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余った農地を転用し、不動産投資に活かす手段はあるのか?

197 views 2017.2.27
余った農地を転用し、不動産投資に活かす手段はあるのか?
農業に携わる人の割合は1960年代には30%弱いたものの、2017年時点では全人口のわずか4%未満まで低下をしています。日本は食料自給率が低い国でありながら、農家の数はどんどん減少しており、農地を余らせている元農家の人も増えています。

農地は固定資産税の税率で大変優遇されていますが、そのかわりに用途が農業のみに限定されています。そこで宅地などに転用し、収入を得るためにはどのような方法が考えられるかを、ここではご紹介します。
目次

1.農地からの転用ができる農地とできない農地がある

2.宅地への転用は可能なのか

3.コストを掛けずに収入を得る不動産投資法

4.農地活用で増えているサブリーストラブル

5.まとめ

1.農地からの転用ができる農地とできない農地がある

農地にはまず幾つかの種類があり、原則的に農地転用ができるものとできないものがあります。

・農用地区域内農地
・甲種農地
・第一種農地
・第二種農地
・第三種農地

の5つに分かれ、上にあるものほど大規模かつ駅や住宅地など市街化地域から離れた場所にある農地になります。この中で基本的に農地からの転用が可能なものは第二種農地と第三種農地になります。

自分が所有する農地の種類は、地域の農業員会に問い合わせれば確認できます。小規模で住宅地に近い、住宅街の中にある農地などは転用しやすくなっています。

2.宅地への転用は可能なのか

農地転用を行うには、事業計画を立て各種の申請書類を提出しなければいけませんし、事業を遂行するための資金計画も一緒に提出しなければいけません。
農家をしていた人では、法律的な知識の面でもなかなか難しいので、専門の行政書士などに依頼するほうがスムーズです。また不動産業者の宅建資格所有者に、過去の転用例などのアドバイスを貰うこともできます。

宅地への転用ですが、第二種、第三種農地で転用が農業委員会に許可されれば、宅地として自宅や子供の家を建てる、また集合住宅を建築することは可能です。

農地から転用しないと、農地法違反になり建築をしても差止めを受けたり、建築業者に断られることも増えたりします。金融機関からの融資もまず受けられませんし、所有権や地目の登記も行えません。

3.コストを掛けずに収入を得る不動産投資法

農地をただ余らせておくのがもったいないから、という理由で転用を考える人の場合、集合住宅を建てるコストより、収入も少なくて良いので、気軽に行える不動産投資を好む人も多くいます。

コストを掛けずに考えられる投資や収益の手段には
・資材置き場
・更地の駐車場
・ソーラーパネル設置のために貸し出す
・農地のまま売却する
・宅地に転用してから売却する
・市民農園として活用する

などが考えられます。

資材置き場や更地の駐車場は、設備投資がほとんど必要ないので、簡単に始められるメリットがありますが、固定資産税に関しては農地として登記されていた頃よりも数百倍にもなってしまうことがあります。需要のない場所で始めても無駄に固定資産税を払うだけなので、注意しましょう。

最近注目を浴びているソーラーパネル事業ですが、国への売電価格は年々値下がりしており、倒産する関連業者も激増しています。自分でパネルを設置すると投資価格を回収するまでに、今では10年以上掛かることが大半になっています。

ただし自治体でソーラーパネルの設置に補助費用を支給している自治体もあるので、農地を所有する自治体でそのような補助があれば、貸出や自分での運用もスムーズにいくでしょう。
ソーラシェアリングという、農地として作物の栽培を行いながら、その上にソーラーパネルを建てて太陽光発電を行うというシステムも登場し始めています。

売却という手段を取る場合ですが、農地のままでは農家しか買えないので、売れる先が非常に限定されます。近くに農地を拡大したいと考えている農家がいない場合は、売るのに何年も掛かることが多いです。

宅地として売るケースは多いですが、これも需要がなければ簡単には売れませんので、不動産業者に相談をしてみましょう。
農地のまま市民農園としての活用ですが、農林水産省の定めによれば、休憩スペースやトイレの設置や自治体の許可、市街化区域に限られるなどの規制項目があります。あまり多額の収入にはなりませんが、リスクは少ないといえます。

4.農地活用で増えているサブリーストラブル

農地活用で増えているサブリーストラブル
農地を宅地に転用し、集合住宅を建てる農家の人が地方を中心に増えています。こういった集合住宅の大半が、不動産施工業者が一括で集合住宅を施工から管理まで行い、入居者の有無を問わず一定の収入を保証する、いわゆる「サブリース」物件です。

老後の収入源として一定の収入を確保できると謳い、農地を持っている農家、元農家の人へ勧誘を図る業者が多いのですが、最近ではこのサブリース物件に関するトラブルが増加しています。

サブリースは入居者の数にかかわらず、収入を保証するのが、オーナーにとっての最大のメリットですが、その代わり建築費をその業者で行わなければならず、また定期的なリフォームを施工業者に要求されることがあります。
さらに「建築費は家賃収入で賄えるので頭金0での不動産投資が可能!」と謳っていたはずなのに、契約のたびに家賃収入が減り、ローン返済やリフォーム費で返済額のほうが大きくなってしまっている、という事例が問題になっています。もちろん説明をきちんと聞けばこのようなトラブルを防ぐことは可能です。

サブリースによる不動産投資を持ちかけられた場合は、修繕費や価値を高めるためのリフォームなどの維持費と、家賃収入がどの程度得られるかといった規約をきっちりと確認しましょう。
現在金利は大変低いので、リスクをしっかり理解してからアパート経営を行えば、利益が得られる可能性は十分にあります。

5.まとめ

駅や住宅地に近い農地を持っている場合は、様々な不動産投資や活用が可能です。しかし農地はどうしても生活圏から離れた場所にあり、不動産投資をしたくとも、需要が必ずしもあるとは限りません。
リスクの少ない投資法を考えるか、リスクマネジメントが可能な範囲から農地転用を始めてみると良いでしょう。
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ライター長嶋 シゲル

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