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時代はローリスク&ミドルリターン!低リスク+利回り重視の不動産投資とは

オススメ 初心者向け
129 views 2017.5.2
時代はローリスク&ミドルリターン!低リスク+利回り重視の不動産投資とは
ハイリスクハイリターンに挑戦することだけが投資ではありませんよね。ありあまる資本があれば少々のリスクは許容できるでしょうが、大半の民間投資家は限られた資産の中で投資をしています。
まずは低リスクであることを確認し、その中でいかにリターン(利回り)が高い投資を行うかといった視点が、コンスタントに勝ち続けるためには必須です。
そこで今回は、「低リスク&高利回り」にこだわって不動産投資を考えてみます。一体、どんな不動産投資手法があるのでしょうか?
目次

1.まずは低リスクを維持することが大切

2.リスク管理には「空室率」と「実質利回り」が必要

3.価格下落率を考慮した中古マンションへの投資

4.手堅く「レバレッジ」を避けて「自主管理」にこだわる

5.空き家中古物件のサブリースで低リスク&高利回り

6.実質の自己負担額がゼロに?賃貸併用住宅で低リスク&高利回り

7.ソーシャルレンディングを使った不動産投資

8.まとめ

1.まずは低リスクを維持することが大切

これは不動産投資に限った話ではありませんが、「投資にリスクはつきもの」とばかりに、ハイリスクハイリターンの投資に手を染める人がいます。
しかし、ハイリスクハイリターンの投資で勝ち続けるためには、圧倒的な資本力が必要であり、個人単位で投資を行う上では現実味を欠いてしまうでしょう。
不動産投資で勝ち続けるためには、まず大きな損をしないこと、少ない資本で始められることを念頭に、リスク管理をしていく必要があります。
そのため、投資対象の候補からハイリスクのものはいったん除外し、その中からなるべく利回りの良いものを選んでいきたいところです。
ではリスクの高い投資とは、いったいどのようなものが該当するのでしょうか。

2.リスク管理には「空室率」と「実質利回り」が必要

不動産投資のリスクをできるだけ低くおさえるためには、「少ない資本で始められること」「大きな損失がでにくいもの」を選定していく必要があります。
当然のことと思うかもしれませんが、一見この条件を満たしていても、リスクの高い投資は存在するのです。

その1例が、地方の賃貸物件に対する投資です。
賃貸経営の知識がある方であればご存じかとは思いますが、地方は東京などの大都市圏に比べ圧倒的に「表面利回り」が高いことが特徴です。
東京都内の賃貸物件が軒並み5%弱から7%の表面利回りであるのに対し、地方では7%から15%がボリュームゾーン。
また、地方は物件自体の価格が低いこともあり、低リスクと判断しがちかもしれません。

しかし、賃貸需要がない地方もあり、表面利回りだけで判断してしまうと途端にハイリスクな投資になります。
表面利回りの計算では「空室率」が考慮されていないからです。

物件価格が4000万円の新築賃貸アパート:1室あたりの賃料を4万円、全10室の過程で表面利回りを計算してみましょう。
年間の家賃収入は、4万円×10×12=480万円となります。


これを物件価格の4000万円で割り戻すと
480÷4000×100=12%となり、表面利回りは12%。投資対象としては十分候補に入ってくる利回りです。

しかしこれを、空室率を加味して実質利回りで計算してみると、かなり結果が変わってきます。賃貸需要がかなり乏しい地域で、実際の空室率が40%に達してしまえば、480÷4000×(100-40)=7.2%まで利回りは低下します。
ここからさらに経費や管理費、固定資産税、都市計画税、火災保険料などを差し引くと、さらに利回りは低下するのです。

表面利回りの12%だけを見て、この物件の購入資金をフルローンで借りてしまった場合もリスクが高い投資となるでしょう。
新築なので、評価額の下落幅も大きく利回りの悪さから途中で物件を売却したとしても、赤字になる可能性さえあるのです。

もちろん、地方への不動産投資の全てがこの例にあてはまるわけではありません。
地方であっても利回りと低い空室率を見込める地域は存在しており、要は見極めの問題です。

「表面利回り」だけを見て、新築物件をフルローンで購入するといったハイリスクな投資は避け「実質利回り」や物件のある地域の特性、周辺の物件の空室率なども調査しながらリスクをおさえていきたいところですね。
では実際に、低リスクかつ利回りを重視した投資方法にはどんなものがあるのか、紹介していきます。

3.価格下落率を考慮した中古マンションへの投資

価格下落率を考慮した中古マンションへの投資
低リスクとある程度の利回りを確保する不動産投資として、中古マンションへの投資があります。取り扱っている事業者も多いですから、ご存知の方もいるかと思います。

なぜ中古マンションへの投資が低リスクかといえば、新築物件特有の価格下落がないからです。特に郊外型の中古マンションであれば、取得価格も抑えられますから自然と利回りは高くなります。また、途中で物件を売却する場合でも、新築物件のような価格の下落が起こりにくく、計算が立てやすいというメリットがあります。

ただし、空室率や修繕費を考えると新築物件に軍配があがることもあり、これは本当にケースバイケースと言えるでしょう。
空室率や物件の状態によっては、低リスク&高利回りを実現しやすい投資方法といえます。

4.手堅く「レバレッジ」を避けて「自主管理」にこだわる

不動産投資をできるだけ低リスクにおさえるためには、「レバレッジをかけない」ことも重要です。
レバレッジとはつまり、金融機関からの融資。自己資金の数倍にのぼる融資を受けられれば、購入できる物件の幅が一気に広がりますし、収益額の増加も見込めるでしょう。しかし金利変動や予期せぬ収益悪化から、一気にリスクが高まってしまう可能性を秘めていることも事実。
まずは自己資金で購入できる物件という前提で選ぶことも、ひとつの方法です。また、実質利回りには維持管理にかかるコストも含まれていますので、自主管理で経費を削減すれば利回りの向上にもつながります。

この方法のメリットは、金利変動や返済のことを考えずに済むため、心理的な負担が非常に軽いことです。購入できる物件は制限されてしまいますが、家賃収入がそのまま自分の懐に入ってくることで気分に余裕も生まれます。

心理的、精神的な負担は投資判断に大きく影響してきますから、まずは借入がない状態を目指してみてはいかがでしょうか。

5.空き家中古物件のサブリースで低リスク&高利回り

全国各地で空き家率が上昇傾向にあります。これまで空き家は、土地全体の固定資産税や都市計画税を節税できることから、入居者がいなくとも放置されていました。しかし、2015年6月に施工された「空家等対策特別措置法」によって、メンテナンスされていない空き家がある土地については、固定資産税や都市計画税の軽減対象から除外される制度が始まったのです。いわゆる「特定空き家」です。
特定空き家に指定されると、更地同様に高い税金が課され、維持費用が高くなってしまいます。

このような背景から、空き家となっている物件のオーナーと交渉し、ある程度のメンテナンスと入居付けを行う代わりに格安で賃貸契約を結び、それを転貸(サブリース)するといった投資方法も考えられるでしょう。
物件のオーナー側は特定空き家とならないよう、メンテナンスや入居付けにかかる手間を削減できますし、実際に収入にも結び付くわけです。

不動産会社が行っているサブリース事業と、基本的な部分は同じです。しかし、空き家を専門の個人投資家としてこれを行うことも十分可能です。実際に、古い空き家のサブリースで安定した収益をあげている投資家も存在しています。

この方法のメリットは、通常であれば物件取得に必要な初期費用がほとんどかからない、もしくはかなり少額で済むという点にあります。
例えば3万円で借りた物件を5万円で貸すことができれば、単純に2万円が収入です。金額自体は少ないですが、物件取得にあたる費用が限りなくゼロに近いため、利回りは自然と高くなります。

ただし、入居者が見つかりそうな中古物件で、なおかつ空き家となれば数は限られてきます。そのため情報収集力や土地勘、交渉力などが物をいう方法といえそうです。

6.実質の自己負担額がゼロに?賃貸併用住宅で低リスク&高利回り

不動産の購入目的は、なにも他人に貸すだけではありません。
自分や家族が長く住みつづけるマイホームの購入も、不動産投資として成立する可能性があるのです。簡単に言えば、「賃貸併用住宅として自分が住むスペースと賃貸に出すスペースを用意する」という方法になります。この方法のメリットは、自分や家族が住む部分のスペースが建物全体の半分以上を占めていれば、住宅ローンの活用が可能なこと。
住宅ローンはアパートローンに比べて金利が優遇されており、非常に低利で融資を受けることが可能です。単純に賃貸物件を購入するときに比べ、金利のぶんだけリスクが低くなります。
さらに、マイホームとして使用する部分には住宅ローン減税の適用が受けられるのです。

そしてもうひとつ大きなメリットとして、賃貸部分の家賃収入からローンの返済が可能なことがあります。金融機関からの融資を低利でうけ、さらに返済自体も家賃収入から賄えば、自分の資金はほとんど手付かずのまま不動産を取得できるのです。

実際の利回りとしては賃貸部分をどれだけ広く確保できるかに左右されるため、すべてが高利回りの投資になるとは限りません。しかしマイホームと投資用物件を一度に取得しつつ、金利の安い住宅ローンを使用できることから、低リスク不動産投資としておすすめの方法です。 ちなみに、住居部分が建物の半分以上というのはあくまでも原則であり、金融機関によっては3分の1以上で住宅ローンを利用可能な場合もあります。この場合は賃貸部分を広くとれるので、返済分を差し引いてもそれなりの利回りが期待できるのではないでしょうか。

ただし、この賃貸併用住宅にも注意点があります。

それは建築費用が高額にならないよう注意すること、と、マイホーム+賃貸部分をカバーできるだけの土地を確保することです。

賃貸物件であればできるだけ低コストにおさめたいという欲求も、マイホーム部分が絡むと変わってしまいがち。
自分の住居部分にこだわりが出すぎて、物件全体の建築費用が高額になっては、利回りが悪化してリスクも高くなります。また、ある程度の広さと形を持った土地でなければ、建築自体が難しいという事態も有り得るでしょう。

7.ソーシャルレンディングを使った不動産投資

ソーシャルレンディングを使った不動産投資
融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)をご存じでしょうか?
クラウドの特性と手軽で低リスクかつ高利回りな不動産投資が合体したサービスとして、今注目を集めています。

ソーシャルレンディングでは、不動産投資家から集めた資金を運営会社がいったん預かり、それを実際の不動産に投資します。
ここまでは、従来の不動産投資信託と同じです。これにITを使ったクラウドサービスの特性をミックスさせ、インターネット上から小口の不動産投資を可能にしたのがソーシャルレンディングです。また、不動産投資信託とソーシャルレンディングでは、利回りや分配の時期も異なります。

一般的な不動産投資信託の場合、利回りは概ね3%から4%で、分配も年に1回から2回です。 一方、ソーシャルレンディングでは、利回りが5%から10%で、毎月分配があります。 利回りを抜きにしても、単純に毎月収入があるという点がリスクを大きく下げているのです。さらに、ソーシャルレンディングでは原則として、募集時の条件が変化しません。
つまり、「価格変動がない」のです。

不動産投資信託は市場の状況によって価格変動が起こり、その価格によってリターンが変わってきます。これに対し、あらかじめ決められた条件で毎月一定額のリターンがあるソーシャルレンディングは、心理的な負担が非常に軽くなるのです。
また、クラウドサービスを通じて集めた資金に応じて、担保保全を行うことから、貸し倒れのリスクも低減しています。

ソーシャルレンディングは"1口10万円〜"程度から開始できるものもありますから自己資金の範囲で「低リスク&高利回り」を実現できる不動産投資といえそうです。

8.まとめ

今回ご紹介した不動産投資は、いずれもリスクをおさえつつある程度の利回りを狙っていくことができます。

また、個人が自己資金の範囲で比較的容易に行えるものばかりです。
株式投資や外国為替取引が投資として注目を集める一方、ローリスクミドルリターンを狙うことができる不動産投資は、40代以降のサラリーマン層から人気を集めています。その理由として、投資方法やリターンに現実味があり、安定収入につながりやすいことが挙げられるでしょう。
さまざまなリスクが顕在化しがちな近年、低リスクと安定は、今後の投資で最も重視されるキーワードかもしれません。適切にリスクを管理しながら、毎月の安定収入を目指し、利回りも重視していく・・・そうした安定収入が精神的な余裕を生み、投資判断に良い影響を与えていけば、利回りも向上していくといったサイクルが生まれます。
本記事がその一助となれば幸いです。
ゴンロク

ライターゴンロク

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