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二世帯住宅目的で住宅ローンは活用可能?

164 views 2017.2.24
二世帯住宅目的で住宅ローンは活用可能?
超高齢社会の到来や自然災害の影響から、二世帯住宅が再評価されています。
「安心」「安全」「家族の絆」が再び注目されるようになり、それが二世帯住宅の需要へと繋がっているようです。
しかし、資金面や使わなくなったスペースを将来的にどう活用するかという問題に直面しがちです。
目次

1.二世帯住宅のネックとなる「購入資金」と「空きスペース」

2.二世帯住宅から賃貸併用住宅への転用

3.二世帯アパートは住宅ローンNG?

1.二世帯住宅のネックとなる「購入資金」と「空きスペース」

冒頭でも述べたように、老後の不安や自然災害時のリスク回避のため、二世帯住宅への需要が高まっています。
しかし、親世帯はすでに現役ではないためローンを組みにくく、子供世帯がローンの契約をするケースが多いでしょう。
実際の支払いは親世帯の年金収入や老後資金を使いながら折半していくことで、一旦は落ち着くはずです。
ただし、親世帯が亡くなったあとのことも考えなくてはなりません。
将来的に支払いが滞りなくできるのか、1世帯分の空いたスペースはどうするのか、といった問題です。

この問題への対策としては、主に2つの方法が考えられるでしょう。
1つは、「孫世帯への引継ぎ」です。
親世帯が亡くなるころには、孫も自分専用のスペースや住居が必要になる可能性があります。
もともと別々の世帯が生活するために作られた建物ですから、簡単な間仕切りを設けることで独立したスペースとして使うことができるでしょう。
また、支払いについても家賃代わりにローンの一部を負担してもらうことで対策可能です。

しかし、孫世帯がいない場合や、まだまだ世帯を持つには早いといった事態も考えられますよね。
そこで、他人に空きスペースを貸し出す方法もあります。それが「賃貸併用住宅」です。

2.二世帯住宅から賃貸併用住宅への転用

親世帯が存命の間は二世帯住宅として使用し、亡くなったあとは賃貸物件として収入を得る。
このスタイルが、二世帯住宅の問題に対する2つめの方法です。
例えば、2階建ての二世帯住宅で親世帯が亡くなったあと、親世帯が使用していた1階部分を賃貸物件として貸し出すのです。 賃貸物件ですから当然家賃収入も発生しますし、親世帯が負担していたローン部分をそのまま家賃収入で賄うことも可能でしょう。

この場合は、もちろん建築時にローンの金額と想定する家賃の設定、間取りなどを計画しておく必要があります。二世帯住宅から将来的に賃貸併用住宅にする計画であっても、低金利の住宅ローン利用は可能なはずです。
ただし、問題となるケースもあります。それは、賃貸併用住宅ではなく「二世帯アパート」へ転用する場合です。

3.二世帯アパートは住宅ローンNG?

二世帯アパートは住宅ローンNG?
当初は賃貸併用住宅を視野にいれた、二世帯住宅とした使われるはずだった物件が実際は二世帯アパートとして使われていたというケースがあります。

例えば、将来的には二世帯住宅にしたいが、できるだけ安く物件を購入したいと考えたとします。
このとき、家賃収入を発生させるために当初は二世帯アパートとして建築するのです。
ここで問題になる点は、「ローンの種類が異なること」。

二世帯住宅目的では、当然のことながら住宅ローンの利用が可能です。
しかし、二世帯アパートならば、住宅ローンではなく「アパートローン」の範疇になってしまいます。
困ったことに、住宅ローンよりもアパートローンの金利の方が高いのです。
フルローンで購入することを考えると、支払額や収益性にかなりの影響がでてしまいます。

そこで二世帯住宅や賃貸併用住宅を建てるという名目で住宅ローンを借り、実際は二世帯アパートを運営するという方法を選択したとしましょう。
うまく事が運べば、二戸分の家賃収入を低金利のローンの返済に充てられるため非常にお得です。
ただし、これが金融機関にばれてしまうと手痛いしっぺ返しを食らうことになってしまうのです。

悪質な場合には、金融機関からローンの一括返済を求められる事態になるでしょう。
住宅ローンが認められるのは、あくまでも自らの「住居」と併用している二世帯住宅です。
二世帯住宅用の構造であっても、そのすべてを賃貸目的とした場合は収益物件であり住宅ローンの適用外となる可能性があります。一括返済というペナルティを受けることがないよう、十分に注意しておきたいところですね。
ゴンロク

ライターゴンロク

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