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市街化調整区域に家を建てることはできるのか?

180 views 2017.2.22
市街化調整区域に家を建てることはできるのか?
市街地調整区域は、都市計画法においては市街化を抑制すべきと定義されています。農林水産業など田園地帯とすることが企図され、新たに建物を建てたり増築することは開発行為にあたるため、多くの協議や提出書類が必要となります。

しかし、不動産取引に関する専門知識を有している必要はありますが、すべての建築物が許されないというわけではありません。ここでは、市街化調整区域の特徴と、当該地域に家を建てるときに注意したいことをご紹介します。
目次

1.市街化調整区域は土地代が安い

2.一定の条件を満たせば個人住宅も建築できる

3.市街化調整区域への住宅建築が許可される条件の一例

4.住宅建築で注意しておきたいこと

5.地場の専門家の協力は必須

6.まとめ

1.市街化調整区域は土地代が安い

市街化抑制区域の特徴のひとつとして、土地代の安さが挙げられます。
市街化区域に近接している場所でも、同じ予算で広い土地を購入できることがあります。広い土地を安く購入できれば、浮いた予算を建物に回すことができますし、庭や駐車場用地としても確保しておくことができます。

また、将来的に増築を考えている場合なども、広い土地があれば実現できることですので、なるべく土地を安く購入したいという方は、市街化調整区域も対象に探すという方法もあります。

2.一定の条件を満たせば個人住宅も建築できる

市街化調整区域に建築物を建てるということは開発行為に該当するため、住居区域と比較して建築の際に注意が必要となりますが、一定の条件を満たすことで市街化調整区域に個人住宅を建築することができます。

もともと市街化を抑制する地域のため土地代が安く抑えられていたという経緯がありましたが、都市計画法の改正によって制限が大幅に緩和されたことにより、市街化調整区域にも一般住宅を建てることが可能となりました。

ただ、改正内容は全国一律というわけではなく、各地方自治体によって異なります。土地代に惹かれて購入したものの住宅建築ができないということも考えられますので、購入を希望している土地を管轄する地方自治体に、あらかじめ条件を確認しておくことを強くおすすめします。

3.市街化調整区域への住宅建築が許可される条件の一例

市街化調整区域の緩和は、特に東京のベッドタウンである近隣県で積極的に進められています。

たとえば埼玉県のある市の市街化調整区域に、自己用の住宅を建てる条件の一例をご紹介します。(以下は一例となりますので、細かい要件は各時報自治体に確認する必要があります。)

まず前提として、当該市あるいは隣接する市町の市街化調整区域に20年以上住んでいる親戚がいることが条件となります。
新たに家を建てる場合は、まず家を建築する理由があることが必須となりますので、建築主が住宅や市街化調整区域に土地を所有していないことが条件となります。

そして、建築地が200平方メートル以上ある土地で、本申請までに建築予定地の所有権が、建築主または親族となっている必要があります。さらに建築物は専用住宅であり、高さは10メートル以下でなければなりません。

土地、建築物の条件は上記のとおりですが、開発行為等計画届け、開発行為等事前協議、開発行為許可申請、建築確認申請などの書類や、造成工事完了検査や農地転用許可が必要となる場合があります。

4.住宅建築で注意しておきたいこと

上記は埼玉県の例ですが、埼玉県は東京のベッドタウンとして栄え交通の便にも恵まれている場所が多く、市街化調整区域に属している場所でも、住宅建築に適している土地が少なくありません。

しかし、上記のとおり建築や登記に関する条件があり、条件を満たしていないと住宅建築の許可が認められない可能性がありますので、安いからと言って土地だけを不動産会社から購入し、あとから建築業者に建築を依頼する、という方法は避けた方が無難です。

建売住宅の場合は通常通り購入することができますが、正式に認可されたものであるかということと、将来的に建て替えや増築が可能かどうかを確認しておく必要があります。

5.地場の専門家の協力は必須

建築主が条件に適合していると考えられる場合でも、土地や建物に関する要件を満たしたり、各種の書類を個人で準備するのは、それなりの労力を必要とします。また、大手の住宅メーカーは信頼性の高い建築物を建てることには長けていますが、各地域ごとの細かな要件を満たすには不安な部分もあります。

このため、地域ごとの土地や建物の両方に精通し、経験が豊富な専門家のアドバイスは必要不可欠なものとなります。その地域にある市街化調整区域に家を建てたいと考えたときは、まず地場に強みを持つ専門家の話を聞くことをおすすめします。

6.まとめ

結論として、市街化調整区域に住宅を建てることは可能です。しかし土地や建物に加え、協議や提出書類など、住宅を建築できる要件が細かく定められています。
市町村によってもその要件は異なってきますので、入手しようと考えている土地が市街化調整区域だったり、農林水産業の用地から住宅に転用したいと考えている場合は、各自治体で定められている要件をしっかりと確認するよう心がけましょう。
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ライター長嶋 シゲル

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