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1億3億20億!いくら稼いだ?ベストセラーから学ぶ不動産投資

オススメ 初心者向け
3,085 views 2017.2.24
1億3億20億!いくら稼いだ?ベストセラーから学ぶ不動産投資
不動産投資と一口にいっても、何をすればどれくらいの収益を得ることができるのか、イメージしにくいかもしれません。右も左もわからぬまま闇雲に投資をしていては、すぐに資金は底をついてしまいます。まずは知識をたくわえて、自分にとって最良の方法をイメージできるようにしましょう。

今回はオッシュがベストセラーとなった書籍から、著者が築いた資産の具体的な額と、そこにたどり着くまでの方法が書かれているおすすめ本をチョイスしました。
資産○億円を達成するために必要なものは何か、本からひもといていきます。

不動産投資をこれから始める人にも、すでに取り組んでいるけどもっと収益をあげたいという人にも、ぜひ参考にしていただきたいです。
目次

1.リアルに書かれた本を読んで、自分の不動産投資をイメージしよう

2.不動産投資に知識が必要なワケ

3.星輝著『不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法』(東洋経済新報社)

3-1.この本をおすすめしたい人

3-2.この本を書いたのはどんな人?

3-3.この本の特徴

3-4.どうやって7年で1億円貯めた?ポイントは?

4.赤井誠著『ゼロからの不動産投資-めざせ!3年で資産3億円、月収300万円』すばる舎

4-1.この本をおすすめしたい人

4-2.この本を書いたのはどんな人?

4-3.この本の特徴

4-4.どうやって月収数百万円を達成した?ポイントは?

5.岡田のぶゆき著『200万円から6年で20億円!売却から逆算思考する不動産投資』ぱる出版

5-1.この本をおすすめしたい人

5-2.この本を書いた人はどんな人?

5-3.この本の特徴

5-4.どうやって年に20億円もの投資をできるようになった?

6.3冊の比較。共通点、相違点など

7.まとめ

1.リアルに書かれた本を読んで、自分の不動産投資をイメージしよう

不動産投資と他の投資との決定的な違いは何でしょうか?ひとつは、参入するハードルの高さでしょう。日本人はFX(外国為替証拠金取引)が好きです。人気の理由は、気軽に取引できること、レバレッジで高収益を狙えることの2つでしょう。不動産投資はFXよりも高いレバレッジをかけることができますが、初心者でもすぐに取引ができるという点では、はるかにFXの方が勝っています。利益を出せるかどうかは別問題ですが……。

不動産投資に初心者が参入しにくい要因として、具体的な取引がイメージしにくいことが挙げられます。普段から不動産を人に貸してお金をもらうということに慣れていないため、イメージが沸かないのではないでしょうか。それに最低取引額、つまり物件価格が1000万円、1億円など、普段の金銭感覚とかけ離れていることも、「よし、やろう!」という気になりにくい要因になっています。

近年、不動産投資ブームといってもいいほど、多くの人が興味を持っています。関連する書籍が多く出版されており、知識とイメージを作ることに適した環境です。中でも、タイトルに何年でいくら儲かったと書いてある本には目をひかれます。

今回は、その中から特に具体的でリアル、投資家の実体験にもとづいて書かれた本を3冊選んでレビューし、比較。共通点や相違点、おすすめしたい人物像などをお伝えします。不動産投資に興味を持つ理由は人それぞれ、目標も人それぞれ。「○年後までに資産が○億円欲しい!」という目標がある人はそれに近いタイトルから、そうでない人は「読みやすそうだな」と思ったものから、目を通してみてください。

2.不動産投資に知識が必要なワケ

何の投資もそうですが、まず取引の対象と方法を知らなければ、満足できる活動はできません。特に不動産投資では個人で購入できる範囲が限られているため、1回の失敗は大きな痛手になります。そのため、事前によく書籍やセミナーなどで勉強することが大切です。

相続対策、年金の代わりに……など、誘われるがまま物件を購入し、経営が立ち行かなくなったという話を聞きます。自分の知識と感覚で判断し、納得したうえで投資を始めましょう。

今回紹介する書籍は、「〇〇に投資するといい!」というように直接的に物件をすすめるものではありませんが、不動産投資で利益をあげるために必要な考え方を学ぶことができます。

3.星輝著『不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法』(東洋経済新報社)

2014年10月2日初版。当時はよく書店で平積みにされているのを見かけました。黒字に白抜きのカバーが目立っています。

3-1.この本をおすすめしたい人

これぞ初心者向き。まだ不動産投資の本を1冊も読んだことがないという人にもおすすめできます。20代で契約社員として働きながらほとんど自己資金を使わずに物件購入をした体験が書かれているので、似たような属性で「融資が受けられない……」と悩んでいる人には是非読んでもらいたいです。苦労の末に成功した話もあり、モチベーションを上げたい人にもおすすめです。

3-2.この本を書いたのはどんな人?

著者の星輝さんは就職氷河期に大学を卒業、契約社員として働いているときに不動産投資と出会い、それから3年間のうちにアパート・マンション・商業ビルを1棟ずつ購入。その4年後に貯金1億円を達成しました。現在は不動産賃貸経営のほか、融資商品開発やコンサルティング、ビジネスプロデューサーとしても活躍しています。ブログを2つ公開しており、『ソシアルビルオーナーの不動産投資日記』、前著と同じタイトルの『住宅ローンで不動産投資を行う方法』も好評のようです。


ソシアルビルオーナーの不動産投資日記

3-3.この本の特徴

「不動産投資?何それ?」という人にもわかりやすく、入り込みやすい構成と文体です。「僕」こと星さんが知識ゼロの状態で不動産投資に出会ってから、現金1億円を手にするまでを、ストーリー仕立てで紹介。専門用語も「僕」とメンターや業者などとの会話を中心に、テンポよく解説されており、ストレスを感じません。空き室を埋めるために奔走するくだりは、さながら小説を読むように引き込まれました。単なるノウハウだけではなく、「僕」の精神的成長も描かれており、自己啓発本としても読み応えがあります。

3-4.どうやって7年で1億円貯めた?ポイントは?

「僕」は契約社員として将来への不安を抱えながら悶々と過ごしていました。29歳のある日、同窓会で親友の真に再会します。真は不動産投資家として成功を収めていました。「僕」は真や彼の友人である先輩大家さん達のアドバイスを受けながら、知識の収集と物件探しをスタート。その後、1年と経たずに地方のアパート、地方の駅近マンションを立て続けに購入します。苦労しながらも満室経営に成功し、最初の物件探しを始めてから3年としないうちに、2件目のマンション近くに商業ビルを手に入れます。

「僕」が苦労しながら物件購入と経営に取り組み成功させていく内容は、そのまま事例として読者の引き出しになるでしょう。まず1棟目の物件購入から、融資という壁が立ちはだかります。これを「僕」は熱意と行動力で乗り切りますが、その方法に少しモヤモヤした部分が残ります。これをメンターである真は「利用できるものは全て利用したほうがいい」と励まします。

他にも、10年間空き室が続いている店舗や看板の客付け、水漏れの修繕費など、問題が発生するたびに独自の方法で解決していきます。

「僕」はとりたてて金融資産もなく、簡単にローンが組めるような属性ではありません。それでも、情熱と行動力、諦めない粘り強さで目標を達成していきます。

この本は、不動産投資を成功させるためにはただ知識を得るだけ、ただ物件を持っているだけでは駄目だと教えてくれています。融資を断られてもめげずに、最後の一行まで金融機関に問い合わせをしまくる。空き室が出たら、自ら動いて満室にする。とはいえ、普通に働くのに比べて効率は雲泥の差です。平日昼間は別の仕事をしながら、7年間で1億円の現金を得られるような仕事が他にあるでしょうか?

知識を得られるだけでなく、「自分もできるかもしれない」「やってみよう!」と思わせてくれる本です。

他の人が投資で成功するのを、指をくわえて見ている自分。それは「お金がないから」「時間がないから」ではなく、単純に「やっていないから」だということを痛感させてくれます。

4.赤井誠著『ゼロからの不動産投資-めざせ!3年で資産3億円、月収300万円』すばる舎

2007年7月19日初版。それから10年近くたった今(2017年1月末)でもAmazonの不動産投資ベスト100に入るベストセラーです。

4-1.この本をおすすめしたい人

不動産投資を始めて間もない人が先輩の実体験を参考にしたいとき、なかなか満室にならずに収益をあげたいとき、ある程度知識を蓄えた人が、もっと具体的な体験談を知りたいときなどにおすすめ。著者の赤井誠さんは、上場企業に数十年勤めている管理職。似たような属性の人は、融資の引き方を参考できるかもしれません。DIYが好きで自分でリノベーションしたい、いろいろ工作したいという人にもおすすめです。

4-2.この本を書いたのはどんな人?

赤井さんは1960年生まれ。大学卒業後、株式上場している電機メーカーに就職し、勤務を続けるかたわら、2003年から不動産投資に取り組みます。木造アパート2棟とRCマンション1棟・倉庫・駐車場を所有し、家賃月収は200万円を超えるといいます。本の中では資産3億円、月収300万円にはあと一歩のところで届きませんでしたが、本人の目標だった家賃年収1500万円を大幅に超えて達成しています。税引前キャッシュフローは1000万円をゆうに超えています。

ブログ『元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ』 を見ると、安定経営が続いているようです。
元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ

4-3.この本の特徴

物件探し、融資のための銀行めぐりから収益向上のために取り組んだこと、さらに法人化と税金に至ることまで、具体的で事細かに説明しています。専門用語には括弧書きでわかりやすく説明されているので初心者でもよどみなく読み進められるでしょう。物件資料の構成や募集チラシの実物なども掲載されており、投資家・大家さんにとって非常に参考になると思います。

4-4.どうやって月収数百万円を達成した?ポイントは?

赤井さんも、星さんと同様、平日の昼は会社に勤め、夜や土日、有給休暇を使って物件探しや入居者募集をします。違いは、会社員であることを最大限に活用しているところ。上場会社に勤続20年以上ということは、融資を引くのに有利に働いているようです。給与から貯金し、頭金にしています。

物件購入後の賃貸経営にも、赤井さんの個性がよく反映されています。何でも自分でやってみたいタイプのようで、DIYが趣味。壁紙の張替えやペンキ塗りなど、簡単なリフォームは自分でやってしまいます。奥様と仲が良く、清掃や草むしりなど一緒にやったり、募集に関して相談したりしています。家族の協力が得られることも、成功の秘訣なのでしょう。サラリーマンとして一所懸命に学んだ経営学も役に立っているようです。

読んでいると溢れるバイタリティが伝わってきます。少しでも収入を上げたい。一刻も早く不動産経営を安定させたい。そして何より、投資と経営を心から楽しんでいることがわかります。そうでなくては、会社員と両立しながら物件探し・入居者募集・物件管理・法人設立までここまで完璧にこなすことはできないはずです。

銀行の口説き方、トラブルの発生、管理会社の選び方、入居者募集、経費節減の秘策、未利用部分を活用した収益の向上、法人化による節税、どれをとっても具体的で勉強になります。特に入居者募集に関しては、人の心理を上手くついており、さすがは管理職だと思いました。

巻末に参考文献も多く掲載されており、もっと深く学びたいという人は参考にするとよいでしょう。税法のような法令については出版年度が少し古いので注意が必要ですが、あまり改正されないような基本的な部分についての記述が多いので、それほど気にしなくていいと思います。

不動産投資の楽しさと苦労、セオリーと裏技、両方教えてくれる本です。

この本の執筆後も物件の買い増しを続け、2014年に次の著書『めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資』が発行された時点では、純資産(資産から負債を引いたもの)2.7億円、年間キャッシュフローが4500万円だそうです。不動産投資を始めて10年あまりで、ローンを差し引いた全財産が3億円を突破したことになります。

5.岡田のぶゆき著『200万円から6年で20億円!売却から逆算思考する不動産投資』ぱる出版

2012年8月10日初版。緑色の表紙には小さく「非常口」のピクトグラムのようなものが描かれています。タイトルにもある「売却」=「出口戦略」をイメージしているのでしょう。amazonランキング5部門で1位を獲得し、何度も増刷されています。

5-1.この本をおすすめしたい人

不動産投資でどんなことをするのか何となくわかったので、教科書的な1冊が欲しい。労力と初期投資は惜しまないから、早くたくさん収益を上げたい。年間利回りだけでなく、投資の終わりまできちんと考慮して物件を購入したい、という人におすすめです。

5-2.この本を書いた人はどんな人?

著者の岡田のぶゆきさんは現在、不動産買取業を営む有限会社エイドグループの代表取締役。大学卒業後に父親の経営する不動産会社に入社するも、商売の方法が性に合わず挫折。なんとか自分に合ったビジネスをみつけようと奮起して勉強し、賃料収入と売却益をの両方を得る不動産投資にたどり着きます。若干23歳で投資をはじめ、6年後には年間2億円超の家賃収入を得るようになったといいます。

「これから大家の会」を主宰し、セミナーやコンサルティングなどにも精力的に活動しています。
これから大家の会

5-3.この本の特徴

不動産投資に関する基本的な考え方が書いてあります。とはいっても、「実質利回りは…」「キャッシュフローは…」のようなありきたりな話が中心ではなく、多くの不動産投資関連本に欠けている「売却を見据えた購入」という視点をもとに、投資方法や物件の選別方法などについて説明します。いくつか事例が掲載されているものの、全体的に具体的なひとつひとつの体験談というよりは、経験をもとにした理論の説明といった部分が大きいです。

5-4.どうやって年に20億円もの投資をできるようになった?

岡田さんが投資を始めたのは23歳のころ。大学卒業後に就職して間もなかったので、金融機関の融資がおりません。そこで全額自己資金を投入し、競売で200万円の区分マンションを落札。リフォームして入居者が入り、賃料を得るようになります。その後しばらくして売却したのですが、その価格は倍の400万円でした!こうして雪だるま式に資産が増えていきます。後半にも3つの成功例が書かれており、いずれも年率100%を超える驚くべき収益率です。

売却を見据えた出口戦略は、物件価格や周辺相場などの他、「収益耐用年数」という、独自の概念から導き出されます。他にも銀行融資を受けるうえでの注意点や、不動産業者との付き合い方なども、説得力のある話が書かれています。経験をもとに作成された、物件タイプ別の特徴を一覧にしたものも記載されており、自分にあった戦略を見つけるのに役に立つかもしれません。

不動産投資の経験者が成功を語るときに、「それって現時点の話でしょ?将来はわからないよね?」と疑問に思うことはありませんか?その時キャッシュフローがプラスになっていても、将来退去が続いたり、突発的な事故が起きたりすれば不動産経営はどうなるかわかりません。その点、売却を考慮に入れれば、プラスのまま投資を終える「利益確定」がしやすくなります。

考えてみれば、投資に出口戦略が必要なのは当たり前です。例えば株式はいつか売ることを想定して、「今が割安だから買っておこう」となります。全米でTOP3に入る資産家ウォーレン・バフェットのような別格投資家(彼は投資のコツは「買った銘柄を売らないことだ」と言っています)を除けば、ほとんどの人は株価が高くなったときに売るために株を買います。

しかし、数ある不動産投資の手引きの多くは出口戦略という観点がないか、あっても数行にとどまります。この本には、売却を前提としたノウハウが説明されています。前述のように、不動産投資の将来に不安を持っている人でも、岡田さんのように売却で利益を出せるような戦略を描ければ、安心して取り組むことができるでしょう。

投資の基本を教え、自信をつけさせてくれる本です。

肝心のいくら稼いだか?ですが、これまでの総投資額や融資額は本に載っているものの、資産や純資産はわかりません。タイトルに「20億円」とあるように、“現在も20億円規模の投資を続けている”ということなので、所有する不動産がローンを含めて20億円くらいだと推測できます。年間家賃2億円ということと、キャピタルゲインも多いことを考えると、少なくとも6年で数十億円は稼いでいるでしょう。

6.3冊の比較。共通点、相違点など

3冊の比較。共通点、相違点など
以上の3冊を読んで、始めに思ったこと。それは、「現物不動産投資は、他の投資(株、FX、債券、不動産投資信託など)は全く違う!」ということでした。それは何かというと
「努力が収益に直結する」
ということです。

不動産投資は、経営そのものだということを理解することができました。

『不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法』の星輝さんは、全くのゼロといってもいい状態から、買付けや融資に失敗してもめげずにチャレンジを続けます。『ゼロからの不動産投資-めざせ!3年で資産3億円、月収300万円』の赤井誠さんは、入居率を上げてさらに長く住んでもらうために徹底的に知恵を絞り、先行投資を行ってサービスの向上をはかります。『200万円から6年で20億円!売却から逆算思考する不動産投資』の岡田のぶゆきさんは、独自の理論で戦略を立て、積極的に投資を行います。

面白いのは、努力の方向性が3冊の著者でそれぞれ違うということです。岡田さんは他人にできることはアウトソーシングするなどしてやってもらい、投資家は自分にしかできないことをするべきだという趣旨のことを書いています。赤井さんは、リフォームや募集など何でも自分でやりたいタイプ。ただ、「大家業を楽しむ」ことは大家にしかできないことだと考えると、全力で楽しんでいる赤井さんにとっては、「自分にしかできないこと」なのかもしれません。

本としてのスタンスもそれぞれ特色が出ています。
星さんの『1億円』は不動産投資というものイメージが何となく見えてくると同時に、励ましてもらったような読後感があります。
赤井さんの『3億円』は、より詳細なイメージができるため、「自分もやってみたい」と思う反面、「思ったより大変そうだなあ」と感じる人もいるかもしれません。岡田さんのような考え方の大家さんもいますし、いろいろな本を読んだり話を聞いたりして、または実際にやってみて、自分に合ったやり方を見つければいいと思います。
岡田さんの『20億円』には、投資家と不動産業者としてのエッセンスが詰まっています。利益確定という非常に大事な考え方を学ぶことができるので、是非読んでもらいたいです。

もう一つ共通点を挙げると、成功している大家さんは、入居者をはじめとして業者や金融機関など、人との関係性を大事にしているという点です。これを楽しいと思うか、面倒くさいと思うかは人それぞれでしょう。少なくとも、今回紹介した3冊の著者は全員、心から楽しんで大家業を成功させているに思えます。

7.まとめ

「どんなことをすれば、○年で○円稼げるんだろう」をテーマに、不動産投資の実践者が書いた3冊の本を紹介しました。これらを読んで、次のように考えました。

大切なのは、不動産をただ所有するだけでなく、経営者として戦略を持ち、自ら行動して問題を解決すること。

契約社員や新入社員であっても、熱意を持って取り組み、関係者に誠意を持って接すれば、1~2年で家賃年収1千万円以上、10年以内に資産1億円は可能です。さらに、正社員として長く勤務するなどの社会的信用がある、迅速な問題解決ができる、などのプラスアルファがあれば、10年で3億円も夢ではありません。年間の収入が数億円になるためには、常に戦略的に売却までを考え、家賃収入と売却益のバランスをとっていく必要があります。

参加のハードルが高そうな不動産投資ですが、本にはリアルな体験談がたくさんかかれています。先輩の経験を元に具体的なイメージができれば、次は行動あるのみです。少し興味がある程度の人でも、まずは1冊読んでみてください。

ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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