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【現役サラリーマン大家が語る!Vol.22】入居者募集のお願い方法は3パターン

150 views 2017.3.10
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.22】入居者募集のお願い方法は3パターン
初めての空室対策で私が不安だったのは入居者募集の方法でした。
25歳ちょっとの若者が自分の物件のマイソクを片手に募集のお願いをして、賃貸管理会社の方がしっかり動いてくれるのか?そもそも自分の部屋に申し込みをして下さる方なんているのか?と不安が多かったのを覚えています。

その頃は宅建の勉強もしていなかったので、入居者募集の方法に種類があることを知らずに、とりあえず最寄駅付近の賃貸管理会社に片っ端からお願いの訪問をさせていただきました。数にして10社は超えていたかと思います。

ご存知な方も多いかと思いますが、入居者募集には一般媒介契約、専属媒介契約、専属専任媒介契約の3パターンがあります。それぞれ良い面もあれば悪い面もあるのですが、特に人脈や信用を構築していない初期の頃は一般媒介契約での入居者募集依頼をすることをお勧めしています。

それはなぜかということについて、それぞれの媒介契約の特徴のふまえお伝えしたいと思います。
目次

1.一般媒介契約と専属媒介及び専属専任媒介契約の大きな違い

2.専属媒介契約と専属媒介契約の違い

3.自分の足で稼ぐのであれば一般媒介契約

1.一般媒介契約と専属媒介及び専属専任媒介契約の大きな違い

一般媒介契約と専属媒介及び専属専任媒介契約の大きな違い
まず、この3つのパターンは大きく2つに分けることが出来ます。
一般媒介では、複数社に入居者募集が出来ることに対して、専属及び専属専任では1社にしか募集をお願いすることが出来ません。

ということで、一般的には一般媒介契約で入居者募集のお願いをする大家の方が多いのではないかと思います。ただし、ある賃貸管理会社と長い付き合いがあり、双方の厚い信用関係が成り立っている状況下では、1社に専属もしくは専属専任媒介契約でお願いするという方もいるかと思います。

数を打つという意味では、明らかに一般媒介に軍配が上がるわけですが、大家への報告義務という面を考えると専属及び専属専任媒介に軍配があります。

具体的に申し上げると、一般媒介においては、賃貸管理会社から大家への報告義務は明示されていません。従って、自分から連絡を取らない限り、内見の件数であったり、逆に全く問い合わせがない状況等、そういった情報が入ってきません。

一方、専属及び専属専任媒介では、一定期間内に大家に入居者募集の状況を報告する義務があります。従って、申し込みが入らない状況であっても、大体の反響が定期的に分かります。そういった意味で受動的な大家の方はこちらの方が良いかもしれません。

また、一般媒介だとどうせ他の不動産屋にも依頼しているのだから、そこまで優先しなくても良いと考える不動産屋もいるようです。それであるなら、自分たちにしかお願いしていない専属や専属専任媒介で入居者募集をしている部屋を決めた方が確実に手数料が入ってくるという意味で、不動産屋のやる気はこちらの方が高くなるということもあります。

2.専属媒介契約と専属媒介契約の違い

この2つの契約の違いは、ずばり報告頻度及び自己発見取引の取り扱いの違いです。

専属媒介が2週間に1回という大家への報告義務があるのに対して、専属専任媒介では1週間に1回となっています。

また、専属媒介では、他の会社へ依頼をすることはできないものの、自分で発見した入居者と賃貸借契約を結ぶことは可能です。しかし、専属専任媒介では、自分で入居者を探す行為は禁止となっており、依頼をした会社で決めた入居者としか賃貸借契約書を結ぶことは出来ません。

そういう意味で、賃貸管理会社からすると、契約を決めるというコミットメントの強弱は以下の通りとなります。

専属専任媒介>専属媒介>一般媒介

3.自分の足で稼ぐのであれば一般媒介契約

ここまでご説明した上で、ではどの形で入居者募集をお願いするか?ということになるかと思いますが、私は一般媒介が決まる確率は最も高いと思っています。

上記で申し上げた通り、一般媒介では大家に対する報告義務はありません。
しかし、だからと言って、管理会社に状況を聞いてはいけないという訳ではありません。

自分で動けるやる気と活力さえあれば、定期的に自分の方から連絡をして、状況をインプットし、そこで適切な判断をしてより早く入居者を決めるというプロセスが一番確実かつ間違いない方法です。

どこに潜在入居者の方がいるか分からない中で、出来る限り多くの不動産屋にお願いをする方法が基本だと思います。また、専属や専属専任媒介は会社にコミットさせるという意味では良いかもしれません。

しかし、その会社自体に客付け能力がない場合は非常に危険ですし、もともと客付け力があった営業マンがリタイアするケースもありますし、いずれにしろ1社のみに任せるというのは私は効率を考えると疑問が残ります。

従い、自分である程度動けるやる気や活力、そして時間がある方は、まずは一般媒介で入居者募集のお願いをしていただくことをお勧めします。
中林 準

ライター中林 準

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