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多すぎる賃貸物件バブル、なぜここまで加熱した

147 views 2017.2.10
多すぎる賃貸物件バブル、なぜここまで加熱した
最近賃貸物件の建設が相次いでいると言われています。しかし日本の人口が減少ステージに突入し、数十年はその傾向が容易に変わっていかないことは多くの人が知る事実です。

また東京の新築マンションも売れ行きが不調というニュースも多く、価格の高騰に伴い中古住宅の購入が増えているという報道もあります。

地方では住宅街の中の空き家が問題にもなっていますが、人口が減りゆく日本で、なぜこんなに賃貸住宅の建設が今相次いでいるのか、その要因を探ってみたいと思います。
目次

1.不動産投資に関する情報や知識の入手が容易になった

2.相続税対策での購入が増えた

3.長期的な超低金利とマイナス金利政策が後押しになった

4.地方での土地活用策に売り込む企業が増えた

5.まとめ

1.不動産投資に関する情報や知識の入手が容易になった

まず不動産業者以外の人間にとって、不動産投資に対する敷居が低くなったことが要因にあげられるでしょう。
インターネットの発達前は不動産物件情報を不動産業者以外が入手する手段は本しかありませんでした。しかし今では誰でもインターネットで物件情報を仕入れられるようになりましたし、ノウハウについても雑誌やセミナーだけではなくウェブサイトや動画、またコミュニティ形成も容易になりました。

そしてかつて不動産投資というと、投資のために大金が必要であり、一部の富裕層や退職金を元手に行うというイメージが強くありました。しかし今ではネットバンクの増加などで、一般的な年収のサラリーマンでも融資が受けやすくなり、投資に対する経済的、心理的なハードルが大幅に低くなりました。

不動産投資に対する情報は今や手軽に入手できるようになり、株やFXに並ぶ不労所得の代表的な手法として認知されています。そのため個人投資家が増え、賃貸物件を購入したり、自分で建てたりすることが多くなったから、といえるでしょう。

2.相続税対策での購入が増えた

2015年に相続税の規定が大きく改正され、1億円以上の資産の相続に対する増税が行われました。そこで資産を持つ富裕層が相続税に対する対策として、現金として資産を持つのではなく、資産を不動産に替えることで評価額を大幅に下げて、節税をするという動きが生まれたのです。

1億円の資産も同金額のマンションに変えてしまえば、不動産にした時点で約7割になります。そして高額なタワーマンションを買ったとしても、土地に対する評価額はマンションの建坪を部屋数で割ったものでしかありません。その資産価値は2~3割程度の評価にまで下げることが可能になります。もちろん普通に売買すれば1億円近い価値を保てますし、賃貸に出すことで収入も得られます。

このようないわゆる『相続税逃れ』が増えたことが物件バブルの一因にもなっているといえるでしょう。

3.長期的な超低金利とマイナス金利政策が後押しになった

日本では2008年秋のリーマンショック以来、政策金利がわずか0.1%超低金利時代が続いていました。それにともなって各種の住宅ローンの金利もバブル期などと比較をすれば、遥かに低い水準で水位をしていたのですが、それ以上の劇薬が2016年1月に投入されました。

それは『マイナス金利政策』です。民間の金融機関が日銀に預けたお金に対し、利子が与えられるのではなく、金融機関が日銀に利子を支払わなくてはいけないので、各金融機関ともにお金を消費者に対し、融資しないと資産が減少してしまうという政策です。
このマイナス金利政策の導入により、各金融機関でも大幅に住宅ローンの金利を下げ、一般の消費者、そして投資家の購入意欲を大きく掻き立てることに成功しました。2017年時点でもマイナス金利政策は継続されており、ローン組んで不動産を購入したい人間にとっては有利な状況が続いています。

4.地方での土地活用策に売り込む企業が増えた

最近地方を中心に増加しているのが、家賃保証のサブリースを謳い、余った土地活用の手段としてアパート経営を売り込む業者によるアパートの建設です。

土地を余らせておくのはもったいない、もし土地に余裕があるのならば、建設費だけなので、それほど費用はかからない上に収入は入居者の有無にかかわらず保証をするので、アパートを建てないかと売り込む不動産業者が増加しています。
老後の安定した収入がほしい地主や農家の人などが、その言葉を信じ、今後あまり人口が増える見込みのない場所にアパートを建ててしまうのです。家賃収入の保証を謳っても、オーナーの収入はどんどん見直されて減っていき、さらに定期的なリフォームなどの高額な出費を強いられます。不動産業者の旨味は多いのに、本来ならばリスクがないはずのオーナーが高額な出費を強いられてしまうことが問題になっています。

5.まとめ

不動産投資はもはや一般的な投資の一つになり、「難しそう」「お金がないと始められなさそう」というイメージもすっかり消えました。しかしその一方で知識がない人に中心にかどわかすようにして不利益が生まれる可能性が高い物件を売り込む業者も増えています。

投資において自分の身は自分で守るしかありません。氾濫する情報の中から自分にとって有益なものを見つけ出し、他人の言葉はあくまで参考に留めて、自分で投資物件を決めていけるようにしましょう。
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ライター長嶋 シゲル

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