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盛り土、切り土の土地を購入する際のチェックポイントと注意点

177 views 2017.3.27
盛り土、切り土の土地を購入する際のチェックポイントと注意点
日本の住宅地はすべて平坦な場所に建てられているということはなく、特に新興住宅地などは、傾斜地に造成した宅地が数多く存在します。これらの土地を造成する際、山の土をそのまま利用するというケースは少なく、ほとんどの場合盛り土と切り土という処理を行ったうえで造成されています。これらは文字どおり土を盛ったり斜面の土を切り取って造成していく方法となるため、地盤改良工事が不十分だったりすると、軟弱地盤となるリスクをはらんでいます。

では、盛り土、切り土の土地を購入する際は、どのような注意が必要なのでしょうか?ここでは、これらの土地を購入するときの注意点とチェックポイントをご紹介しましょう。
目次

1.盛り土と切り土は

2. 盛り土と切り土の注意点

3.調査方法

4.おわりに

1.盛り土と切り土は

盛り土は、元の地盤が低い場合に土を盛って高低差を減らしたり、傾斜を緩やかに造成する方法です。基本的には、元にある土の上に新しい土を乗せて造成していきます。

たとえば、擁壁と呼ばれる土留めが2メートル以上ある造成地では、擁壁の底盤基礎の高さも2メートルほどとなり、敷地境界線から2メートル以上掘っていることになるため、堀った部分よりも上の部分は盛り土ということになります。

一方切り土は、斜面を切り取って平らな土地を造ったり、斜面を緩やかに造成する方法です。山間部における工事では、切り土で出された土を盛り土に使用して、建設コストを抑えながら造成が行われることが一般的となっています。

盛り土、切り土はがけ崩れや地滑りのリスクが生じる可能性があるため、業者が自由に設計して施工できるというわけではなく、宅地造成等規制法によって定められている規準に沿って、都道府県知事の許可を得てから開発しなければならないと定められています。

2. 盛り土と切り土の注意点

しかし都道府県知事の許可を得て、宅地造成等規制法に定められているとおりに盛り土や切り土が行われていても、その土地が安全であるとは限りません。切り土は斜面を切り取るだけで元の地盤はそのまま残されますが、盛り土の場合は元の地盤に新しい土を乗せて整地していくため、地盤が落ち着いた状態となるまでには数年の期間を必要とします。

また、盛り土は傾斜地だけでなく水田や湿地などの埋め立てや谷埋めでも用いられます。元がどのような状態でも、盛り土は元の地盤に土を盛り上げる工法となりますので、盛り土後の締固めや地盤改良工事は必須となります。締固めが十分行われないと、たとえば盛り土にかかる部分に建築物を建てた場合、盛り土の部分だけ年月を経てじわじわと沈下していく恐れもあります。

地盤改良をすれば大丈夫と思っていても、沈下してくるということはその部分の地盤が軟弱であることの証となるため、残念ながら地盤改良を根本からやり直さなければ解決することができません。

3.調査方法

盛り土や切り土で造成された土地の購入を検討されている場合は、売り主である業者や仲介業者に対して、造成工事に関する図面の提示や説明を求める必要があります。しかし、古い時期に造成されている土地などでは、売り主や仲介業者への調査で関係資料を十分入手できない場合などがあります。
このようなときは、専門家による調査を依頼したり、地盤補強工事を費用に含めるなどの検討も必要となってきます。

また、どうしても購入したい土地などの場合、土地の所有者の了解を得て地盤調査を行うこともできます。費用は調査方法や広さによって異なりますが、不安を払拭するためには有効な手段といえます。

ただ、地盤改良の費用が大きくなればなるほど、建築にかけられる予算が減ってしまうことになり、また、地盤の弱い土地は資産価値も下がりますので、十分に検討して土地を選ぶことを強くおすすめします。

4.おわりに

盛り土や切り土の問題は、土地購入後に発覚するケースも少なくありませんので、土地の購入を検討している段階で、地盤の強さについてもしっかりと調査しておくということを忘れないよう心がけましょう。
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ライター長嶋 シゲル

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