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【現役サラリーマン大家が語る!Vol.18】 コンパクトシティから学ぶ勝てる不動産投資

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306 views 2017.2.17
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.18】 コンパクトシティから学ぶ勝てる不動産投資
一部の書籍やインターネットの情報を見ていると、都内であれば利回りは低いかもしれないが賃貸経営は易しいという情報もあります。

しかし、2020年代中盤からは東京都の人口が減少傾向に転じるため東京都であればどこで不動産投資をしても高い稼働率を保てるかというとそういうわけでもなくなっていきます。

本日はこの人口減少と不動産投資を始める立地について「コンパクトシティ」の考えと結び付けてお伝えします。
目次

1.コンパクトシティ化していく首都圏

2.結局は需要と供給

3.使える情報は使う

1.コンパクトシティ化していく首都圏

コンパクトシティ化していく首都圏
最近、コンパクトシティという言葉をよく聞きませんか?
コンパクトシティとは、「機能を中心部に集めることで、マイカーに頼らず、公共交通機関や徒歩で暮らせる街」という定義がなされています。

つまり、都内であれば徒歩15分~20分程度であっても、現在はそれなりの需要がある地域もあります。しかし、今後は、人口が減少していくにしたがって、公共交通機関から近い立地に住居が集中していく傾向が強くなっていくということです。

不動産というのはその言葉通り、動かない資産です。一旦購入すると場所を動かすことが出来ません。従って、立地が非常に賃貸経営に及ぼす影響が大きいということは皆さんの想像通りですが、東京都をはじめとした都内近郊であれば、どこに不動産を購入したとしても、基本大けがをすることをないという考え方は改めた方が良いと個人的には考えています。

コンパクトシティの定義では公共交通機関とありましたが、私は都内近郊で最も多くの人が利用する交通機関は間違いなく電車であり、最寄駅からの徒歩距離がどの程度か?というのが、今後更に重要になっていくと考えています。

最寄駅より徒歩距離が近い立地というのは遠い立地と比べると利回りが低くなる傾向があります。しかし、物件取得後の空室率や将来の売却を考えると、私は多少利回りが低くなったとしても、利便性の良い最寄駅付近の不動産を好んで購入するというスタイルで臨んでいます。

ちなみに、ここでいう最寄駅付近というのは、出来れば徒歩5分以内、遠くても徒歩10分以内と私自身の中で決めています。

2.結局は需要と供給

立地を選ぶ際に何を注意すべきかと言うと、一言で言えば需要と供給のバランスです。

どんなに有名な場所であっても、既に多くの住居があり、そこに住んでいる方と住もうとしている方の合計世帯数よりも大きく上回っているのであれば、必然的に空室リスクが高くなります。

現在、都内で多くの住居建築がされているので、供給が需要を上回っている状況が続き、今後もそれは顕著になっていくことが予想されます。

では、どのようにして需要と供給のバランスを調査すれば良いかということですが、私は以下の方法をベースに調査をするようにしています。

1. 人口流入超・流出超の支店 人口の減少が続くエリアよりも、人口の増加が続くエリアを狙う。具体的には以下データを参照。

・総務省統計局データ(都道府県別)
・市町村のHPに発表されている人口推移、世帯数推移のデータ(人口より世帯数重視で見る)
・駅別乗降客数(5万人以上が目役)
・新聞に発表される資料(年に1回くらい発表される人口動態など)

2. 敷金・礼金の設定を見る
敷金・礼金の設定が2・2であれば、大家優位。1・1であれば普通。0・0であれば、競争が激しい地域。

3. 地元の不動産屋さん(賃貸仲介業者)にヒアリングを行う。
間違いない方法。必ずヒアリングは行う。

色々な方法が書籍やインターネットで述べられていますが、まず上記3つは絶対に必要だと考えています。

また、インターネットで購入しようと考えている地域の名前を検索するとWikipediaで必ず情報が載っています。そこにある情報も意外と役に立つことが多いので、是非活用いただければと思います。

3.使える情報は使う

いずれにしても、絶対に儲かるという話はありません。

現代は情報が溢れており、何が本当の情報なのか?どの情報を参考にすればよいのか?ということに悩みを感じている方も多いかと思います。

ただし、今日ご紹介した情報ソースは誰もが無料で使用することが出来ます。めぼしい物件を探してから購入を決定するまでは、良い物件であればあるほど短い間での決断になります。なぜなら、誰もが良いと思えるような物件は多くの人がすぐに買い付けを入れてしまうからです。

日ごろから情報を使って調べる癖をつけておき、使える情報はできる限り使って、その中でベストな決断をするという意識を持つようにしましょう。
中林 準

ライター中林 準

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