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登記済権利証の不動産価格はなぜ安い?売買代金額を知る方法は?

137 views 2017.2.24
登記済権利証の不動産価格はなぜ安い?売買代金額を知る方法は?
所有する不動産が、過去にどれくらいの価格で取引されていたか気になることはありませんか?
登記済権利証に記載されている価格は、売買金額とは異なるのです。
不動産価格の建前と本音を見抜くためにも、仕組みを理解しておきたいところですね。
目次

1.登記済権利証の不動産価格は何を表している?

2.登記済権利証や登記識別情報の金額はなぜ安い?

3.実際の売買代金を知る方法はないのか?

1.登記済権利証の不動産価格は何を表している?

不動産の所有権を取得し、法務局で登記を済ませると「登記済権利証」が発行されていました。
しかし、現在は登記済権利証という書類が発行されるわけではなく、登記識別情報がURLリンクとして発行されます。
平成18年から登記識別情報に切り替わりはじめ、現在では書面で登記済権利証が発行されることはなくなっています。
名前や発行形態が変わってはいるものの、基本的に登記済権利証も登記識別情報も同じ働きをすると考えて良いでしょう。

この登記済権利証(登記識別情報)は、不動産の売却時や相続時に必要になりますが、その中には不動産価格が記載されているでしょう。
しかし、その価格は「売買代金」ではありません。
なぜなら、売買代金は登記事項として定められておらず、過去の売買代金や売買契約の詳細を登記する必要はないからです。
登記済権利証や登記識別情報に記載されている金額は、「固定資産税評価額」を指しています。

2.登記済権利証や登記識別情報の金額はなぜ安い?

登記済権利証や登記識別情報の金額はなぜ安い?
この固定資産税評価額ですが、実際の相場と比較すると非常に安いと感じるかもしれません。
実際の不動産売買価格は、さまざまな要因によって上下し、場合によってはかなり高騰します。
また、公示価格と比較してもも、かなり割安であるはずです。
不動産の価値を表す価格として、「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」がありますが、一般的に固定資産税評価額は公示価格の7割程度に落ち着くことが多いのです。
そのため、相場や公示価格と比べると、非常に安い価格が記載されている可能性が高くなります。
例えば、公示価格4000万相当の不動産があったとしましょう。
その場合、公示価格、路線価、固定資産税評価額(登記済権利証や登記識別情報に記載される金額)の価格は以下のようになります。

不動産価格の例
・公示価格…4000万円
・路線価…3200万円(公示価格の約80%)
・固定資産税評価額…2800万円(公示価格の約70%)
・取引価格(実勢価格)…5000万円(公示価格の120%から160%程度)

このように、4つの価格が存在することになります。これが、1物4価と呼ばれる由縁です。

5000万円で取得した不動産が、実際の登記情報では4価の中でもっとも安い2800万円になっているわけですから、非常に安いと感じるのも無理はありませんよね。

3.実際の売買代金を知る方法はないのか?

では実際の取引価格を、登記関連の情報から知る術はあるのでしょうか?

結論から言うと、登記済権利証や登記識別情報に記載されている情報のみでは、過去の売買代金を知ることは難しいでしょう。
しかし、登記申請の際に使われた附属書類の中に、実際の売買代金が記載されている場合があるのです。

例えば、登記申請の添付書類のひとつ「原因証書」には、売買代金が記載されている可能性が高いでしょう。
この原因証書は法務局で保管されるものではなく、登記申請人に返却されるものです。
もし閲覧できれば、過去の売買代金を知ることができるはずです。

また、1年以内に売買された不動産であれば、国土交通省の運営する「土地総合情報システム」で、一部の土地の取引価格を閲覧することも可能です。
トップ画面から、都道府県、市町村、地区などを選択すると、過去1年間の取引価格が表示されます。
情報が限定されているため、物件をピンポイントで特定することは難しいのですが、周辺エリアの情報は入手できます。
少なくとも、登記済権利証や登記識別情報に記載されている金額よりは、実際の取引価格にぐっと近づくでしょう。

登記時の情報から過去の売買代金を知ることは難しいものの、情報を入手する手段があることは覚えておいて損はないはずです。
ゴンロク

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