不動産投資と暮らしの情報サイト

空室リスクがなくなる!マンション経営に便利なサブリース

206 views 2015.12.3

8e039e0b945e3e30dee2f0cde91d8a32_m
不動産投資として、マンション経営を行なっているマンションオーナーにとっては、サブリース契約は便利な仕組みだと思います。
サブリースとは、大家が管理会社に部屋を賃貸し、管理会社が賃借した部屋を入居者に貸す仕組みです。
大家は管理会社に部屋を貸しているので、家賃は管理会社から継続的に支払われるので、大家にとっては家賃滞納の心配がなくなり、空室リスクがなくなります。
それに、直接入居者に部屋を貸すのは管理会社なので、大家は苦情やトラブルへの対応が不要で、当事者にはならなくてすみます。
すべてお任せで通帳の確認だけでよいのです。

便利なサブリースも、良いことばかりではありません

サブリース契約の契約期間はほとんどの場合が2年毎の更新です。
更新するたびに、家賃収入が低くなります。
それに、更新については、サブリースする会社が拒否できる仕組みにもなっていたり、管理会社の指示通りにメンテナンスをしないと、契約解除されることもあります。
収支が安定しているのは、最初の24ヶ月間だけです。
また、修繕費や修復費などが必要な場合、大抵の場合、管理会社の負担で行うのではなく、大家に請求がいきます。

マンション価格に実は空室リスクが上乗せされている

8745720c14f13129d455445d63cc9fd8_m
サブリースを行っている管理会社は建築・販売+サブリース契約の両方をやっている場合がほとんどです。
サブリース契約は、建築・販売契約をさせるための道具として使われることが多いのです。
サブリース契約による管理会社の空室リスクなどの負担を、予め、マンション価格に上乗せされている場合があります。

だからと言って、サブリースではなく一般管理では

21b73ed02a8814d154e400aceb2e8d50_m
サブリースには問題があると考えて、一般管理でマンションの中古物件を購入した人がいます。
最初の入居者が退去した時、部屋のリフォーム代やクリーニング代は全額、大家の負担だったのにまず驚いたようです。
一気に2カ月分の家賃が飛んでしまったとか。
さらに、大規模修繕として、区分所有者の共有財産である外壁の改修や、バルコニーの塗装、屋上防水、給・排水設備などの手入れが必要だということで、50万円を負担するようにと言う知らせが来たりしたそうです。
分譲後まだ10年で修繕積立金が600万円しかたまっていないためだということです。
マンションの入口にはたくさんの自転車が放置されていたり、管理が非常にずさんで、一般管理会社にはリスクがない為、名ばかりの管理に手数料だけを取っていると憤慨していました。

高い入居率が決め手

マンション経営では「入居率が高い物件」が成功しています。
入居率は「立地」「物件の質・グレード」などで大きく左右されます。
立地条件の良い、ニーズのある間取りや設備を備えたマンションを購入すれば自然と入居率は高まります。
サブリース契約は空室リスクを管理会社に負担してもらうことになります。
管理会社も商売です。
利益がでなければ破綻します。
破綻しないということはどこかで利益がでているのです。
その利益は結果として大家が負担しているのです。
「入居率が低い物件」にサブリース契約をするということは大家の負担が大きくなることを意味します。
従って、マンション選びの鍵は、立地条件の良く、入居者のニーズに合ったものを捜すことです。
入居者の目を満足させる、高い入居率を維持可能な物件をローコストでご提供する業者を捜すことが必要なのです。

サブリース契約の保証内容もいろいろ

サブリースを行っている管理会社は建築・販売も行っている場合が多いですから、サブリース契約の保証内容が業者によってちがいます。
サブリースの手数料に入退去にかかる一般的なリフォーム代は含まれている。
空室の保証もつく。
一般的なメンテナンスも含まれる。
手数料が少し高くても、そんなサービスが受けられるサブリースを選ぶのも、ひとつの考え方だと思います。
しっかりと自分自身で調べてから取り組まなければ、後悔をすることになります。

新庄 則介

ライター新庄 則介

新庄 則介の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!