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【現役サラリーマン大家が語る!Vol.26】融資を受ける際に考えるべき3つの要素

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290 views 2017.4.10
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.26】融資を受ける際に考えるべき3つの要素
最近融資が厳しくなっているという噂をちらほら聞くようになりましたが、現場の銀行員の方や不動産仲介業者の方にお聞きすると、まだ現場レベルではそこまで変化は感じていないようです。

しかし、米国の利上げに伴い、日本でもそう遠くない未来に米国の利上げに追随して金利が上がっていくことがかなり高い確率で予想されています。

そんな中、今まで融資を受けられた人が受けられないというケースが増えていくことが予想されるわけですが、融資環境が厳しくなっていく中でもより良い条件で融資を受けるために、今日は銀行側が融資をするときに考える3つの重要な要素についてお伝えしたいと思います。
目次

1.「金利」、「融資期間」、「頭金」が重要な3要素

2.銀行と融資の交渉をする際には?

1.「金利」、「融資期間」、「頭金」が重要な3要素

「金利」、「融資期間」、「頭金」が重要な3要素
この3つが銀行が融資条件を考える際に考慮する3つの重要な要素です。

まず「金利」ですが、私たち不動産投資家にとっては低ければ低い方が良い要素になります。現在、私が知っている限りでは一番高い投資ローンはご存知な方も多い4.5%の融資です。一方、メガバンクなどでは1%をきる融資もあります。もしフルローンで購入すると仮定した場合、金利が3.5%高くなるということは、物件の表面利回りで3.5%低くなると同じ意味を持ちます。

そういった意味で、「金利」を出来る限り低くするというのは我々不動産投資家にとって重要課題の1つであります。

そして次が「融資期間」です。
これは考え方によって短いのが良いのか、それとも長いのが良いのかが分かれてくるポイントなのですが、一般的には月々のキャッシュフローを少しでも良くするためには「融資期間」は長ければ長い方が良いです。

しかし、「融資期間」が長いとそれだけ金利負担が増えるわけで、結果、ローン返済の支払総額は多くなります。「融資期間」が短いと月々のキャッシュフローは悪くなりますが、元本が減るのが早くなるので、金利負担は少なくなり支払総額は改善します。

私自身は不動産投資においては月々のキャッシュフローを出来る限り良くするのが優先事項だという方針なので、「融資期間」は出来る限り長くとるべきだと考えています。

最後に「頭金」です。
この「頭金」は、購入時に自己資金をどの程度入れられるか?ということです。
最近は、不動産購入に伴う融資手数料や仲介手数料等の諸費用も含めて融資を受けるオーバーローンで購入する方が多いと聞いています。

オーバーローンは、現金残高を維持するという意味では良いかもしれませんが、ローン金額が大きくなるとそれだけ金利の支払いが増えるということになります。また、変動金利だった場合は、ローン金額が大きければ大きいほど金利が上がった時の影響額が大きくなり、金利変動に対するリスクは上がります。

この頭金に関しても、不動産投資家によって意見が分かれるところですが、私は諸費用+物件金額の1割程度は「頭金」を入れた方が良いかと考えています。それはこの金利が上がっていく局面でのリスク対応策として、また無駄な金利は出来る限り削減するための手段として有効だと考えているからです。

ただし、「頭金」は我々不動産投資家の現金残高を減少させるという意味で、出来る限り少なくするという方が多いのが実情です。

2.銀行と融資の交渉をする際には?

では、この3つの要素を使ってどのように銀行と融資交渉していくのか?ということですが、そのためには銀行側の考え方を理解する必要があります。

3つの要素はそれぞれトレードオフになっています。
例えば、「金利」を低くするというのは銀行側は出来る限りしたくありません。なぜなら自分たちの利益が少なくなるからです。

銀行からすると「金利」の条件を譲歩するのであれば、それ以外の条件を自分たちにとって有利なものにしようと考えます。具体的に、「融資期間」を短く、「頭金」を出来る限り多くと彼らは考えます。

その裏側にある考えとしては、自分たちの利益が少なくなるのであれば、その分自分たちが負うリスクも低くして欲しいというのがあるわけです。

例えば、1億円の物件を購入するために1億円の融資を組もうとしている方がいるとします。全額ローン、融資期間35年で借り入れるのと、2,000万円は自己資金を入れて8,000万円のローン、融資期間30年で借り入れるのとでは、銀行側のリスクが全く異なるのが理解できるでしょう。後者の方が、貸出残高が少なく、回収期間も短いのでそれだけ回収不能になる可能性が低いという意味でリスクは低くなります。

リスクが低いのなら「金利」を低くしても良いかなと考えるようになるわけです。

このように、「融資期間」を長くとりたいのなら、「頭金」を出来る限り多く、「金利」を出来る限り高くする。

また、「頭金」を0にしたいのであれば、「金利」を出来る限り高く、「融資期間」を出来る限り短くするというのが銀行側の考え方です。

ということで、融資の交渉をする際には、この3つの要素のバランスを考えて銀行側担当者と話をするようにしましょう。
中林 準

ライター中林 準

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