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SOHO可能物件運用のメリット・デメリット

118 views 2017.3.23
SOHO可能物件運用のメリット・デメリット
物件を探しているときに、「SOHO可」という表記を見たことがあるでしょうか。
もしくは、現在不動産投資をしている方で、自分の物件を「SOHO可」としている人もいると思います。不動産投資をしている人でも「SOHO」については深く考えないと思いますが、今後は不動産投資をする上でキーワードになってきます。
目次

1.SOHO可能物件のメリット・デメリット

1-1.SOHO可能物件のメリット

1-2.SOHO可能物件のデメリット

2.働き方改革によって需要が増える

2-1.働き方改革とは?

2-2.SOHO利用が増加する理由

3.まとめ

1.SOHO可能物件のメリット・デメリット

そもそもSOHO可能とは、「自宅にしてもオフィスにしても良い」という物件になります。SOHOとは「Small-Office Home-Office」の略称になり、「小さなオフィス、自宅のオフィス」という意味です。

1-1.SOHO可能物件のメリット

そんなSOHO可能物件のメリットは以下の通りになります。以下のメリットは、基本的に賃借人が受けられるメリットです。ただ、賃借人が以下のメリットを受けられるということは、オーナーにとっては「SOHO物件を選んでもらいやすい」というメリットにもつながります。

・初期費用が安い
・退去費用も安い
・解約予告期間が短い


まず、SOHO可能物件は「オフィス」ではなく、「入居用マンション」がベースとなっています。そのため、保証金は家賃0~2か月程度ですし、敷金も2か月程度です。一方、オフィスを借りるとなると保証金6か月~1年程度の金額を用意する必要があります。

また、退去費用も安いです。基本的には「入居用」の考えベースなので、経年劣化分はオーナーが修繕します。一方、オフィスの場合には、タイルカーペットを敷いたり、パーテンションを置いたりします。そのため、劣化しやすく、補修費用も高くなりがちなのです。

SOHOの場合は、オーナー視点だと「補修費用が高くなりがち」と思われるかもしれません。しかし、実際は大規模なカスタマイズをすることは少ないため、実際の補修費は入居用不動産と大きく変わらないことが多いです。

そして、解約予告期間が短いという点もSOHO可能物件のメリットです。こちらも、基本は「入居用」がベースの考えになるため、大体の物件は「2か月前通知」になります。一方、オフィスの場合には「3~6か月前の通知」となるので、賃料が二重にかかるリスクが高いです。

1-2.SOHO可能物件のデメリット

SOHO可能物件のデメリットは以下の通りです。

・オフィスとは根本的につくりが異なる
・多数の出入りが考えられる


まず、SOHO物件は入居用がベースのため、オフィスとは根本的に異なります。たとえば、「電話回線は最大2回線まで」や「電気容量は家庭用」などです。オフィスとして使う場合は、複数の電話回線を利用する場合や、電気をつかう機器をたくさん置く場合もあります。

その場合に、オフィスほどの設備がないので、ブレーカーが落ちやすかったり、物理的に回線をつなげなかったりする場合があるのです。

また、SOHO可能ということは、そのオフィスへ来訪する社員や顧客の出入りがあります。そのため、完全「入居用」として住もうと思っている人にとってはネックになる可能性があるのです。ただし、前提として、SOHO可能物件とはいえ「不特定大多数」が考えられる「物販」などへの利用は禁止していることが多いです。

このように、SOHO可能物件にはメリットもデメリットもあります。ただ、今後の働き方改革によって、SOHO可能物件のニーズは高まると予想されます。立地などにもよりますが、自分の投資している物件をSOHO可能にするかの参考にしてください。

2.働き方改革によって需要が増える

現在「働き方改革」という言葉をよく聞くと思います。今後は、働き方改革に進むにつれてSOHO利用可能物件は増えていくと考えられます。

2-1.働き方改革とは?

そもそも、働き方改革とは、「きちんと休みを取り、生産的に働きましょう」という改革です。具体的には以下のような取り組みをしています。

・プレミアムフライデー導入
・残業時間の上限設定
・フレックス制度のコアタイム廃止
・在宅勤務の推奨


要は、オフィスでダラダラと仕事をするのではなく休むときは休み、効率よく働きましょうということです。

2-2.SOHO利用が増加する理由

働き方改革でSOHO利用が増加する理由は、フリーランスが増える可能性が高いからです。理由としては、フリーランスは「業務委託」となるので、会社が労働時間を管理する必要と責任がないからです。

現に、ライターなどのクリエイティブ職と「派遣契約」を結んでいる会社は、フリーランス(業務委託)契約に移行している会社もあるほどです。そのため、フリーランスが増えればSOHO利用可能物件のニーズが高まるので、SOHO可能物件は賃借人を呼び込みやすいということになるのです。

3.まとめ

このように、SOHO可能物件にはメリットもデメリットもあります。
ただ、今後の働き方改革によって、SOHO可能物件のニーズは高まると予想されます。立地などにもよりますが、自分の投資している物件をSOHO可能にすることもご検討の余地がある方は参考にしてください。
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ライター中村 昌弘

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