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整形地が良いとは限らない!土地の形状ごとに異なるメリット

287 views 2017.3.10
整形地が良いとは限らない!土地の形状ごとに異なるメリット
不動産購入の際には、それが更地であろうと建物付きであろうと、土地の形状が非常に重要です。
土地の形状は利便性や間取りに直接影響することから、取引価格にもインパクトを与えます。
一般に整形地のメリットが強調されることが多いですが、実際は土地の形状ごとにさまざまな特徴があるようです。
目次

1.整形地と不整形地の特徴

2.不整形地も形によって特徴がある

3.まとめ

1.整形地と不整形地の特徴

土地購入や不動産投資をお考えの方であれば、「整形地」という言葉を一度は耳にしたことがあるかも知れません。
整形地とは、端的に言えば正方形や長方形のように形の整った土地です。
土地の形状が原因となる制約が少ないため、有効活用しやすいのがメリット。
ハウスメーカーなどから提供されている量産型の規格住宅などを建てる場合は、重宝するでしょう。

一方、不整形地は三角形やL字型、旗竿地(竿のついた旗のように袋地から細い敷地が伸びている土地)などがあります。
これらは使いにくい土地である反面、税務上の評価の低さから相続税、固定資産税、都市計画税などが節約できるという特徴を持っています。

このように、土地は形状によってさまざまな特徴があることから、形状ごとの活用方法を知っておく必要があるのです。

2.不整形地も形によって特徴がある

不整形地も形によって特徴がある
整形地は「買いやすく売りやすい」と言われており、流動性が高い土地といえます。
しかしながら自然と資産価値も高くなり、税制面ではあまり優遇されていないことが気になるところ。
不動産投資では税制面の評価が利回りに影響するため、必ずしも整形地が優れているとは言えない側面もあるのです。
また、土地の面積自体が狭い場合、整形地であっても間取りに制限がかかることは否めません。
同じ価格なれば、少々使い勝手が劣ったとしても、ある程度の広さをもった不整形地のほうが有利になることも十分あり得るのです。不整形地補正率によって、税制面で優遇処置も受けられますからね。
相続税で最大40%も評価額が下がるのは魅力です。
そこで、不整形地を形ごとに整理してみました。

・三角形
三角形の土地は、不整形地の中でもトップクラスに使いづらい土地といえるでしょう。
どうしても間取りに偏りができる上に、土地の角部分に無駄が生じてしまいます。
特に2等辺三角形の場合、この傾向が強まるでしょう。
しかし、採光面で優れていたり、1辺の長さが確保できている正三角形に近かったりする場合は、活用方法がないわけではありません。
価格が安いこともあり、デザイン性を重視した個性豊かな建築物を建てる場合には、土地にかかるコストを削減できます。できるだけ土地の形状に逆らわない建物にすることがポイント。

・台形もしくは平行四辺形
三角形の不整形地よりも使いやすさはグンと向上します。
台形の場合は底辺の幅、平行四辺形の場合は角度のきつさによってかなり使い勝手が変わってくるでしょう。
こちらも基本的には三角形と同様に土地の形状に沿いつつ、角の部分は庭地や駐車スペースにするなどの工夫が必要です。

・旗竿地
不整形地の中でも、最も形に特徴があるのがこの旗竿地。
旗竿地は、四方もしくは前方が隣家に接していることが大半でしょう。
そのため、日当たりや見栄えの面で難があります。
竿部分にこだわりを持って、敷石の張り方に工夫を凝らすなど隠れ家感を出してみると良いかもしれません。
これを克服できれば、価格の安さが魅力となります。
実はこの旗竿地、狭小住宅の流行や都市部への人口集中の流れから、近年市場に出回ることが増えているのです。
プライベートや防犯上の問題が生じやすい一方、土地自体の価格が非常に安いことから取引数も伸びているとのこと。
初期投資を抑えて賃貸物件を建てる場合などは、十分候補に挙がってくるでしょう。

3.まとめ

整形地か不整形地かという選択は、予算や想定している建物の間取り、広さなどで変わります。
一般に、土地を安くおさえ、建物に資金を投入したい場合は不整形地がおすすめです。
さらに、日当たりや接道条件によっては、整形地よりも圧倒的に有利になる場合もあります。
土地形状に加えて、これらの条件も合わせ、不動産投資の判断材料としたいところですね。
ゴンロク

ライターゴンロク

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