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工業専用地域には注意が必要?土地活用は用途地域をチェック!

396 views 2017.2.13
工業専用地域には注意が必要?土地活用は用途地域をチェック!
日本の土地に建てられる建物は、用途地域の制限を受けています。
これは不動産投資を行う上でも重要な指標。
今回ご紹介する工業専用地域は、都市計画法によって定められた12種類の用途地域のひとつで、工業用途に特化した土地を表しています。土地活用を行うあたり、工業専用地域にまつわる注意点とは、どんなものがあるでしょうか?
目次

1.工業系地域は主に3つの分類がある

2.隣接する地域が工業専用地域だったら?

3.工業専用地域にコンビニは建てられるのか?

4.工業専用地域を用途変更することは可能か?

1.工業系地域は主に3つの分類がある

都市計画法では、土地利用を主に3つのカテゴリーに分類しており、「住居系」「商業系」「工業系」がそれに該当します。
また、この3つがさらに細分化され、合計12種類の用途地域に分類されていることは、ご存知の方も多いでしょう。
今回ピックアップする工業専用地域とは、工業系地域のひとつです。
工業系地域は、「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」の3種類に分類されており、それぞれ規制の内容が異なります。
工業系地域は一般的に、住居系地域や商業系地域よりも規制がゆるいものの、工業専用地域に関しては原則として住居の建築が一切認められていないため、注意しておきましょう。

2.隣接する地域が工業専用地域だったら?

隣接する地域が工業専用地域だったら?
仮に、土地活用を考えている土地に隣接している土地が、工業専用地域だったとしましょう。
すぐ近くが工業専用地域ということは、将来的に工場が建てられ、騒音が発生する可能性がゼロではありません。
また、すでに使われていない工業専用地域であっても、過去に化学薬品による土壌汚染が発生していれば、住環境に影響を与えることになります。
原則として「危険性や環境を悪化させる恐れが非常に少ない」工場の建設が認められているとはいえ、環境への影響がゼロとは限りません。
工業専用地域に隣接した土地を購入する場合は、隣接した工業専用地域が、過去にどんな使われ方をしていたかをリサーチしておいたほうが無難といえそうです。

3.工業専用地域にコンビニは建てられるのか?

工業専用地域は、工場と、その利便性を促進するために活用される地域ですから、原則として店舗を建てることは禁止されています。
しかし、どんな条件下でもコンビニが建てられないということではありません。
実際、工業専用地域下であっても、大手有名チェーンのコンビニが出店していることがあります。
これは、例えば工場で働く人たちが飲食物などを購入する場所が近くに無く、労働者の利便性を鑑みて許可されているケースと考えられるでしょう。
原則的には禁止ですが、行政の判断によってはコンビニの建築が許可されることもある、ということになります。ただし、「工場の利便を害さず、公益上やむを得ない」と判断された場合に限るということを覚えておきましょう。

ちなみに、工業専用地域に保育所が建てられることがあります。 建築基準法上は、工業専用地域に教育機関(幼稚園、小中学校、高等学校、大学、専門学校など)を建てることを禁止していますが、工場で働く人々の利便性を考慮して、保育所については許可されているのです。
また、土地活用の一種として「トランクルーム」を運営する場合、コンテナ倉庫の設置も可能になります。

4.工業専用地域を用途変更することは可能か?

さまざまな制限のある工業専用地域を、準工業地域や工業地域に変更することは可能なのでしょうか。
もし、国が国策として工業専用地域に指定しているのであれば難しいでしょう。
そういった経緯がない場合は、自治体の都市計画課に相談し、都市計画の提案書を提出することになります。
提案書が受け付けられれば、公聴会や説明会、都市結核審議会の議決などを経て変更されることになるでしょう。
ただし、全国でも数えるほどしか例がないため、用途地域の見直しを待つほうが得策かもしれませんね。
可能性はゼロではないものの、個人単位で工業専用地域の用途変更までもっていくのには、相当な労力が必要になるのです。
ゴンロク

ライターゴンロク

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