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商業地域の投資物件を狙っている人に注意してほしい3つのコト

199 views 2017.2.22
商業地域の投資物件を狙っている人に注意してほしい3つのコト
用途地域によって、建てられる建物は変わってきます。
町のつくりや人の流れは用途地域が違えば変わるといっていいでしょう。便利な商業地域なら、高い入居率を維持できるかも?しっかり特徴をつかんで、不動産投資を有利にすすめていきましょう。
目次

1.商業地域にはどのような建物を建てられる?

1-1.【特徴1】回転の早さ。単身者が多く、ファミリー層が少ない

1-2.【特徴2】建替え、新築コストが高い

1-3.【特徴3】土地の評価額が高い

2.まとめ

1.商業地域にはどのような建物を建てられる?

土地には都市計画法で用途地域が定められており、建ぺい率や容積率、建物の用途などが決まります。

イメージで表現すると、商業地域は「栄えてる地域」です。建物の種類の制限が少なく、巨大な工場やガス等の危険物を大量に取り扱う施設以外、たいてい建てられます。映画館やデパートのような大型商業施設も可能です。

建ぺい率は80%(100%まで緩和される場合あり)、容積率は200%以上、高さ制限はありません。
商業地域に土地を持てば、さまざまな用途に利用できます。
メリットでありデメリットでもある3つの特徴をここでは解説します。

1-1.【特徴1】回転の早さ。単身者が多く、ファミリー層が少ない

商業地域の特徴は主に3つ。
全て不動産投資には重要な点なので、狙っている物件の用途地域には注意しましょう。注意点は、メリットにもデメリットにもなります。

商業地域のような街なかに住む人は単身者が多く、入退去の頻度が多くなりがちです。回転が早いということは、空き室が発生しやすいということですが、同時にすぐ次の入居者が決まりやすいということでもあります。

土地値が高く、容積率も高いため、独身者向けのワンルームマンションが多いのも、単身・若者が多い理由のひとつです。

客付けに強く、清掃などの管理がしっかりした管理会社を選ぶ必要があるでしょう。それにくわえて、場所にあったニーズ調査を行うのも重要です。

国土交通省が2005年に発表した「市街地における居住環境整備に係る施策の方向性について」という調査によると、「街なかや都市の中心部と郊外のどちらに住みたいか」という質問に対して、「住みたいと思う」と答えたのが最も多かったのは20歳代でした。

不動産流通経営協会の2014年の調査「若者世代の住替え意識調査」では、「住み替えの予定がある」人の割合は、20歳代が40歳代の2倍以上という結果でした。

このことから、商業地域のような街なかには若年層が多く住み、また住み替えを頻繁に行っていると考えられます。

1-2.【特徴2】建替え、新築コストが高い

取得コストや建築コストが高く、利回りを圧迫する可能性があります。

築古の木造アパートを買ったり、更地や古家つき土地を相続したりした場合には、将来的に建替えか新築が必要になるかもしれません。商業地域では、建築コストが高くなる傾向にあります。

商業地域の多くが指定される、防火地域に建てる建物は耐火建築物である必要があります。通常、耐火建築は鉄骨造やSRCで建てられますが、木造よりも坪単価は高くなります。特殊な木造建築でも可能ですが、通常よりもコストがかかることには変わりません。

将来にわたった慎重な利回り計算が必要です。

建築コストが高いことが、逆にメリットになることもあります。新築よりも割安感が出て、いい値段で売却できるかもしれません。丁寧に管理された築古マンションには希少価値がつくことがあります。

1-3.【特徴3】土地の評価額が高い

土地の評価額が住居地域などと比べて高いため、ランニングコストである固定資産税が高くなります。固定資産税評価額が2,000万円違うと、年間のキャッシュフローは、28万円ほど差が出るので、バカになりません。

評価額が高いのは、悪いことばかりではありません。物件を担保にローンを組める可能性が高くなります。銀行融資は路線価を基準に担保の評価をするためです。

取引価格が上がることにより、売却で収益を得られるかもしれません。

商業地域の地価はここ数年、ほかの地域と比べて上昇傾向にあります。固定資産税評価額と路線価は、公示地価と連動しています。国土交通省が公表している地価公示で地域別の前年比変動率をみると、2014年~2016年の三年間で、商業地域は下落から上昇に転じています。住宅地は3年連続下落、工業地は横ばいです。

キャピタル・ゲインも視野に入れて、商業地域の土地付き投資物件を買うという戦略もいいのではないでしょうか。

2.まとめ

商業地域は、入居者の入れ替えが激しく、建築コストが高く、税金も高い。しかし反対に、新しい入居者が決まりやすく、中古物件の売買で有利になることがあるので、土地の売却や担保評価で得をすることがあります。

それぞれのメリット・デメリットと特徴を考慮して「場所や自分のスタイルに合った」物件選びと運用をすることが重要です。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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