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民泊可能物件に潜むリスク【現役サラリーマン大家が語る!Vol.25】

232 views 2017.4.4
民泊可能物件に潜むリスク【現役サラリーマン大家が語る!Vol.25】
年間180日間の宿泊規制が決定した民泊ですが、とはいっても初期投資が少なくリスクも限定的なことと、利益率が非常に高いことから民泊参入者が依然として増加していると聞きます。

ただし、国の許可を取らず、かつ、その部屋のオーナーの許可も取らずに民泊を行っているダブル無許可営業の方がほとんどであり、複数の民泊サイトで1つの部屋を運営していたり
もしくは、複数のアカウントで1つの部屋を運営している場合は本当に年間180日以内で運営しているかどうかの取り締まりが可能かどうか?という部分には疑問がまだ残っていると聞いています。

しかし、取り締まられたらほとんどのホストがアウトという状況の中で、安定運用をすべく、国からも、部屋のオーナーからも許可を取って正々堂々と民泊経営をしている方も若干ながら増えてきています。

今日はこういった状況の中、増えてきている民泊可能物件に潜むリスクについてお伝えしたいと思います。
目次

1.オーナーが許可を出しても管理組合は・・・

2.家賃が高すぎて赤字経営も・・・

3.民泊可能物件に出しているということは・・・

1.オーナーが許可を出しても管理組合は・・・

オーナーが許可を出しても管理組合は・・・
その部屋が戸建てではなく、区分所有マンションの1室だった場合は、例えオーナーの許可を取っていたとしても、民泊が出来ない可能性があります。

昨今の民泊に関する報道で民泊は誰もが知るトピックとなり、それに伴い多くのマンションの管理組合は民泊を厳しく取り締まるという方向性でマンションの管理規則を改訂しています。

私の知り合いで自分が所有している物件で民泊経営をしている方がいました。
彼は自分自身がオーナーということでオーナーの許可は不要ですが、たまたま所有している部屋の両隣がマンション管理組合の理事長と副理事長ということもあり、リスクが高い状況でした。

案の定、外国人が頻繁に出入りしている状況に違和感を感じ、理事長の方から民泊をやっているようであれば、今すぐにやめるようにという通告を受けてしまいました。
彼は強心臓ということもあり、その後も続けていたのですが最終的にはやめなければならないところまで追いつめられ、やめることになりました。

このように、区分所有マンションでは例えオーナーが許可を出していても近隣住民が許可を出しているわけではないので、撤退リスクを常に抱えていることは意識すべきだと思います。

2.家賃が高すぎて赤字経営も・・・

あと、そもそも経営的に厳しいという側面もあります。
民泊可能物件は、通常借りる場合の家賃よりも高い家賃で募集をかけてきます。

オーナーとしてもリスクを背負うわけだから、その分家賃も多めに支払ってもらうという考えでそうなっているのでしょうが、家賃が高すぎると、そもそも赤字運営になる可能性も出てきます。なので、民泊可能物件で民泊をやろうと考えている方は、高い家賃であっても問題なく運営できるぐらいの立地の良い物件を選ばなければなりません。
家賃も高いし、立地も悪いとなるといかにリスクが限定的とはいえ、そもそも投資の価値はありませんので。

また、リスクの定義をお金だけで見積もることも私は疑問を持っています。民泊というのは最初の投資金額は比較的少ないものの、かける時間は結構なものです。特に初期の頃はあまり外注したくないという方が多いので、家具や家電の選定・運送、民泊サイトへの登録などを時間をかけてやっている方が多いです。

でも、結果的にそれが赤字で終わると、経験は得られるものの、金銭的にみれば無駄働きとなるわけです。この機会損失の方も投資家であれば考えるべきリスクだと私自身は考えております。

3.民泊可能物件に出しているということは・・・

そもそもですが、これだけ民泊に関する問題が騒がれている中で民泊可能物件として募集をかけているということは、通常の賃貸経営が成り立ちにくい立地のものが多いのが事実です。オーナーとしてはリスクを取りたくない方が多いかと思いますので。

ここでいう立地とは、主に最寄駅からの距離を指しています。
最寄駅にもよると思いますが、通常の賃貸経営だと徒歩10分以上かかると若干入居者付けが厳しくなり、徒歩15分以上になると更に厳しくなるというイメージです。

民泊経営を行う上でも、やはり最寄駅から近い方が良いレビューがたまりやすく、宿泊料金も上げやすいというのが事実です。

また、民泊可能物件は、その路線を使用したことがない方にとってはあまり聞いたことがないようなマイナー駅を最寄駅とするものが結構あります。
日本人でさえ知らない人が多い駅周辺の部屋に外国人が泊まるのか?というと、疑問が残ります。

こういったこともあり、私自身は民泊可能物件ではなく、オーナーに許可を取らずに民泊をする方が増えているのだと考えています。

ここまで、民泊可能物件のデメリットばかり申し上げてきましたが、上記の条件をクリアした民泊可能物件であればやる価値はありです。
今後、政府の規制が厳しくなり、撤退するホストが増える可能性が高いなか、許可を取っている部屋であれば長く運営することが可能となり、長い期間収益を享受することが出来ます。

従い、根気強く探して、条件の良い民泊可能物件を見つけていただければと思います。
中林 準

ライター中林 準

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