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知らないと損?入居用とオフィスの敷金の違い

93 views 2017.4.4
知らないと損?入居用とオフィスの敷金の違い
不動産投資をする上で「敷金」については詳しく知っておくべきです。不動産投資をしているオーナーは極力支出を減らさなくてはいけません。その「支出」の中で敷金は大きな影響を及ぼすからです。特に、入居用物件とオフィス用物件では明確な違いがあります。

その点については、入居用物件の「敷金の返還義務」を理解しておく必要があります。逆にいうと、入居用物件の敷金返還義務を知っていればオフィスとの違いが分かります。そこで今回は、最近の敷金相場金額から、敷金返還の定義まで幅広い知識を持っておきましょう。

目次

1.敷金の現状と値引きについて

1-1.敷金の現状

1-2.敷金の値引きについて

2.入居用物件の敷金の現状と値引きについて

2-1.原状回復の定義

2-2.特約での対応

3.オフィスにおいての敷金

4.まとめ

1.敷金の現状と値引きについて

敷金とは、賃借人から預かるお金のことです。敷金を預かる理由は、賃借人が家賃を滞納した場合や、退去時の補修費用に充てるためです。つまり、敷金はオーナーが「もらう」お金ではなく、あくまで預かっておくお金なのです。基本中の基本ですが、まずその点は認識しておきましょう。

1-1.敷金の現状

敷金は、物件によってどの程度の金額を徴収しているかが異なります。一般的には、敷金の金額は0円~家賃2か月分程度になります。今では「敷金0円」の物件も多いため、敷金の設定をするときには周辺物件の状況を加味すると良いです。

ただ、敷金0円の場合でも、当然退去時の補修費用が賃借人負担であれば、賃借人に費用請求します。しかし、賃借人が「納得いかない」と交渉がはじまると、実際に敷金を支払ってもらうハードルは上がります。

敷金0円は空室率を軽減する良い方法ではありますが、補修費用の請求リスクが大きくなる点は認識しておきましょう。

1-2.敷金の値引きについて

先ほど言ったように、敷金0円にするとリスクがあります。ただ、家賃を下げるくらいであれば、敷金0円の設定にして入居ハードルを下げた方が良いです。なぜなら、家賃を下げてしまうと他の入居者のクレームリスクもありますし、今後の収益にも大きく影響するからです。

仮に、家賃12万円で敷金を家賃1か月分の12万円に設定していたとします。そのとき、家賃を1万円下げてしまうと、年間12万円の損失(1万円×12か月分)が生まれます。

極端な話、その方が10年間同じ部屋に住み続けると、住んでいる間は家賃を上げるのは難しいため、10年間で120万円(12万円×10年)も収益が減っているのです。

一方、敷金は結局「返還する」可能性が高い金額ですので、特に収益が減るワケではありません。確かに、さきほどいった「補修費用請求リスク」は発生しますが、家賃を下げるときのリスクよりは遥かに小さいです。

2.入居用物件の敷金の現状と値引きについて

敷金は「補修費用」に充てるといいましたが、厳密にいうと室内の「原状回復」費用に充てます。つまり、賃借人が居住したことによって発生した傷や汚れを原状回復するときに、敷金捻出することになります。この原状回復の「定義」がポイントになります。

2-1.原状回復の定義

原状回復の定義については、今までトラブルが多かったため国土交通省がきちんとガイドラインを策定しています。結論から言うと、原状回復を以下のように定義づけています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

このように、賃借人が退去時に負担するべきときは、賃借人が故意・過失によって付けた傷や汚れだけになります。つまり、経年劣化により室内の傷や汚れなどは、原則オーナー負担になります。よほど室内の使い方が悪くない限り、賃借人は退去時に原状回復費用を請求されないということです。

※1 国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

2-2.特約での対応

前項で紹介したガイドラインに沿うと、室内の傷・汚れの補修費用はオーナー負担になります。一昔前までは賃借人が負担していたことが多いので、以前よりオーナーの支出が多くなったのは事実です。そのため、オーナー側も特約を付けることで対応している人もいます。

たとえば、「退去時には必ず3万円をクリーニング費用としていただきます」のような内容の特約です。もちろん、度を過ぎた内容はダメですが、この程度であれば賃貸借契約の特約としては問題ありません。この特約を付けることによって入居のハードルは少々上がりますが、オーナーの支出は減らすことができます。

3.オフィスにおいての敷金

前項までのように、入居用物件の敷金返還を知っていれば、オフィスとの違いは簡単です。結論をいうと、オフィスの敷金は月額賃料の6~12か月程度であり、経年劣化分も補修負担は賃借人になります。

なぜなら、オフィスはパーテーションを追加したり、部屋を作ったりと、内装を大規模に変えることが多いからです。そのため、「借りる前の状態に戻す」ことが原状回復となるため、賃借人の負担が大きくなります。このように、入居用物件とオフィスの敷金の考え方は大きく異なるので注意しましょう。

4.まとめ

このように、敷金に関しては入居用物件の「定義」を良く理解しておきましょう。また、オフィスにおける原状回復は、入居用物件とは定義が異なる点も認識しておきましょう。この点は良く勘違いされがちなので、これを理解しておけばオフィスとの敷金違いは明確になります。
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ライター中村 昌弘

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