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住宅街でも民泊運営が可能に?民泊住居地域の緩和とは?

394 views 2017.2.24
住宅街でも民泊運営が可能に?民泊住居地域の緩和とは?
東京オリンピックの影響からか、何かと話題にのぼりやすいインバウンド需要。
その受け皿として近年、民泊が注目されていることをご存じの方は多いでしょう。
この民泊でネックになっていた用途地域について、規制緩和が始まっているのです。
目次

1.そもそも民泊が運営可能な地域とは?

2.「民泊新法」によって規制緩和で民泊が住居地域にも拡大?

3.民泊住居地域の拡大でマンション民泊は可能になるのか?

4.「住宅」を貸すことで広がる民泊住居地域

1.そもそも民泊が運営可能な地域とは?

民泊を運営する方法として、「旅館業法上の簡易宿所」として許可を得る方法と、 特区民泊として認定された地域で運営する方法があります。

旅館業としての許可は、都市計画法と建築基準法の制限を受けるため、住居専用地域以外の以下6つの用途地域で可能でした。
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域

また、2016年1月末からは「特区民泊」に指定された地域でも運営可能になりました。
特区民泊とは、インバウンド需要を積極的に受け入れようという考えのもと、国家戦略特別区域法によって特に指定した地域において民泊への規制を緩めたものです。
この特区民泊は、2017年1月現在「東京都大田区」「大阪府」「大阪市」「北九州市」が対象となっています。

2.「民泊新法」によって規制緩和で民泊が住居地域にも拡大?

「民泊新法(住宅宿泊事業法)」という言葉をご存じでしょうか。
民泊新法とは、ビジネスとして民泊を運営するというよりも、実際の住宅の一部を宿泊施設として貸し出すことをターゲットにした法案です。
この法案の成立によって、これまで民泊の運営が不可能であった住居専用地域のマンションなどで、民泊を運営できる可能性があります。
つまり、「旅館業法上の簡易宿所」「特区民泊」につづく第三の方法で、民泊本来の特性である、シェアリングエコノミーの考え方を色濃く反映させた法案です。
2017年3月に国会提出が予定されています。

この民泊新法が正式に成立すれば、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」という、これまで禁止されていた4つの住居専用地域でも、民泊が可能になるかもしれません。

これまで、住居専用地域では旅館業の許可を取ることができませんでした。
民泊新法においてもその方針に変わりはないとの見方がでています。
しかし、民泊新法においては、用途が旅館やホテルといった用途ではない、通常の「住宅」を民泊として貸し出すという考え方のようです。

3.民泊住居地域の拡大でマンション民泊は可能になるのか?

民泊住居地域の拡大でマンション民泊は可能になるのか?
民泊新法では、民泊として貸し出す建物を「住宅」でも可能にしたことで、用途変更や用途地域の制限を緩和する可能性が高くなっています。
では、一般のマンションの一室を民泊として貸し出し、収益を上げることは可能になるのでしょうか。
現段階では100%可能と言い切れないものの、ハードルはかなり低くなるでしょう。
制限が外れるのは用途地域だけではありません。
これまでの許可制から、インターネットからの届出制になることや、最低宿泊日数の制限も外れると見られています。

ただし、民泊の運営形態によっては、専任の管理者に運営を委託することが求められます。
これは物件内に家主が住んでいない「家主不在型」で、「民泊施設管理者」への管理委託が義務付けられる予定です。
不動産投資の一環として、マンションをすべて民泊とする場合は、必ず必要になると理解しておきましょう。

4.「住宅」を貸すことで広がる民泊住居地域

民泊を住居専用地域で営業できるようになれば、個人単位での小規模な不動産投資もしやすくなるでしょう。
また、賃貸併用住宅と似たような考え方で、マンションの空き部屋を常に民泊にしておくこともできるはずです。
閑静な住宅街にお住いの方でも、民泊を使ったスモールビジネスに進出できるかもしれませんよ。
ゴンロク

ライターゴンロク

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