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市街化区域でも安心は禁物?「建築不可」物件に注意

187 views 2017.2.22
市街化区域でも安心は禁物?「建築不可」物件に注意
都市計画区域のひとつとして、公共投資のメリハリや農地保護のために定められる市街化区域。
生活に必要なインフラや設備が整いやすく、利便性の高い地域です。
市街化区域内で不動産投資を検討する方も多いでしょう。
しかし、そこには意外な落とし穴があることをご存じでしたか?
目次

1.そもそも市街化区域はなぜ作られた?

2.市街化区域のメリットは?

3.市街化区域でも「再建築不可物件」には注意!

4.市街化区域では再建築が可能かどうかを確認

1.そもそも市街化区域はなぜ作られた?

市街化区域は、都市計画区域における「区域区分」のひとつで、計画的な市街化を図るために定められています。
市街地として上下水道、道路、商業施設などを積極的に整備する市街化区域は、公共の投資が集まりやすい区域であるといえるでしょう。
一方、市街化調整区域は、農地の保護や自然環境の保全など、市街化をある程度抑制している区域です。
このように区域区分によってメリハリをつければ、無秩序な市街化による混乱や環境破壊を防止することができ、なおかつ限られた財源から効率的に投資できます。

このように区域区分で、市街化地域と市街化調整地域が分けられた背景には、日本の高度経済成長があります。
昭和30年代後半に始まった高度経済成長は、都市の機能充実が進んだ一方で、過剰な人口集中と市街地の無秩序化という問題を生み出しました。
簡単に言うと、異常に人が増え、周辺の自然環境や農地を破壊しながら、市街地が際限なく広がりつつあったのです。

このような都市の肥大化を防ぎ、景観や環境を保護しつつ都市機能を充実させるために、市街化区域は作られたと言えるでしょう。
ちなみに、実際に都市計画法が制定されたのは昭和43年なので、歴史ある仕組みということになります。

2.市街化区域のメリットは?

市街化区域は都市化を推進する区域ですから、建築にも一定の自由度が認められています。
住宅、店舗、工場などを建築するとき、500平方メートル以上の場合に限り許可が必要ですが、それ以外の場合は開発許可手続きが不要です。(自治体の条例によっては300平方メートルから1000平方メートルの場合あり)
坪数でいうと、150坪未満の場合は、開発許可手続きが不要ということになります。※
また、土地を農地に転用したいというときも、許可ではなく届出だけで済むので、面倒な手続きが必要ありません。
さらに公共投資が盛んに行われていることから生活インフラも整備されており、立地面でも恵まれる可能性が高いでしょう。
これは、将来的に不動産を売却することになったとしても、値崩れしにくいというメリットにつながります。
もちろん、市街化調整地域に比べると地価は高めですが、将来的な流動性の高さを考えれば、市街化区域は悪くない選択肢になるでしょう。

そしてもうひとつ、建築物の建替え制限が緩いことも見逃せません。
用途地域の制限を守れば、ある程度自由に建築物を建替えることができます。
長年住んでいた住宅を、賃貸物件として建替えることになっても、制限がかかりにくいのです。

※1平米=0.3坪で計算

3.市街化区域でも「再建築不可物件」には注意!

市街化区域でも「再建築不可物件」には注意!
このように、許可や制限が少ない市街化区域ですが、意外な落とし穴もあります。
それは、「再建築不可物件」です。

市街化区域なのだから、適当に中古物件を見繕って建替えてしまおうと考えていると、この落とし穴を見逃してしまいます。
市街化区域でも、市街化調整区域と同じように建築が不可能な土地や、建替えが不可能な物件があるのです。
なぜこのような不動産が存在するかといえば、建築基準法の改正によって、現在の基準に合致しなくなったため。

例えば、「接道義務違反」を起こしている不動産は、再建築不可物件となっていることが多いのです。
接道義務は主に災害対策として決められており、交通事情や住宅事情の変遷によって変化してきました。

そのため、建築された当時は接道義務違反を起こしていなくても、現在は違反しており、再建築不可物件となってしまうのです。
その他、物件に隣接する公道の幅が変化したことで、土地の一部が収用された場合なども注意が必要。
再建築は可能であるものの、同じ規模の建物は建てられなくなるからです。

4.市街化区域では再建築が可能かどうかを確認

せっかく手に入れた土地や建物も、新規の建築が不可であったり、建て替えができない物件であったりすると、大きな損失を生みかねません!
事前に自治体の建築指導課へ足を運んで調査するなど、対策を講じるようにしましょう。
ゴンロク

ライターゴンロク

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