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耐震補強で抵当権と所有権の登記費用が安くなる?耐震基準適合証明書

120 views 2017.2.22
耐震補強で抵当権と所有権の登記費用が安くなる?耐震基準適合証明書
建物の耐震補強工事をしたら、耐震基準適合証明書を取得しましょう。住宅ローン減税に必要とされるだけでなく、抵当権や所有権などの登記の際、不動産取得税が軽減されます。
適合証明書とはなにか、どうすれば取得できるか、するとどうなるのか?を解説します
目次

1.耐震基準適合証明書って?誰がどんなときに必要?

2.耐震基準適合証明書を取得するには?費用は?誰が手続きする?

3.不動産投資において、どのように活用できるか

4.まとめ

1.耐震基準適合証明書って?誰がどんなときに必要?

耐震基準適合証明書は、住宅が国の定める耐震基準を満たしていることを証明する書類です。取得することで、次のようなメリットがあります。

①住宅ローン減税が得られる
②登録免許税が安くなる(所有権移転または抵当権設定)
③不動産取得税が安くなる
④固定資産税が半分になる
⑤地震保険が割引になる
⑥贈与税が非課税になる場合がある


このうち、不動産投資家にとって直接関係するのは
④固定資産税の減額と
⑤地震保険の割引です。

新築物件の場合、耐震基準適合証明書がなくても同様のメリットを得られます。
固定資産税の減額は、耐震改修促進税制といいます。1981年までに建てられた建物が対象で、耐震改修工事の費用が50万円を超えた場合に適用されます。2019年3月までの限定的な制度です。
減額される期間は最大3年間です。

上記①の住宅ローンは自己居住用でしか利用できませんし、②にある登録免許税の軽減措置は投資用物件には適用されません。また③の不動産取得税に関しては、新築と中古に分かれており、中古は自己居住用のみ対象になります。新築の場合は減税を受けることができますが、耐震基準適合証明書は不要です。

⑥の贈与税、に関しては住宅取得等資金の非課税制度という2019年までの限定的な措置です。自己居住用の中古物件を購入するとき、この制度を利用するために耐震基準適合証明書が必要となります。

2.耐震基準適合証明書を取得するには?費用は?誰が手続きする?

耐震基準適合証明書を取得するには?費用は?誰が手続きする?
取得するためには、建築士事務所か国土交通大臣指定・登録する検査機関に調査を依頼し書類を作成してもらう必要があります。調査費は5~10万円、書類の発行費は3~5万円程度が相場ですが、両方込みで3万円くらいの破格の業者もいます。

耐震基準を満たさなかった場合、満たさないであろう場合には、耐震補修工事を行ってから再度調査をし、合格となれば耐震基準適合証明書が発行されます。
申請は原則、物件の購入前に売主がします。購入後の所有者も、新たに耐震補強をした場合に申請することができます。

3.不動産投資において、どのように活用できるか

個人が自分で住むための中古物件を買うのであれば、売主に耐震基準適合証明書を発行してもらうのは非常に重要です。住宅ローン減税は、非常に節税効果が大きいものです。
不動産投資での活用方法としては、固定資産税と地震保険という2つのランニングコストを下げることができます。また、居住用として売却する際のアピールポイントにもなるでしょう。
耐震基準適合証明書は売却の半年前以降に手続きをする必要がありますが、売主にとっては費用がかかるものの直接的なメリットはあまりありません。そこを逆手にとって、取得に積極的であることをアピールとして使えます。

築古マンションをリノベーションし、一戸ずつ販売するといった手法に取り入れることができます。

買主にどれくらいのメリットが出るのかというと、名義変更と有担保ローンに関する税金だけで、固定資産税評価額の2%安くなります。

住宅ローンを組む場合には、物件を担保に差し入れるため所有権移転登記と抵当権設定登記の2つを行います。通常であれば、それぞれ2%、0.4%ですが、耐震基準適合証明書があることで0.3%、0.1%になります。

固定資産評価額が3,000万円なら60万円。
これに不動産取得税の軽減も数万円加わるので、買主としては大きなメリットになります。

4.まとめ

耐震基準適合証明書を取得すると、居住目的で住宅を購入する際に抵当権・所有権の登記費用などを安くすることができます。投資家としてのメリットは少ないですが、売却する際のアピールポイントとなります。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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