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長期投資なら第二種低層住居専用地域が吉?用途地域の特性を知ろう

70 views 2017.2.13
長期投資なら第二種低層住居専用地域が吉?用途地域の特性を知ろう
不動産投資において、用途地域は非常に大きな意味を持ちます。周囲の環境や住んでいる人の属性、公的施設の有無など、住み心地に直接影響を及ぼすからです。
今回注目するのは、その中でも特に長期投資に向いているといわれる「第二種低層住居専用地域」。
用途地域ごとの特性、目的、趣旨などを理解して、不動産投資に役立ててみませんか?
目次

1.第二種低層住居専用地域とは?

2.第二種低層住居専用地域が長期投資に向いている理由

3.第二種低層住居専用地域への投資における注意点とは?

1.第二種低層住居専用地域とは?

まず、第二種低層住居専用地域の概要について知っておく必要があります。

第二種低層住居専用地域とは、不動産重要事項説明書にある「建築基準法に基づく制限」に記載が必要な用途地域の一種で、主に低層住宅の建築を想定している地域。
低層住宅とは、主に1階から2階建ての建物を指していて、稀に3階建ても含めることもあるようです。
つまり、3階建て以下の低層マンションや通常の一軒家などが対象となる地域です。
建物の高さは10メートルから12メートルに制限されており(絶対高さ制限)、建ぺい率や容積率の制限も厳しいことが特徴。
建ぺい率は30%から60%、容積率は50%から200%の間で制限されています。
街並みや景観を維持するために、ある程度余裕をもって物件を建てることが求められているのです。
また、第二種低層住居専用地域では、床面積150平米以内で2階建てまでの店舗、飲食店を建てることができます。

2.第二種低層住居専用地域が長期投資に向いている理由

第二種低層住居専用地域が長期投資に向いている理由
第二種低層住居専用地域は、将来にわたって住環境が変わりにくいことを想定している地域といえます。建物の高さ、建ぺい率、容積率の制限によって、建物が増えたとしても日照や住み心地が変わることのないよう、配慮されているのです。
つまり、一度住み着いてしまえば末永く居住し、暮らしを営んでいくのに適した地域といえます。小学校や中学校が比較的近くにある一方で、大型の商業施設や風営法の許可が必要な施設は建てられることがないので、治安や風紀も安定しています。街に利便性を求める若者や単身者よりも、静かで快適な環境を重視するファミリー世帯が多いことから、居住年数も長くなるでしょう。
さらに、商業地域のように地価の変動が激しくはないため、短期で売買を繰り返すよりも、一度保持したら末永く運用していくほうが向いているといえます。このような環境であれば、不動産投資も長期的な視点を持つことが可能です。
長期投資は銀行からの融資も受けやすく、建物の劣化よりも銀行への返済スピードを速めることが可能で、最終的に利益を出しやすい投資です。物件の価値が変動しにくい第二種低層住居専用地域に長期投資を行えば、リスクを最小限に留めながら手堅くリターンを狙いやすくなるでしょう。

3.第二種低層住居専用地域への投資における注意点とは?

これまで述べたように、長期での不動産投資に適している第二種低層住居専用地域ですが、いくつかの注意点があります。

・初期投資額が高くなりがちである
低層住居専用地域自体が、比較的高級な住宅街として設定されていることが多く自然と物件価格も高くなりがちです。いくら銀行融資でまかなうとはいえ、あまりにも投資額が膨らんでしまっては回収までに時間がかかりすぎてしまいます。

・収益率で一般の住居地域に劣ることがある
これは利回りに大きく左右されますが、一般の住居地域に物件を購入した場合に比べ、収益率が低いケースがあります。 ただし、第二種低層住居専用地域に指定されている地区はブランドイメージがあり人気が高いことから、入居率で巻き返す可能性もあるため、リサーチとシミュレーションが必要になるでしょう。

・用途地域別面積では最も狭い
国土交通省が公表している資料から計算すると、第二種低層住居専用地域の面積割合は全用途地域の中で、もっとも小さくなっています。 つまり、限られた土地の中から投資対象を見つくろう必要があるということになります。

第二種低層住居専用地域に限らず、不動産投資と用途地域の特性は切っても切り離せないもの。検討材料のひとつとして、必ず抑えておきましょう。
ゴンロク

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