不動産投資と暮らしの情報サイト

不動産投資に影響を与える都市計画区域マスタープランとは?

214 views 2017.2.27
不動産投資に影響を与える都市計画区域マスタープランとは?
長期的に不動産投資を考えているのなら、投資対象とする地域の都市計画区域マスタープランにも是非目を通しておきたいところ。都市計画区域マスタープランによって、地価が影響を受けることも考えられるからです。
目次

1.都市計画区域マスタープランとは?

2.都市計画区域マスタープランが不動産に与える影響の具体例

3.コンパクトシティ化による修正も

4.まとめ

1.都市計画区域マスタープランとは?

都市計画区域マスタープランとは、都道府県ごとに都市計画に関する基本的な方針を定めたものです。平成12年の都市計画法改正によって、「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」が規定され、この別名が都市計画区域マスタープランとなっています。

都市計画区域マスタープランでは、各都道府県下の土地をいくつかの区域に分け、どの区域をどのような用途に使用するかを定めているのです。また、区域区分(市街化区域と市街化調整区域)を設けるか否か、設ける場合はその線引きなども決定します。
区域区分の変更や撤廃は地価の高騰や下落を誘発しますから、不動産投資家にとっては大きなトピックでしょう。区域区分の変更によって、これまで市街化調整区域であったために、商業施設や賃貸物件が建てられなかった土地でも、不動産投資がしやすくなる可能性を秘めています。

一方、地価の高い市街化区域への投資は敬遠され、需要と供給が一致する点まで価格が下落する可能性もあるわけです。
それまでの土地の価値が一変する可能性がありますから、都市計画区域マスタープランには敏感になっておく必要があるでしょう。都市計画区域マスタープランは、現在のところ10年前後を目標年次として策定されていることが多いようです。
実際に東京都では、平成16年4月に最初のマスタープランを策定し、10年後の平成26年にこれを改定、平成37年までを目標年次としています。では、この都市計画マスタープランが地価や不動産投資にどのような影響を与えるのか、もう少し具体的に見ていきましょう。
今回は、事例として香川県高松市をご紹介します。

2.都市計画区域マスタープランが不動産に与える影響の具体例

その後、平成16年5月に、香川県が策定した「高松広域都市計画区域マスタープラン」に従って区域区分の線引きを廃止しました。それまでの市街化区域と市街化調整区域という区分けがなくなり、どの土地でも建物が建てられるようになったわけです。 これは、全国にさきがけて行われた規制緩和で、地価や土地利用の在り方に大きな影響を与えました。
具体的には、以下のような変化が起こったのです。

・商業施設などの大型施設が市街化区域から市街化調整区域へ進出
・それまで田園地帯であった郊外が宅地化
・新築の賃貸アパートがより地価の安い地区に乱立
・既存物件(線引き廃止前)の空室率上昇


高松市全域で建物が建てられるようになったことで、より地価の安い地区へ商業施設や住宅が逃げていきました。さらに、地下の安い地区に建てられた賃貸アパートの家賃が安いため、入居者も移動。新築でありながら家賃が安いアパートに人気が集まれば、当然ながら既存アパートも家賃を下げざるを得ません。
こうして、旧市街化区域の賃貸物件は苦戦を強いられるようになり、空室率が上昇したのです。 ここまでくれば、結果は予想できますよね。

それまで市の中心部に集中していた施設や人が分散されて空洞化し、地域全体の活気が失われてしまったのです。
活気が失われれば、当然ながら地価もまた下落し、負のスパイラルを生み出す結果となりました。

都市計画区域マスタープランによる規制緩和が、街としての魅力を奪い、地下の下落や空室率の上昇を招く結果になったといえるでしょう。

3.コンパクトシティ化による修正も

コンパクトシティ化による修正も
規制緩和によって活力低下と不動産価格の下落を招いてしまった高松市では、平成20年に対策を打ち出します。
それは、コンパクトシティ化によって都市に「メリハリ」をつけること。
駅周辺には都市機能を集約し、市街地がいたずらに拡大しないよう抑制しました。
その結果、平成26年には6年ぶりに住宅地の地価が上昇に転じたのです。
182地点中、地価が上昇したのはわずか3地点ですが、マスタープランの修正が一定の効果を上げたと言ってよいでしょう。

4.まとめ

都市計画区域マスタープランは、地価に大きな影響を与えることがおわかりいただけたでしょうか。
不動産投資を長期的に成功させるためには、都市計画区域マスタープランを読み解くことが大切です。
現状の街がどんな状態にあり、これからどんな方向へ向かっていくのかによって、不動産の価格が大きく変動しますからね。
ゴンロク

ライターゴンロク

ゴンロクの記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!