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不動産投資におけるROEとROAの意義【現役サラリーマン大家が語る!Vol.28】

296 views 2017.4.25
不動産投資におけるROEとROAの意義【現役サラリーマン大家が語る!Vol.28】
ROE、ROAについて、投資をしている方であれば聞かれたことがある方の方が多いかと思います。私は本業では経理・財務マンとして勤務していることから、本業で回付される投資案件の資料にはこの2つの指標が載っているものが多くあります。

不動産投資では、このROAやROEという指標に近い概念をそれぞれFCRとCCRという言葉で表現しています。この2つの指標はどちらもメジャーな指標です。ということで、本日は購入の際に参考にすべきこの2つの指標についてお伝えしたいと思います。
目次

1.不動産投資におけるROAとは?

2.不動産投資におけるROEとは?

3.ROAとROEはどちらが大事?

1.不動産投資におけるROAとは?

まず、ROAというのはReturn on Assetの略語です。
端的に申し上げると、投資した資産がどれだけ効率的に利益を生み出すか?というのを指標にしたものです。

それと同時に考慮されるのが資本調達コストです。
通常企業であれば、全額を借入で調達するのではなく、一部を株式発行等の自己資本、そして残りを社債や借入等の負債で調達します。

それらの資金調達にはそれぞれ配当、利息という形で費用が発生します。
そして、投資を実行するためには、ROAがこの資金調達コストを上回っているのが第一条件です。

この概念はもちろん不動産投資においても存在します。
FCR【Free and Clear Return】という指標で不動産投資では表現されます。

この指標は、満室想定家賃収入【GPI(Gross Potential Income)】 から運営に係るあらゆる費用【OPEX(Operating Expenses)】を差し引いた営業利益【NOI(Net Operating Income)】を初期投資金額である物件価格と購入時諸費用の合算値で割り求められる数値です。具体的には以下の数式で表すことが可能です。

FCR = NOI ÷ (物件価格+購入諸費用)

この指標は全ての基本です。
この指標が借入金利より低ければ投資をする価値がありません。むしろマイナスになります。

ゆえに、この指標を1つの購入基準として設定している方が多いです。
例えば、FCR5%未満であればどんなに立地が良くても購入しない。
逆にFCR8%以上であればどんなに立地が悪くても購入する等、戦略を立てる上では参考にすべき数値です。

2.不動産投資におけるROEとは?

ROEは、Return on Equityの略語です。
この指標は、自己資本(個人であれば自己資金)を拠出した金額に対して収益がどの程度上がったのか?というのを測る指標です。

キャッシュをいかに使わずにより多くの収益を上げるか?というのを測る指標と私は認識しております。

不動産投資では、CCR【(Cash on Cash Return)】という指標で表現されます。この指標は、税金も考慮した最終的に手元に残るキャッシュフロー【ATCF(After Tax Cash Flow)】を自己資金を拠出した金額で割ることで求めることが出来ます。具体的には以下の数式で算出することが可能です。

CCR = ATCF ÷(物件価格+購入諸費用―借入額)

従って、この指標上では借入の際に入れる頭金が少なければ少ないほど良いということになります。良く仲介業者がフルローンで投資可能ですと声高らかに言うのは、この指標が高い事をアピールするためです。

ただ、このROE的な指標を重視すべきか重視すべきでないかというのは個人の投資スタイルによります。従い、必ずしも重視すべき数値ではなく、時には参考にする必要がない指標だと私は考えています。

3.ROAとROEはどちらが大事?

ROAとROEはどちらが大事?
まず、ROA、不動産投資ではFCRと呼ばれる指標は絶対に参考にしなければならない指標だと考えています。この数値が低いということは資産の収益性が低いということを意味します。

どんなに立地が良くても、空室率0%に限りなく近い経営ができるポテンシャルがある物件でも、そもそも満室想定での収益性が低いのであれば効率が悪いということになり、実行できないという選択肢になります。

ここが難しい部分です。難しいというのは、自分が良いと思っている物件や立地であっても、収益性が低ければ断念せざるを得ない。逆に言えば、自分の趣味としては気乗りしない物件外観や立地であっても、ある程度数値が良ければ購入検討もしなければ規模は拡大していかないということです。ここは住宅を購入するのと投資マンション・アパートを購入する際の大きな違いの1つだと思います。

では、ROEはどう捉えるべきかというと、私自身は絶対的な指標ではなく、参考程度にするというレベルの指標だと捉えています。

最初の自己資金が少ないということは、次の物件購入や何かあった時の為の資金拠出に備えるという意味では非常に意味があることだと思います。リスクを考えずに短期間で拡大したいのであれば、この方法だと思います。

しかし、自己資金が少ないとその後の支払利息が多くなり、ローン残高が大きくなるという意味で金利変動リスクが上がる等、自己破産リスクが上がります。そして、購入する物件の負債比率が大きい状態で買い増しをしていくと、もう後戻りできないぐらいリスクを抱えた状態になるという投資家も結構見てきています。

無理に借入をし過ぎて資産規模を拡大していくよりも、少しずつ自己資金も入れながら、マイペースでコツコツと資産規模を拡大していく方が、失敗はしない投資となり、私はそういった失敗しない投資を心がけている為、このROEという指標はあまり参考にしていません。

ということで、この2つの指標について考えることによって、自分の投資スタイルについて再考することができます。本日も話が参考になれば幸いです。
中林 準

ライター中林 準

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