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アパート経営におけるキャッシュフローの必要性

303 views 2017.3.10
アパート経営におけるキャッシュフローの必要性
アパート経営が軌道に乗ってくるとついつい投資熱が上がってしまい、利益が出ているのをいいことに手元に現金を残すことを忘れてしまい、どんどん物件を購入していってしまうことがあります。しかし帳簿上の利益が出ていても現金がないばかりに返済ができず、負債を発生させてしまうというのは、意外とあることです。
そこで手元にある現金、いわゆるキャッシュフローを何故、不動産投資家は残して置かなければいけないのか?
その重要性についてお伝えします。
目次

1.アパート経営おける利益とキャッシュフローの違い

2. 税金は利益全体に課せられる

3. 税金は翌年に発生する

4.減価償却費はキャッシュフロー的にはプラス

5.まとめ

1.アパート経営おける利益とキャッシュフローの違い

アパート経営をする時に、物件の選び方のうち利回りを重視する人は非常に多いでしょう。
しかしこれはあくまで売る側が想定したものであり、運用時の利回りとは全く異なってくるものです。想定利回りは常に満室で1年間運営、さらに家賃は売却側が想定下のもので、実情とかけ離れたものであることがほとんどです。

実際に重視すべきは管理費、税金、空き室リスク、修繕費、家賃の低下まで見込んだ実施釣り回しである、そこから得られるキャッシュフローということになります。特に全額即金で購入できれば問題がありませんが、実際にはローンで購入することがほとんどなので、借入金の返済によりキャッシュフローは想定利回りより大幅に低下するケースがほとんどです。

手元に残るお金であるキャッシュフローが足りないと、いろいろな不都合が起こることは認識しておきましょう。

2. 税金は利益全体に課せられる

特に一番意識をして置かなければいけないことがは、税金は返済金にも課せられるということです。

例えば5000万円を借り入れ、年間250万円を返済していくとします。
利回りが10%、家賃収入で500万円取れていたとしても、実際には500万円から返済の250万円、その他諸経費や税金で100万必要だとしたら手元に残るキャッシュフローはわずか150万円にしかなりません。
実質利回りは3%です。そして諸経費や税金は確定申告の際に控除の対象になります。

しかし返済を行っている250万円のうち、金利は経費に計上することができますが純粋な返済金は経費にならないので、金利が250万のうちの100万だとしても、手元に150万円しか現金が残っていないのに所得税などの税金は300万円の利益があったとして計算されてしまうのです。

3. 税金は翌年に発生する

さらに問題になるのが、税金は翌年に発生するということです。
ついつい不動産投資で利益が出てくると、生活に余裕ができた影響で金遣いが荒くなり、手元のキャッシュを自分の交遊費として使ってしまったり、旅行や趣味に使ったりしてしまうという人も多くいます。税金は不動産投資家になるのならば、何よりも強く意識して置かなければいけないところですが、初心者には一度痛い目に合わないと実感できない人間もいるものです。

不動産は一度入居者が入ってくると、ある程度は何もしなくても勝手に家賃が振り込まれるので、その収入を安定したものと勘違いしがちです。しか3月に退去が入りタイミング的に悪いと5月からの募集をせざるを得ず、翌年の年度変わり目まで空き室になるというのもよくある話です。

満室収入を一度体験してその収入が、簡単に続くと感じてしまうのも大きな間違いです。賃料収入は満室時の8~9割時を想定して運営を考えていくことも重要です。またこの1~2割の空室リスクはキャッシュフローには非常に大きく影響します。

500万円の家賃収入が400万円に翌年減ってしまえば、キャッシュフローが150万円から50万円になり、実質利回りは1%にまで低下します。
空き室次第では利益は出ているものの、借入金の返済でキャッシュフローがマイナスになることもあるでしょう。ローン借り入れは金利を考えて短期間にしたくなるものですが、毎月の返済を抑えるというのも、返済の滞りを起こさないためには重要になります。

4.減価償却費はキャッシュフロー的にはプラス

一方で利益が出ているのでそれをなかったことにできる減価償却はキャシュフローの改善に大きな影響を及ぼしてくれます。減価償却は建物の購入費用から毎年、何%かを費用として計上できますから、その分だけお金が出ていっていないのに、経費を増やすことができます。

もし5000万円のアパートが木造新築だった場合、木造家屋の減価償却費4.6%が毎年経費として計上できるので、230万円が経費になります。重量鉄骨造は年間3%、RC造では2.2%になります。

230万円が経費となると、たいへん大きなキャッシュフロー効果が生まれますから、新築アパートを建てる時などは減価償却の計上を見込んでから運用を考えるといいでしょう。ただし築22年で木造アパートの減価償却は終わってしまうので、中古物件ではあまりその恩恵を得られないかもしれません。

新築の場合は減価償却の有無でキャッシュフローは大きく違ってきますから、減価償却が終わる前に、ローン返済も終わらせておきたいものです。

5.まとめ

アパート経営でキャッシュフローを生み出せないと、次の投資を行う際にもローンを利用せざるを得ず、また借入金返済が実質利回りを悪化させます。

もちろん運用に自信があり、空き室リスクのない物件ばかりを投資するのならば、ローンを多く組み、レバレッジを掛けて僅かなキャッシュフローの物件を何件も運用。そこから大きな利益を生み出すことも可能です。

しかし不動産投資の初心者、副業投資家の場合はそこまでリスクを負うことも難しいでしょう。最初はキャッシュフローを多めにとり、経験を積んでから複数投資を検討していくようにしましょう。
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ライター長嶋 シゲル

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