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過去最高水準の空き家率13.5%!その活用事例とは

407 views 2017.3.17
過去最高水準の空き家率13.5%!その活用事例とは
近年何かと話題になりがちな「空き家」。
人口減少、高齢化、地方の過疎化などが進むにつれ、空き家が目立つ地域が増えています。
実際に数字にも表れており、2016年の発表では、全国の住宅のうち実に13.4%が空き家なのだそうです。
これだけ多くの空き家、なんとか活用できないものなのでしょうか?
目次

1.空き家のデメリットは社会問題化している

2.なぜ空き家は不動産投資に活用されるのか?

3.民泊の規制緩和も空き家を後押し?

1.空き家のデメリットは社会問題化している

空き家率の13.5%をもう少し具体的に表現すると、総住宅数6063万戸のうち820万戸が空き家ということになります。
実はこの空き家率の高さ、地方限定のお話ではありません。
東京都内でも空き家率は11%弱にのぼり、空き家問題は今や都市部や地方といった境界を越えた話題です。

空き家が増えると、街の景観や衛生、治安や防犯上の課題が生まれやすくなるというデメリットがあります。
また、こうしたデメリットが社会問題化することを防ぐために、国も重い腰をあげています。実際に、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」では、特定空き家と称してメンテナンスの行き届いてない空き家を指定する制度が設けられました。
特定空き家に指定されると、固定資産税や都市計画税の優遇対象から除外されるのです。
さらに、行政からの助言や指導、勧告、命令に従わない場合、最大50万円の罰金というペナルティもあります。

国がこれだけ対策を講じているということは、空き家が社会にとって負担になりかねないと考えているからでしょう。 単に「住む人がいないスペース」ではないのです。

しかし、この空き家を不動産投資に活用している人々がいます。

2.なぜ空き家は不動産投資に活用されるのか?

ではなぜわざわざ手の行き届いていない古い空き家を、不動産投資の対象とするのでしょうか。
その理由のひとつが、「圧倒的な低価格」です。
空き家を使った不動産投資は、家賃収入による「インカムゲイン」ではなく、転売による「キャピタルゲイン」を狙ったものが多いのです。
そのため、安く手に入れられる空き家は魅力的な不動産で、周辺環境や都市開発の計画によっては大きな資産に化ける可能性を秘めています。
例えば、東京都墨田区は、東京大空襲で焼け残った家が町並みとして残るエリアでした。
しかし、スカイツリーの影響で地価が上昇しましたよね。このとき、空き家の買い占めが起こり、一部の空き家で価格が高騰したという経緯があります。
つまりスカイツリー計画が立ち上がる直前の空き家は圧倒的に割安な物件であり、魅力的な投資対象であったわけです。

このように空き家は、周囲の環境変化や都市計画によって価格が上昇します。
うまく転売できれば、短期で大きく利益をあげられることから、投機の側面が強いかもしれません。
もちろん、こういった高騰の可能性を予測するためには地道な情報収集が必要ですが、それはどの投資や投機にも言えることですからね。

また、空き家ゆえ借り手を自分で見つけることができれば、「転貸(サブリース)」で収益を上げることもできます。こちらは典型的なインカムゲインです。
オーナーに直接交渉して空き家を借り上げ、それを転貸する契約を結んで入居者を募集する。この方法ならば営業力や交渉力次第で、自己資金がほとんどなくとも家賃収入を得られるようになるわけです。さらに、オーナーと入居者それぞれと契約するために「仲介」にはならず、宅建の資格も不要になるケースがあるとのこと。

まさに空き家は一部の人々にとって「買ってよし、貸してよし」といった魅力的な商材となっているといえるのです。

3.民泊の規制緩和も空き家を後押し?

民泊の規制緩和も空き家を後押し?
いわゆる「民泊新法」によって、民泊が住宅街でも運営できるようになります。
そもそも規制緩和の対象となる部分の目的が「文化交流」や「休眠地活用」ですから、古い空き家の出番と言えるかもしれません。
東京オリンピックを控え、インバウンド需要が増えつつある日本。
日本人には地味で古いだけの空き家も、外国人観光客には有難い存在になるのでしょうか。
日本の古い文化、施設は一部の外国人旅行者から熱烈な支持を集めていますから、空き家が一気に人気の宿泊施設となる可能性も否定できません。
年々増え続ける空き家は、見方を変えれば「資産」となり得るものです。 もちろん、情報収集力や交渉力、営業力、先見性が必要ではありますが、物件の価格自体が安いこともあり、ハードルは低そうです。
すでにあなたの街にも、将来のお宝となる「空き家」が生まれているかもしれませんよ。
ゴンロク

ライターゴンロク

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