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近隣商業地域にある賃貸物件を購入するのは要注意!

277 views 2017.2.22
近隣商業地域にある賃貸物件を購入するのは要注意!
近隣商業地域とは、地元の商店街など近隣の住民が買い物をする店舗などのために定められている地域を指します。
この地域に住宅を建築する場合は、建ぺい率や容積率などが定められ新築する際の設計図にも注意が必要となります。
しかし、一方で駅から至近など利便性も高くお得に利用することもできます。
ここでは近隣商業地域に家を建てる際の「注意点」をご紹介します。
目次

1.駅近に戸建て住宅が少ない理由

2.住宅地域と比較して規制が緩い

3.近隣商業地域に建築可能なもの

4.近隣商業地域に物件を購入する際の注意点

5.近隣商業地域は移り変わりが激しい

6.近隣商業地域に隣接する住宅専用地域もある

7.まとめ

1.駅近に戸建て住宅が少ない理由

毎日、通勤電車を利用して会社に通っている方は、だれでも一度は「駅から近い家に住みたい」と思うことでしょう。
しかし、よほど郊外に出ない限り、駅の間近にある戸建て住宅は見つけることはできません。

なぜでしょうか?
それは、「都市計画法」に基づき土地に対する利用法や建築物の用途などに規制や制限されているからです。都市部の駅前は商業地を展開させることで利便性を向上できるため、駅周辺は「商業地域」や「近隣商業地域」という用途地域が指定されています。

2.住宅地域と比較して規制が緩い

駅周辺の商業地域や近隣商業地域の規制について簡単に説明すると、商業施設として利用する建物に対しては殆ど規定がなく、建ぺい率が100%という土地も存在します。建ぺい率は、土地に対してどのくらいの建物を建てられるか規制しているものですので、100%ということは土地のすべてを建物に利用してもよい、ということになります。

敷地いっぱいに建てられるということは、その土地の利用価値も非常に高いということになります。人が多く集まる施設も建築できるため、当然のことながら土地代も高価なものとなります。

3.近隣商業地域に建築可能なもの

上記のように、近隣商業地域は利用価値が非常に高く、多くの種類の建物を建てることが可能です。建ぺい率は最大100%となっていますが、概ね60~80%くらいで、容積率は100~500%というものがほとんどとなります。

具体的には、共同住宅に加えて図書館や学校、高齢者施設といった公共施設、カラオケボックスやボウリング場、客席が200平方メートル未満の映画館などを建築することができます。また、店舗やホテル、旅館などは面積の制限なく建築することが可能です。基本的に多くの人通りがある場所に定められているケースがほとんどなるため、静かさを求める方にはあまりおすすめできない地域であることは間違いありません。

4.近隣商業地域に物件を購入する際の注意点

そこに住むという観点でみた場合、ある程度の人通りや騒音は覚悟しておいたほうがよいでしょう。

キャバレーやクラブといった風俗施設の建築は禁止されていますが、パチンコ屋やカラオケボックスは建築できるため、騒音が深夜や早朝にまで及ぶことも考えられます。また、駅近の土地の場合は線路に近いということもあり、電車往来の騒音も気になるところです。

人通りが多いということはそれだけ多くの人の目があり、安全であるという見方もできますが、前述のとおり土地の値段が高く、また家賃も割高となりがちで、利便性以外にも様々な欠点があります。
メリットとなる条件は「駅から近いだけ」ということも珍しいことではありませんので、目当ての物件が近隣商業地域にあるときは、さまざまな時間帯の様子を注意深く見ておくことも大切です。

5.近隣商業地域は移り変わりが激しい

駅前の商店街でもうひとつ注意しておきたいのが、街の移り変わりが激しいことです。
住居専用地域であれば数戸の建て替えなどが発生する可能性がありますが、商店は基本的には契約して出店していますので、契約が切れると別の店に変わります。
同じ業態の店が引き継げば大きく変わることはありませんが、たとえば個人商店だった場所が取り壊され、パチンコ屋になるということだってあります。パチンコ屋ができると人の流れも変わりますし騒音も増えます。住居専用地域と比較して建物に関する規制も緩い場所となりますので、それらも踏まえて、物件を決めることをおすすめします。

6.近隣商業地域に隣接する住宅専用地域もある

目当ての物件が住居専用地域に属している場合でも、道を隔てた反対側が近隣商業地域となっていることもあります。
この場合は近隣商業地域と比較して土地が安いというメリットはありますが、住環境的には近隣商業地域に住んでいるのとあまり変わりがありません。

そして、近隣商業地域よりも建物の高さや建ぺい率、容積率も厳しく規制されているため、中途半端な印象は否めません。駅により異なりますが、静けさを求めたい場合は駅から10分程度離れた場所を選ぶことをおすすめします。市区町村の役場の都市計画課に「都市計画図」というものがありますので、気になる方は役場に足を運んでもいいと思います。

7.まとめ

近隣商業地域は利便性に加え、建物の建ぺい率や容積率に関する規制が緩いため、規制にとらわれない自分好みの家を建てることができる反面、騒音や人通りの多さなどのデメリットもあります。
また、周辺環境も大幅に変わってしまうという不安もありますので、近隣商業地域に家を建てたいという方は慎重に検討することをおすすめします。
長嶋 シゲル

ライター長嶋 シゲル

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