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農業をやらない人が農地を相続したときに検討すべき3つの活用方法

425 views 2017.2.6
農業をやらない人が農地を相続したときに検討すべき3つの活用方法
農地を相続したが、自分は農家ではないし、農業をしたこともない。そんな人が売却、転用などで土地を活用する方法を説明します。農地はほかの地目と違って、利用にあたって許可の手続きが必要なこともあるので、そのことについても触れます。

相続だけではなく、農地を安く買って利用しようと考える不動産投資家にとっても参考になるでしょう。
目次

1.一億五千万坪もの農地が活用されていない実態

2.売却には許可が必要。農家以外にするなら、地目変更してから

3.市民農園として経営、利用料収入を得る

4.転用してアパートを建てて賃料を得る、または売却する

5.まとめ

1.一億五千万坪もの農地が活用されていない実態

2016年12月に発表された農林水産省の調査によると、全国で約100万ヘクタールもの農地が未登記、つまり相続されたにもかかわらず名義変更がされていないそうです。そのうち遊休農地は5万ヘクタール。坪に換算すると、なんと1億5千万坪もの土地が放置されているのです。7月に発表された調査では、相続未登記以外を含めるとその3倍もの遊休農地があるそうです。

宝探しが好きな不動産投資家にとっては、なにか掘り出し物があるのではないかと期待してしまうのではないでしょうか。

農家ではないものの、実家の農地を相続で手に入れたという人は、不動産投資家への第1歩を踏み出したのかもしれません。

相続した農地の活用法を知ることは、こういった人々にとって役に立ちます。

2.売却には許可が必要。農家以外にするなら、地目変更してから

農地を売買するためには、農業委員会の許可が必要です。農業委員会は市町村に設置され、農家や農業経営に詳しい人で構成されます。この許可は受けるためには、農家(または農業生産法人)で、年間150日以上農業に従事する、購入する部分を含めて50アール(5,000平方メートル)以上の耕作面積を持っていることなど、厳しい要件に当てはまる必要があります。

相続の場合は許可よりも簡単な届出で済み、相続人に要件などはありません(農家でなければ遺産を相続できない、と言われても農家でない人は困りますが……)。

農地はそのまま名義変更すれば、売却にかかる税金や相続税評価額、相続税の納税猶予など優遇されます。

第1の活用方法としては、ほかの農家に売却すること。最近は、小売りや飲食店などの大企業が法人を設立して大規模に農業を展開するケースが増えてきているので、以前よりも売却しやすいかもしれません。

農家以外の人に売却するためには、後述の地目変更(転用許可)が必要です。

3.市民農園として経営、利用料収入を得る

市民農園として経営、利用料収入を得る
市民農園は、サラリーマンや他の仕事を持っていながら、休みの日に趣味で農業をしたいという人に、少しずつ農地を貸すビジネスです。農林水産省も、遊休農地の増加を食い止めるために推奨しています。貸し農園とも呼ばれます。

市民農園は農家でなくても経営できます。先祖代々の土地を手放さずに済み、継続した収入を得ることができます。

相続で農地を取得した人にとっては、一定の条件にあてはまれば、相続税の納税猶予制度も利用できます。

4.転用してアパートを建てて賃料を得る、または売却する

転用してアパートを建てて賃料を得る、または売却する
農地を農業以外に利用する場合にも、原則的に農業委員会の許可を得る必要があります。これを転用許可といいます。その後、地目変更の手続きをします。

転用許可を得ることができれば、アパートを建てて経営することもできますし、それを売却することもできます。立地によっては、駐車場や借地、太陽光発電などもいいでしょう。太陽光発電は、農業も行うなどの一定要件に当てはまれば、転用許可の必要はありません。

許可の基準には、大きく分けて一般基準と立地の二つがあります。

一般基準は、転用後の計画や周辺農家の邪魔にならないか、などが審査されます。

立地については、まず農地が市街化区域内であれば、許可よりも軽い届出で認められます。市街化調整区域であれば、市街化の程度によって5種類に分けられます。第3種農地は住宅が多かったり駅が近かったり、市街化区域に近いところで、原則的に許可されます。そこに隣接する第2種農地は、ほかに適切な土地が見つからない場合に許可されます。そのほかの地域は原則的に許可を受けることができません。

農家以外で、農地を相続した人、不動産投資の対象として農地を考えたことのある人は、自分が耕作する以外に利用できないのかとあきらめてしまった人もいるかもしれません。上記のような可能性を探ってみてはどうでしょうか。

5.まとめ

・農地を購入できるのは、農家のみ。
・農園経営で賃料を得ることができる。
・市街地であれば農地を転用し、賃貸経営などができる可能性がある。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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