不動産投資と暮らしの情報サイト

売却時は更地にすべき?更地のメリットとデメリット

227 views 2017.3.16
売却時は更地にすべき?更地のメリットとデメリット
土地は建物があるか否かによって、維持費が大きく変化します。
ずっとその建物を活用できるなら良いのですが、将来的に売却を考えている場合は
建物を解体しておくべきなのでしょうか。今回は更地のメリットとデメリットを解説していきます。
目次

1.更地にすることのメリット

2.場合によっては税金面のデメリットも!

3.減税対象とならない「特定空き家」に注意!

1.更地にすることのメリット

土地付きの中古物件として売却する場合、物件自体に資産価値があれば解体せずにおくべきです。
しかし、日本では中古物件の資産価値を維持できる年数が短く、30年以上の古い家などはほとんど価値がないこともあります。このような場合は、建物を解体し、更地にしておいたほうが売却しやすくなります。
もちろん、買い手の目的にもよりますが、土地を購入して家屋や賃貸マンションを新築したい場合ならば、 古い建物を解体する手間が省けますからね。
よって、資産としての流動性を考えるならば、更地にしておいたほうが良いと言えます。

特に空き家になってしまっている場合は要注意です。
物件自体の魅力を前面に押し出し、土地とセットで売却を試みるという方法もありますが、
空き家が増えているこのご時世では、 なかなか買い手がつかない可能性があります。
立地や周辺環境次第のところはあるものの、よほど利便性の高い土地でもない限り、古い空き家付きでスムーズに売却するのは 難しいでしょう。
一旦空き家になれば、人の手が行き届かないために廃れてしまい、第一印象が悪くなっている場合がありますからね。

もうひとつのメリットとして、「資産の組み換え」があります。
古い家屋付きの土地は、賃貸も売却もしにくいうえに固定資産税がかかってしまいます。
しかし更地にして素早く売却してしまえば、次の投資に資金をまわすことができますよね。
例えば、郊外にある古い家屋付きの広い土地を更地にして手放し、売却益で中心街に投資用マンションを購入するといった具合です。
更地にすることで、より収益を生みやすい資産に組み替えやすくなるのです。

2.場合によっては税金面のデメリットも!

一方、更地にはデメリットもあります。
それは、更地は評価額が高く、固定資産税や都市計画税が高くなってしまうことです。固定資産税は土地や家屋にかけられますが、一定の条件下で軽減措置があります。

更地の場合は、課税標準額の1.4%が固定資産税として、0.3%が都市計画税として課税されます。しかし、家屋が建っている場合は住宅用地としてみなされ、200平米までは6分の1に、200平米超の部分は3分の1にまで税額が圧縮されるのです。

例えば、400平米の土地に建物が建っているとしましょう。
課税標準額を以下のように仮定し、固定資産税の税額を計算してみます。

土地……3000万円
建物……800万円

・更地の場合……3000万円×1.4%=42万円
・建物がある場合……
土地=3000万円×1/6×1.4%=7万円、
建物=800万円×1.4%=11万2000円、合計18万2000円

更地の場合は42万円で、建物が建っている場合は半額以下の18万2000円ですから、圧倒的に更地が不利なわけです。
加えて、都市計画税も同じように、200平米までが3分の1、200平米超の部分が3分の2になります。

・更地の場合……3000万円×0.3%=9万円
・建物がある場合……
土地=3000万円×1/3×0.3%=3万円、
建物=800万円×2/3×0.3%=15990円、合計4万5990円


こちらも約半額ですよね。
つまり、更地にしてしまうと、建物が建っているときに比べて、税金の総額が2倍以上に膨れ上がってしまうのです。

3.減税対象とならない「特定空き家」に注意!

減税対象とならない「特定空き家」に注意!
更地を避けて建物を維持することで、節税効果があることはすでに紹介した通りです。しかし、建物が建っていても税の軽減対象とならない場合があります。
それが「特定空き家」です。

平成27年度から、「特定空き家」に指定されてしまった建物に係る土地については、固定資産税と都市計画税の軽減が適用されなくなっています。適正に管理されていない空き家は特定空き家に指定され、建物が建っていたとしても更地同様に税金が高くなってしまうのです。空き家の維持に手間がかかるようであれば、さっさと更地にして売却したほうが良いかもしれません。

節税対策で建物を維持するにしても、特定空き家に指定されないよう注意が必要になります。更地にするか否かについては、維持管理の手間や将来の計画、税負担を考えつつ選択をしていく必要があるといえるでしょう。
ゴンロク

ライターゴンロク

ゴンロクの記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!