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首都圏でマンション経営を考えている人が知っておくべきワンルーム条例

131 views 2017.3.17
首都圏でマンション経営を考えている人が知っておくべきワンルーム条例
ワンルームマンション条例という言葉は地方の物件を狙っている人にとってはあまりなじみがないかもしれません。東京23区では全ての自治体で施行され、周辺の地域でも続々と制定されています。これから全国区になっていくかもしれません。
目次

1. ワンルームマンション条例とは

2. なぜこのような規制が必要なのか

3. 東京近郊でも次々と制定されている

4. 都市独特の規制、ワンルームマンション条例

1. ワンルームマンション条例とは

ワンルームマンション条例(ワンルーム条例)は、主に集合住宅各戸の床面積に一定以上の広さを求める規定です。同じ建物内にファミリー向け住戸を併設することを義務付けたり、床面積の狭い部屋を作った建築主に課税したりするものもあります。

法的拘束力のない指導要綱も含めると、東京23区の自治体全てがワンルーム条例を制定しています。古くは30年以上前に施行されたものもありますが、2011年に国土交通省が発表した住生活基本計画を受けて、改正が相次ぎました。

この住生活基本計画では、単身者の最低居住面積水準を25平方メートルとしています。ワンルームマンション投資では、最低これくらいの床面積がないと融資も入居者もつかないとされる広さは16平方メートルとも20平方メートルともいいます。それに比べると若干余裕があるかなという感じはします。

具体的などのように規定されているのか、2017年2月時点のルールをみてみましょう。

・共同住宅は28平方メートル、寄宿舎は15平方メートル以上。50平方メートル以上のファミリー向け住宅の数を最低でも次の戸数設ける。(総戸数-15)÷3、商業地域の場合。(渋谷区条例)
・25平方メートル以上、天井高2.3メートル以上。(世田谷区条例)
・第1種低層住居専用地域で25平方メートル以上、その他の地域は20平方メートル以上、総戸数の1/10以上を高齢者に配慮した造りにするすること。(品川区指導要綱)

地域によってさまざまな条例や指導要綱があります。

2. なぜこのような規制が必要なのか

ワンルーム条例が制定の目的は、まず最低居住面積の確保です。それ以上に、住民同士や近隣とのトラブル防止に主眼がおかれています。

ワンルームの居住者は、ファミリー層と比べて騒音やゴミ出しなどのマナーが悪いことが多く、トラブルが生まれやすいという指摘があります。ワンルームマンション自体を減らせば、こういった問題は生まれにくくなるというわけです。

一戸あたりの床面積を広げれば、総戸数は減らさざるを得ません。不動産開発業者や投資家にとっては利回り低下の要因となり逆風といえますが、同時に供給過剰を防ぐというメリットもあります。

3. 東京近郊でも次々と制定されている

マンション、とりわけワンルームは都心で多く建てられます。地価が高く容積率が大きいためマンション建築に適していること、投資目的の売買が盛んであること、学生や単身者の数が多いことなどがその理由です。

そのためワンルーム条例は都心ならではの規制といえますが、近年東京23区以外の首都圏での制定が相次いでいます。もともと大阪市や横浜市などの大都市には数十年前からありましたが、近隣の都市に波及していく流れになっています。

埼玉県川口市では、2017年1月1日に施行。建築主に一戸あたり25平方メートル以上の床面積を確保することを努力義務としています。千葉県習志野市では、2013年5月に共同住宅および長屋の床面積を16平方メートル以上とする条例を施行しました。

東京近郊や地方都市でマンション経営を考えている人にとっては、ワンルーム条例の有無や動向を知っておく必要があります。

4. 都市独特の規制、ワンルームマンション条例

ワンルーム条例は、トラブルの防止や快適な居住空間を確保することを目的に各地域で作られるルールです。最低床面積などを規定しています。23区では全てが制定しており、近郊の市も続いています。マンション経営を考えている人は、対象地域の規定を確認しましょう。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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