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旗竿地は実は狙い目??購入・建築・売却時3つの注意点

544 views 2017.3.17
旗竿地は実は狙い目??購入・建築・売却時3つの注意点
間口が極端に狭い旗竿地は、不整形地の代表格です。旗状地(はたじょうち、きじょうち)、ハタ地、敷延(しきえん)という人もいます。一見すると使いにくそうな形をしていますが、方法によっては高利回りを狙うことができます。購入・売却時に重要となる評価や建築基準法などのポイントをまとめました。
目次

1.旗竿地はどうして安い?購入価格の目安

2.東京都では建てられる共同住宅の形が限られる

3.切り売りできない

4.旗竿地は規制もあるが、低い価格が魅力

1.旗竿地はどうして安い?購入価格の目安

旗竿地はどうして安い?購入価格の目安
旗竿地とは、図のA土地のように接道部分が狭い通路状になっている土地のことです。見た目が旗のようなのでこう呼ばれます。

周囲の土地に比べて低い価格で売りに出されているのをよく見かけます。安さの理由は、実需と積算価格です。

実需面では、周りを他の建物に囲まれるため日当たりが悪くなりやすいこと、通路部分の幅によっては車が停めにくいことなどが懸念されるため、高い値段を出して買おうと言う人は少なくなります。

積算価格は物件の売却価格を想定したり、金融期間が担保評価を出したりするのに使われます。旗竿地は路線価の7割程度が目安です。価格が低い分、受けられる融資の額も少なくなりがちなので注意が必要です。

路線価は相続税評価の際に使われます。土地の形が四角く間口が広い整形地であれば、路線価図に記載された路線価に平米数をかけた数字が相続税評価額となります。

旗竿地のような不整形地の場合は、土地が整形地であると想定した面積をもとに、かげ地割合を算出します。図のA土地を評価する場合、B部分(かげ地。A土地を整形地と想定した架空の土地である黄色い枠部分の面積-A土地面積)÷黄色い枠部分=かげ地割合です。この数字が高いほど評価は低くなり、最大で3割程度の評価減となります。これが旗竿地の評価が路線価の7割程度となるゆえんです。

参考:不整形地補正率表

2.東京都では建てられる共同住宅の形が限られる

建築関連の法令上で注意すべき点は、まず再建築できるどうかです。建築基準法では、土地が道路に接する部分が2メートル未満の場合、そこに建物を建てることは許されません(都市計画区域内の場合)。

さらに、東京都のような一部の地域では旗竿地に共同住宅を建てることができません。東京都建築安全条例による規制があるからです。病院や宿泊所、小売店なども同様です。

共同住宅には、廊下やエントランスを共用しない長屋建(テラスハウス、タウンハウス)は含まれません。このような規制のある地域で旗竿地にアパートを建てるには、各部屋の玄関が独立した長屋にする必要があります。

3.切り売りできない

旗竿地を売却する際に注意したいのは、分筆つまり土地を切り売りすることができない可能性が高い点です。理由は先ほども登場した接道部分の広さによる建築の規制があるからです。もともと狭い間口をさらに狭くすると、建築不可の土地となってしまいます。

旗竿地は、もともと整形地だったものを分筆して売ったために生まれることが多いのです。不動産開発業者による分譲戸建住宅や、土地を相続した人が納税のために一部を売る、といった具合です。切り売りできないのであれば、そのまま売却するか利用するしかありません。売却しても、前述のとおり整形地に比べて購入する人が少なく、価格も低くなりがちです。このような出口戦略についても慎重に考えておく必要があります。

4.旗竿地は規制もあるが、低い価格が魅力

旗竿地は銀行評価が低くなりがちであり、購入時にはしっかりと価値を見極める必要があります。一部の地域では共同住宅を建てることができません。広大な土地であっても分筆して売ることが難しく、買主が比較的つきにくいというリスクもあります。このような注意点があるものの、割安な価格で購入できることが多いので、上手く活用することができれば狙い目となります。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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