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人口構成でみる賃貸ニーズ、三大都市圏とその他の注目地域

183 views 2017.3.7
人口構成でみる賃貸ニーズ、三大都市圏とその他の注目地域
不動産投資がブームを迎える中、賃貸経営に必要なのは賃貸ニーズを的確につかんだ戦略です。
人口構成は、将来的な市場規模を考えるうえで重要です。実際のデータに触れつつ、統計結果の活用方法についてお伝えします。
目次

1.賃貸ニーズを知るのに役立つ統計情報、人口構成

2.年少者人口割合は西高東低、沖縄県が突出している

3.さらに細かく地域を見ていく

4.賃貸ニーズ調査に役立つ資料

5.賃貸ニーズ調査は、さまざまな視点で取り組もう

1.賃貸ニーズを知るのに役立つ統計情報、人口構成

貸家の数は増えているのに、人口は減っています。国土交通省の住宅統計によると、2017年1月の住宅着工数は昨年同期比12.8%増。なかでも貸家は2011年頃から右肩上がりに伸びています。一方、2017年2月1日時点の人口は前年同月比に0.14%の減。2012年頃から減少の一途を辿っています。

賃貸ニーズは世帯数に比例して伸びると考えるのが自然です。日本全体で人口が減っていくなか逆行するように賃貸住宅が増えていく状況にある中で、安心して収益を上げていくために例えば次のようなことができます。

・人口が増えそうな地域を狙う
・地域の賃貸ニーズに対応する
・立地や外観、サービス等で他と差別化する
・海外に目を向ける


などなど……
このような戦略を考えるのに重要なのが人口構成です。
子供が多い地域は10、20年後に働き盛りの世代が増えるかもしれませんし、高齢者ばかりのところは人口が減っていくかもしれません。

今回は各地域の人口を3つの世代に分けて検証します。15歳未満の年少者人口、15~64歳の生産人口、65歳以上の高齢者人口の割合でみてみます。

将来予想は多角的な視点で分析する必要がありますが、次のように考えることができます。

・年少者人口割合が多い地域は、将来的に市場が大きくなる可能性が高い。賃貸ニーズとしては、ファミリー世帯が多い。
・生産人口割合が多い地域は、現在市場が活発であることが推測できる。賃貸ニーズとしては、ファミリー世帯を中心に独身用のワンルームマンションなども考えられる。
・高齢者人口割合が多い地域は、将来的に市場が縮小する可能性が高い。賃貸ニーズとしては、独身者や夫婦向け、あるいは介護施設などがある。

2.年少者人口割合は西高東低、沖縄県が突出している

年少者人口割合は西高東低、沖縄県が突出している e-Stat 政府統計の総合窓口(http://www.e-stat.go.jp/)から2015年分のデータを抽出 作成: 山田
今回使用したのは、「e-stat 政府統計の窓口」から、「都道府県・市区町村のすがた 地域別統計データベース」です。都道府県または市町村の人口を性別、世代別に見ることができます。さらに世帯数や出生率、従業も通学もしていない人口まで調べることができ、いろいろな角度から分析できます。

図は、2015年の首都圏と各地方の代表的な都道府県の「3区分人口構成割合」をグラフにしたものです。

突出しているのは沖縄県の年少人口割合です。
他は12%前後なのに対して、17%と、ずば抜けています。調べてみると沖縄県の出生率は、全国平均1.43人に対して1.94人と非常に高いことがわかりました(2013年内閣府『平成27年版 少子化社会対策白書』より、2013年のデータ)。
出生率の高さが地域性によるものだとすると、これからも人口の伸びが期待できます。

全体でみると、中部・近畿・中国・九州地方は13%以上の府県が多く、「西高東低」の傾向があることがわかります。北海道と高知県の高齢者が高いのも目立っています。

3.さらに細かく地域を見ていく

さらに、市区町村別に調べることもできます。
三大都市がある東京都・大阪府・愛知県に、先ほどのデータで年少者人口が最上位と最下位だった沖縄県と北海道を加えて、380市区町村のデータを見てみました。時期は取得可能な最新のデータである2010年です。

面白いのは、年少人口割合の下位10のうち、6を東京都(うち3は23区)が占めたことです。転入数が多いことでも知られる東京。地方で育ち、働き手世代になると上京という構図がここにも現れています。

年少人口割合の上位10は、やはり沖縄県が独占しています。高齢者人口割合の上位は北海道が占めるかと思いきや、愛知県・東京都の町村の名前もあります。

愛知県みよし市は、年少割合は上から11位、高齢者割合は下から4位でした。失礼ながらあまり目立たない地域ではありますが、これから市場が大きくなるかもしれません。反対に高齢者割合の1位・2位も愛知県なので、同じ県内でも格差が激しいようです。

大阪府堺市は、人口総数が5位で年少割合は大阪府よりも高い14%でした。
絶対数が多いので、ファミリー向け物件の活発な需要があるかもしれません。

沖縄県の年少人口割合の高さを除くと、都道府県でみた場合の結果と必ずしも一致しないところがあるので、地域内でも格差があるようです。これは、さらに詳細にみていく必要があります。

4.賃貸ニーズ調査に役立つ資料

3区分人口構成割合でわかるのはおおざっぱな傾向です。
具体的な投資戦略を立てるためには他のデータをみる必要があります。1世帯あたりの人数、転入居数の推移などの人口統計のほか、空室率、家賃相場、地価の傾向など、住宅特有の指標も重要です。

HOME'S不動産投資の『見える!賃貸経営』は空室率が簡単に見られて非常に便利です。データは政府統計を元にしていますが、一部には少し古いものもあるので注意しましょう。 HOME'S 見える!賃貸経営 ホームページ

5.賃貸ニーズ調査は、さまざまな視点で取り組もう

代表的な都道府県と、三大都市・北海道・沖縄の各市町村の人口構成を3つに分けてみたところ、全体的に年少人口割合は西高東低になっています。
将来的な人口も西に行くほど多くなるのかもしれません。ただし同じ地域内でも格差がみられるので、詳細かつ、より多角的な視点による分析が必要です。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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