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不動産投資における白色申告と青色申告【現役サラリーマン大家が語る!Vol.24】

496 views 2017.3.23
不動産投資における白色申告と青色申告【現役サラリーマン大家が語る!Vol.24】
3月15日が確定申告の締切日でしたが、提出義務のある方は期限内に申告することができましたか?

私は、自分でも確定申告書類を提出することは出来るのですが、今後法人を設立する可能性もありますし、税理士に依頼するとその旨が確定申告書類に記載されるので、数字の信用性を向上するためにあえてそのようにしている次第です。

さて、そんな確定申告について、青色申告と白色申告の2種類があることをご存知である方は多いかと思います。本日は、その青色申告と白色申告の違いをお伝えしたうえで、私自身の考えを述べたいと思います。
目次

1.不動産投資家にとっての青色申告と白色申告の主な違い

2.不動産投資家はどちらで申告すべきか?

1.不動産投資家にとっての青色申告と白色申告の主な違い

一般的な青色申告と白色申告の違いの話はご存知な方もいらっしゃると思いますので、不動産投資家として、実際に6回の確定申告を通じて気づく違いについてお伝えしたいと思います。

1つ目は、青色申告控除の有無です。
これは青色申告にはあり、白色申告にはない大きなメリットです。
また、青色申告控除とは、より精緻な資料を提出する必要がある青色申告方式で確定申告をした方は、メリットして一定金額を所得から控除できるメリットです。つまりその分税金を少なくできるということです。

控除できる金額のタイプは10万円と65万円があります。
10万円は青色申告者のどなたでも使用することが出来ます。
一方、65万円は不動産投資家であれば、事業規模の方のみ適用可となっています。

事業規模とはどの程度の規模か?と思われた方もいらっしゃるかと思いますが、一般的に5棟10室基準というのがルールです。つまり、5棟もしくは10室以上を所有していれば事業規模となり、65万円の控除を適用しても良いということになります。

2つ目は、赤字を繰越できるかの有無です。
これも青色申告にはあって、白色申告にはないメリットです。

繰り越した赤字のことを繰越欠損と言いますが、例えば、不動産投資初年度に出費が重なり、給与所得と合算しても、尚、赤字になったとします。この赤字は税金的に言えば、将来の税金を減額してくれるものなので、将来発生する所得と合算したいところですが、白色申告ではそれが出来ません。

一方、青色申告では、繰越欠損を3年間繰越することが可能です。
つまり、初年度に100万円の赤字が発生したとしても、その100万円を将来3年間の間に発生した所得と合算することが出来ます。

私は海外駐在の経験があるのですが、その期間は日本国内の給与所得がゼロだったため、繰越欠損が発生した年があり、その次の年に繰越欠損をその年の所得と合算し、税金をいくらか減額できた経験があります。

この2つが普通に賃貸経営をしていても感じる違いです。

2.不動産投資家はどちらで申告すべきか?

不動産投資家はどちらで申告すべきか?
上記では、青色申告のメリットばかりを申し上げましたが、白色申告にもメリットはあると言われています。

それは、申告書がより簡易的に作成できるということ、及び税務署からの税務調査が行われにくいということ。

しかし、不動産投資だけやっている方は、はっきり言って帳簿の管理は楽です。
収入は家賃収入のみ。費用は、減価償却、修繕費、支払利息、保険費用、その他雑費です。
特に初期の頃は管理する部屋も少ないと思いますので、サラリーマンをやりながらであっても、問題なく管理できるレベルです。

モノを売り仕入するビジネスをやっていたりする方は在庫管理や売掛債権、買掛債権等の管理をしなければならなくなるので、それらの管理をする必要がない白色申告のメリットを感じることもあるのかもしれませんが、不動産投資では、家賃が入ってきて、そこから費用を支払うという単純な流れのビジネスなので、青色申告にしたからと言って、そこまで負担は増えませんでした。

また、もう1つの税務調査が入りにくいという話ですが、これはあくまで推論ではあります。だからといって、青色申告者が税務調査に入られ易いか?と言えば、そうでもありません。

私は少なくとも50人以上の不動産投資家にはお会いしてきましたが、青色申告をしている方でお尋ねハガキをもらった方はいるにしても、実際に税務調査に来たという方にお会いしたことがありません。初期の小規模個人事業主レベルで申告しているうちは、白色申告であっても、青色申告であっても、そこまで税務調査リスクというのは変わらないという印象があります。

従って、私としては、不動産所得だけを申告するのであれば、青色申告で確定申告をした方が宜しいかと考えております。

それは、青色申告で取れるメリットが多い割に、青色と白色でそこまで作業の煩雑さは変わりませんし、白色のメリットもかなり限定的だからです。

もしこの記事を読まれている方で白色申告にしている方は、是非青色申告の申請を行い、青色申告での確定申告を始めていただければと思います。
中林 準

ライター中林 準

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