.54をかけて432万円とします。
路線価が20万円に対し、面積が100平方メートルなので、20×100で2000万円。
固定資産税の課税標準額は1/6になるので、333万円。
そこに税率の0.014をかけると約46,600円です。 都市計画税は2000万円に軽減措置の1/3をかけると666万円で、税率の0.003をかければ約2万円。 この2つの数字の合計で66,600円です。
家屋は432万円に0.017をかければ約73,500円です。
つまり最終的な年間の税額は約14万円になります。

ただし上記はあくまで目安であり、実際には評点が係数になるので、この金額からさらに10%以上、上下します。正確な税額が知りたい場合は都や県の税事務所で

1.固定資産税の課税明細書で確認する
2.固定資産税課税台帳を閲覧する
3.固定資産税評価証明書を取得する


という方法を取りましょう。

4.まとめ

固定資産税と都市計画税は必ずかかる税金です。しかしリフォームや新築を行えば節税が可能なので、それらの思考を行う時には、節税条件を満たせるような内容にすることを検討すべきでしょう。
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ライター長嶋 シゲル

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