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準住居地域はニーズがある?準住居地域の詳細まとめ

155 views 2017.2.15
準住居地域はニーズがある?準住居地域の詳細まとめ
用途地域の中に「準住居地域」という地域があります。準住居地域はメリットもデメリットもあり、居住する場所として適しているかどうかは、居住者の「ニーズ」によります。そのため、準住居地域に住もうとしている人や、不動産投資をする人は、準住居地域の特徴について良く理解しておきましょう。
目次

1.用途地域とは?

2.準住居地域とは?

2-1.準住居地域の規制

2-2.準住居地域の特徴

3.準住居への居住が向いている人

4.まとめ

1.用途地域とは?

そもそも「準住居地域」とは用途地域の1つです。用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつであり、「色々な建物が混在することを防ぐ」という点を目的にしています。たとえば、「住居地域」や「商業地域」「工業地域」などの用途地域があり、準住居地域もこの用途地域の1つになります。

用途地域が不動産に与える影響は、特に住宅に関しては大きいです。その理由は以下の通りです。

・建てられる建築物の種類に制限がある
・建てられる建築物の高さや規模に制限がある


大きく分けると、上記の2点の影響があります。
これは、つまり住人にとっては、周囲に嫌悪施設がないか、目の前にどのくらいの規模の建物が建てられ可能性があるか?などに直に影響します。一方、不動産投資をする人にとっては、「どのくらいの規模の建物が建てられるか」が決まるので、「賃貸収益額」に影響してくるのです。

2.準住居地域とは?

準住居地域とは?
準住居地域とは、「道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域」と定義づけられた地域のことです。

2-1.準住居地域の規制

では、実際に準住居地域の規制内容を見ていきましょう。規制内容を全て羅列しても分かりにくいので、重要な箇所だけ要約して以下に抜粋しています。用途地域の詳しい制限などは、国土交通省が出典している資料※1を確認しましょう。

・建築が禁止されている建築物は多くない
・「大規模な店舗」「映画館」「風俗店」「危険な工場」などは建築できない
・大通り沿いや都市計画道路に沿う地域が多い


「準住居」というだけあって、極端な嫌悪施設には制限がかかっています。しかし、商業施設や飲食施設などは、ある程度の規模であれば建築可能です。


※1 国土交通省資料 「用途地域による建築物の用途制限の概要」

2-2.準住居地域の特徴

準住居地域は、日影規制などの制限も厳しくないため、マンションなどの大規模建築物は建てやすいエリアになります。ただ、先ほど言ったように、極端な嫌悪施設の建築はできないため、ある程度居住性は守られる地域です。

また、商業施設などが建てられるということは、裏を返せば利便性が高いということにもなります。そのため、準住居地域はニーズによっては居住性も高いエリアになります。

3.準住居への居住が向いている人

結論をいうと、静かな環境の住居などを第一優先にする方には、準住居地域は向いていません。なぜなら、先ほど言ったように、準住居地域は居住性を保ちながらも利便施設の建築もしやすいエリアだからです。事実、以下のような規制がある用途地域もあります。

・第一種低層住宅専用地域:低層住宅のための地域、小規模なお店や事務所しか建てられない
・第二種低層住宅専用地域:低層住宅のための地域、上記にプラスして150㎡の店舗が建築可能


たとえば、上記のような「低層住宅専用地域」は、まさに"居住する"ための用途地域です。裏を返すと、店舗などが周辺にないので、商業的な利便性には劣る地域でもあります。一方で、以下のような用途地域もあります。

・近隣商業地域:住民が買い物をするための地域、店舗や住宅以外も工場の建築も可能
・準工業地域:主に軽工業の工場などが建築される地域、大規模工場なども建築可能


上記のような近隣商業地域や準工業地域に建築されるマンションもあります。このようなマンションは、周辺に嫌悪施設の懸念や、空き地があれば何が建つか分からないという将来の不安があります。

この「低層住宅地域」と「近隣商業地域・準工業地域」の中間が、準住居地域になります。居住性としては、低層住宅街には劣りますが、利便性の観点から見ると勝っているのです。このどちらの恩恵も受けたい方には、準住居地域は、良い用途地域になります。

4.まとめ

準住居地域に関しては、以下の点を抑えておきましょう。

・準住居地域とは用途地域の1つ
・大きな制限はないが極端な嫌悪施設は建築できない
・「静かさ」だけを求めるのであれば「低層住宅地域」などの方が良い
・ただし「利便性」の恩恵も受けたい方には準住居地域は良いエリア
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ライター中村 昌弘

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