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不動産投資レバレッジで投資額拡大!そのリスクとメリットとは

156 views 2017.3.17
不動産投資レバレッジで投資額拡大!そのリスクとメリットとは
投資に興味を抱いている方であれば、「レバレッジ」という言葉をよく耳にするはずです。もともとは金融の世界で使われることが多い言葉でしたが、最近では不動産投資の分野でも一般的になりました。
今回は、不動産投資におけるレバレッジのリスクとメリットについて解説します。
目次

1.そもそもレバレッジとは何か?

2.不動産投資レバレッジのリスク

3.イールドギャップは融資期間も含めて考える

4.自己資金を使う場合はROIも重視

1.そもそもレバレッジとは何か?

レバレッジとか簡単に言えば「てこ」のことです。
「てこ入れ」「てこの原理」の「てこ」ですね。
これらの言葉からもわかるように、てこは「小さい力を大きな力に変換する」「小さな労力で大きな結果を得る」という意味を持ちます。
このことから、金融の世界では「借り入れを利用した資金を活用して、何倍もの取引をすること」という意味で使われているのです。
身近な例を挙げれば、外国為替保証金取引、いわゆるFXが該当するでしょう。
保証金もしくは証拠金を担保に、その額の何倍もの通貨を取引し、それによって得た差額を利益とします。
うまくいけば、少額の自己資金があっという間に膨れ上がっていくわけです。
何しろ100万円の資金で1000万円、2000万円分の為替を売買できますから。

不動産投資の場合も、ここまで極端ではありませんが、レバレッジを使うことができます。
自己資金や所有する物件を担保にローンを組み、他の不動産に投資します。
投資した不動産がさらに担保になり、借り入れ→投資を繰り返すことでレバレッジを効かせていくのです。
このように、所有している資金や資産を最大限に活用し、効率的に収益を倍増させていくことができるレバレッジですが、リスクも考えておかなくてなりません。

2.不動産投資レバレッジのリスク

前述した不動産投資レバレッジの例は、いわゆる「フルローン」です。
最初の自己所有物件や自己資金はあるものの、それ以降の物件購入はすべてローンで賄うことになります。
この状態は、うまく回り続けばメリットが大きくなる反面、リスクも負うことになるでしょう。
土地や建物の売買、賃貸経営などがうまくいかなければ、リスク自体にもレバレッジがかかってしまいますよね。
金利の変動、空室リスク、収益の低下などによるマイナス幅が拡大していくのです。
このようにレバレッジは、負に傾いた時にも大きな力を生み出しますので、注意が必要。

では、不動産投資でレバレッジを活用する場合、どういった点に注意すべきなのでしょうか。

3.イールドギャップは融資期間も含めて考える

不動産投資にレバレッジを効かせつつ、リスクを抑えてメリットを大きくするためには、「イールドギャップ」気を配る必要があるでしょう。
不動産投資におけるイールドギャップとは、投資物件の利回りと借金の金利との間にある差のこと。
例えば、賃貸経営のためにアパートを一棟購入したとします。
物件の価格が8000万円で、年間家賃収入が600万円だとすると、利回りは7.5%。
さらに、物件を購入する資金を全額借金でまかない、その金利が3%だとします。
利回りが7.5%で金利が3%ですから、イールドギャップは4.5%という計算になります。
もう少しイメージしやすくするために金額としてあらわすと、家賃収入が600万円で金利が240万円ですから、差額の360万円が収益ということになるでしょう。
各種経費を差し引く必要があるため、実際にはもう少し収益額が小さくなります。

ただし、ここで見落としがちな概念があります。
それが「融資期間」です。同じ3%金利のローンでも、融資期間が15年と20年では、年間の返済額が大きく変わりますよね。

8000万円を金利3%で借り、それを元利均等方式の15年で返済すると1年の返済額は、約663万円。
一方、20年返済ならば年間の返済額は約532万円です。
これらはどちらもイールドギャップ4.5%。
それにも関わらず15年返済ならば、返済額が家賃収入を上回り、赤字になってしまうことになります。
イールドギャップは確かに不動産投資にレバレッジを効かせるために有効な指標ですが、融資期間の概念が抜け落ちてしまわないよう注意しましょう。

4.自己資金を使う場合はROIも重視

これは不動産投資に限ったことではありませんが、レバレッジを効かせるためには自己資金が必要です。
借入金の1割から3割程度の自己資金がなければ、融資が受けられないケースが多いでしょう。
そこで、投資した自己資金に対して何%のリターンがあるのかを計算しておく必要があります。これがROI(投資利益率)です。
例えば、8000万円の物件を購入するために、自己資金を2000万円、残り6000万円をローンでまかなったとしましょう。
家賃収入が年600万円、金利3%の元利均等方式で20年返済すると仮定し、年間の返済額は約400万円。
家賃収入から返済額を差し引いて、収益は200万円です。
自己資金が2000万円、収益が200万円ですから、ROIは10%。
投資額1000万円で、年10%のリターンがあるということになります。

まずはイールドギャップで出発し、自己資金と金利、融資期間を使ってROIも考慮していくことが、不動産投資レバレッジのメリットを最大化する第一歩と言えそうです。
ゴンロク

ライターゴンロク

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