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2016年マンション販売戸数減少!不動産投資における影響は?

235 views 2017.2.6
2016年マンション販売戸数減少!不動産投資における影響は?
2016年の首都圏マンション販売戸数が減少しました。昨年比10%以上減少したことから見ても、右肩上がりを続けていたマンション市況に変化が表れています。不動産市況は連動しているので、このことが不動産投資にも影響を与えてきます。
今回は、マンション販売戸数の減少が及ぼす、不動産投資への影響について解説します。
目次

1.新築マンション供給の減少

1-1.マンションの供給が減少

1-2.契約率70%割れ

2.不動産投資

2-1.不動産流通市場(売買)

2-2.不動産流通市場(賃貸)

3.今後の不動産投資まとめ

1.新築マンション供給の減少

不動産経済研究所※1が発表した2016年の首都圏新築マンション動向に以下のようなデータがあります。

①年間供給は11.6%減の3万5,772戸
②契約率は68.8%で2009年以来の70%割れ
③平均価格は0.5%ダウンの5,490万円と4年ぶりの下落

つまり、新築マンションの供給が先細っているということです。 同じく不動産経済研究所のデータをご覧になれば分かりますが、ここ数年マンション価格も契約率も右肩上がりで、首都圏のマンション価格でいうとここ10年で最高水準の価格帯でした。その数字が下落したということで、マンション市況は大きな「変化」を迎えています。

※1不動産経済研究所 https://www.fudousankeizai.co.jp/

1-1.マンションの供給が減少

マンションの供給が減少しているということは、需要が減少しているということです。言い換えると、消費者が今の段階では新築マンションを以前ほど求めておらず、新築マンションを販売しても売却できないので、各デベロッパーはマンションの販売を控えているということです。

1-2.契約率70%割れ

契約率は、マンションの「消費者心理」を反映します。好不調の分かれ目は70%と言われており、2016年では70%を切っている状態です。70%切っているだけならまだ良いですが、これが「2009年以来」という点が一番の問題です。

2009年はリーマンショック直後の時期であり、日本経済が全体的に低迷していた時期です。つまり、2016年の「消費者マインド」は、景気が悪い時期まで落ち込んでいるということになります。

もちろん、そもそもの供給数が違うので一概には言えませんが、少なくとも2016年を境にマンション市況が右肩下がりになったことは上記のデータで読み取れます。

2.不動産投資

ここでいう不動産投資とは「賃貸経営」のことを指します。つまり、物件を購入して賃貸にまわすことで利益を上げている投資のことです。そのため、賃料相場が不動産投資市況を反映します。結論からいうと、賃料相場も鈍化している状態です。

東京カンテイ※2が出しているデータを見ると、2014年以降は賃料が上昇(首都圏)しています。ただし、資料にも記載がありますが、年々上昇幅は縮小しており“新築・築浅物件で賃料調整し始めた”とあるように、賃料を下げる物件も出始めています。

※2東京カンテイ http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=10

2-1.不動産流通市場(売買)

中古不動産は新築不動産に連動します。なぜなら、中古不動産の値付けは周辺相場を参考にし、その周辺相場は新築不動産がつくるからです。つまり、今後新築不動産が下落すると考えると、中古不動産価格も下落すると考えられます。

2-2.不動産流通市場(賃貸)

一方、賃貸不動産は新築・中古不動産と連動します。前項の「中古不動産と新築不動産」ほどの連動性はありませんが、基本は連動しやすいのです。なぜなら、賃貸を探している人は、中古や新築を探している人も含まれるからです。

また、新築・中古不動産価格は、日本経済や不動産全体市況と連動します。もちろん、賃料相場もこれらに連動するので、新築・中古不動産相場が下がれば賃料も連動しやすいのです。そのため、新築市場が下落を見せる中、賃料相場も下落する可能性があるのです。

3.今後の不動産投資まとめ

今後の不動産投資まとめ
2016年マンションの販売戸数の減少、契約率の低下によって以下のことが起こると予想されます。

①新築不動産価格のさらなる下落と供給数の減少
②上記に連動した中古不動産価格の下落
③上記に連動した賃料相場の下落

そのため、現在不動産投資をしている方は、現在の賃料を見直す必要があるか、周辺物件を確認することをおススメします。また、今後不動産投資を始めようと思っている方は、賃料査定を厳しめに見て利回りを計算した方が、将来的なリスクを軽減できます。
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ライター中村 昌弘

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