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コンバージョンが広げる不動産の可能性、建築用途変更3つの事例

199 views 2017.3.13
コンバージョンが広げる不動産の可能性、建築用途変更3つの事例
建築物の改修によって用途を変更することをコンバージョンといいます。既存の不動産に、新たな価値を生み出すことができるため、利回りの向上をはかることができます。活用事例を3つと行政の助成について紹介します。
目次

1.コンバージョンとは?リノベーションとの違いは?

2.コンバージョンが上手くいった3つの事例

3.コンバージョンを応援する行政と非営利法人

4.地球にも財布にもエコなコンバージョン

1.コンバージョンとは?リノベーションとの違いは?

コンバージョンは、建物を取り壊すことなく改装して、別の用途に使うことをいいます。直訳すると転換。インターネット広告の世界でコンバージョンというと成約のことをいいますが、見込み客から契約者に転換することが由来です。

全面的な改装を伴うことが多いのでリフォームよりも費用はかかりますが、時代と場所に合った形に変更できれば、高い収益が期待できます。

例えば、住宅を倉庫に、倉庫をオフィスに、マンションを介護施設に、といった変更がコンバージョンです。

リノベーションも建物全体に手を加えるという意味では似ていますが、用途の変更を伴いません。「築古リノベーション物件」といえば、古い住宅を手直しして引き続き住宅として利用することをいいます。用途は住宅のまま変わりません。

建物の用途は構造と地域によって制限されるので、全ての希望が叶うわけではありませんが、不動産の活用方法として大きな可能性を秘めています。

2.コンバージョンが上手くいった3つの事例

コンバーションの事例を3つ紹介します。

まずは、古民家を宿泊施設に変えた事例です。兵庫県篠山市丸山地区のある集落は、12戸中7戸が空き家になり、このままでは生活を維持することも難しいという状態でした。NPO法人集落丸山は、3棟を所有者から借り受け、宿泊施設として改修・開業。1泊1人3万6,000円と安くない価格ながら、黒字を出し続けているといいます。フレンチレストランや和食料理屋の運営も行っています。

次は、商業施設を介護付住宅等に変更した山形県新庄市の事例です。1棟まるごと大手スーパーが賃貸しショッピングセンターとして利用されていましたが、事業再編により撤退。土地と建物の所有者は事業が立ち行かなくなり倒産してしまいました。これを地元企業が買い受け、介護付高齢者専用住宅として直営する他、診療所や店舗などに貸し付けています。

最後は、オフィスを集合住宅へ転換した事例です。東京都大田区の幹線道路沿いにあったオフィスビルを、大学が中心となって改修。断熱、防水、配管のやり替えなどを行い、デザイナーズマンションとして高い稼働率を維持しているようです。

3.コンバージョンを応援する行政と非営利法人

自治体によっては積極的にコンバージョンを進めており、助成金を交付しています。建て替えと違って廃材が出ないため環境に優しく、地域の活性化に繋がるのが主な理由です。

北海道の岩見沢市は「中心市街地コンバージョン事業補助金」として空き店舗改修・住宅改修・既存店舗改修の3つの事業に対して補助を行っています。空き店舗改修事業は、市街地の一定の場所で空き家を店舗に回収する場合に、最大200万円の補助金が渡されます。

今は廃止されていますが、東京都はかつて、オフィスを優良住宅に回収する際の費用に補助金を出していたことがありました。

自治体ではありませんが、山形県鶴岡市のNPO法人つるおかランド・バンクは、空き家を取得または賃借して改修し、私設図書館やカフェ、シェアハウスなど地域のコミュニティ活性化に貢献できるものに100万円までの助成金を交付しています。

他にも同様の事業が行われている地域があるかもしれません。興味がある人は調べてみてください。

4.地球にも財布にもエコなコンバージョン

地球にも財布にもエコなコンバージョン
紹介した事例は全て法人による比較的規模の大きいものでしたが、小規模の商業ビルや一戸建てに当てはめて考えることもできます。

既存建物の可能性を広げるコンバージョンは、資源の有効活用と地域活性化の観点から、助成を行う団体もあります。
現在、入居率の低下に悩んでいたり、これから物件の取得を考えていたりする人は是非こうした対策も検討してみてはいかがでしょうか。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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