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東京都心と地方を比較!利回り重視の不動産投資選び

オススメ 初心者向け
137 views 2017.5.2
東京都心と地方を比較!利回り重視の不動産投資選び
不動産投資の利回りは、地域によって大きな差があります。特に都心か地方かによって、平均利回りの差が大きくなる傾向にあり投資家にとっては頭を悩ませるポイントとなるでしょう。
そこで今回は、地方と都心とで利回りを比較しました。それぞれの平均利回りや特徴、利回り以外で考慮すべきポイントは何か?解説していきます。
目次

1.都心と地方、利回りが高いのはどちら?

2.東京都における不動産投資の表面利回り

2-1.東京都内の表面利回り動向(都心5区)

2-2.東京都内の表面利回り動向(23区西)

2-3.東京都内で最も利回りが高い地区は?

3.地方における不動産投資の表面利回り

3-1.地方政令市の表面利回り

4.1都3県以外へ興味を示す投資家が増加

5.まとめ

1.都心と地方、利回りが高いのはどちら?

まず利回りについての基礎知識として、都心と地方の傾向を把握しておきましょう。
都心部の物件で平均利回りが10%台に乗ることは稀です。
また、あったとしても売りに出ることはなかなか無いと言えるでしょう。
例えば東京都23区であれば、収益物件の平均利回りは5%から7%というデータがあります。

東京都心部は、人もインフラも狭い地域に密集しています。
また、就職などを目的とした移住も多く、常に賃貸住宅の需要が発生していることから、利回りが低くとも利益が出しやすいのです。

これに対し、地方の物件は一般的に利回りが高く、平均すると13%前後。
地域によっては15%に迫ることも珍しくありません。

利回りだけを見ると地方のほうが魅力的なのですが、問題は入居付けです。
どんなに計算上の利回りが高い収益物件であっても、その後の入居付けに時間がかかってしまっては、表面的な利回りに意味はなくなります。
地方ではこの空室リスクが大きな課題となることが多いでしょう。
特に人口減少が激しい地域では、賃貸住宅への需要自体が低いこともあり、空き家率が非常に高くなっているからです。
さらに、家賃相場の下落リスクや管理にかかるコスト、売却時の流動性なども考慮しておく必要があるでしょう。

このように、表面利回り(物件価格に対する収益)だけを見れば地方の物件に軍配があがりますが、表面上の数字だけでどちらが有利かを判断するのは危険です。

とはいえ、表面利回りは不動産投資において重要な指標のひとつであることは間違いありません。 そこで東京都心と地方で、表面利回りの平均を調査してみたいと思います。

2.東京都における不動産投資の表面利回り

東京都における不動産投資の表面利回り
東京都内23区に限定すると、不動産投資の表面利回りは平均5%から7%となります。
地方に比べると賃貸需要が圧倒的に高いため、10%を割る表面利回りであっても十分に収益があげられる物件が多いのです。
もちろん、東京都内であっても利回りが高い物件は存在します。

中古マンションなどで、平均利回りが10%を超えている物件を見かけたことがあるのではないでしょうか?表面利回りは物件価格に対する家賃収入の割合(年間家賃収入÷物件価格×100)となるため、物件価格が低くなれば自然と高くなります。
利回りだけを見て飛びつくことは危険で、なぜその物件の価格が低いのかしっかりと見極める必要があるでしょう。

物件自体に何らかの問題があれば、修繕や回収の費用がかかり、利回りは変化します。また、表面利回りの計算時における家賃が、相場よりも高くなっていないかもチェックする必要があります。区ごとの平均家賃よりも高い家賃が設定されている場合は、果たしてその物件に家賃分の価値があるか、その家賃で入居付けが可能かなども考えなくてはなりません。このように平均利回りよりも数字が大きい場合は、物件価格と家賃設定が適正かどうかを調査する必要があります。
では実際に、東京都内の平均利回りを見ていきましょう。

2-1.東京都内の表面利回り動向(都心5区)

東京都内の一棟マンションにおける表面利回り動向を紹介していきます。
まず、特に家賃相場高い都心5区(千代田区、港区、渋谷区、新宿区、中央区)です。

2016年5月時点で、東京都都心部5区の一棟マンションにおける表面利回りは「4.94%」です。東京都の平均利回りよりもかなり低い印象をうけると思いますが、そもそも物件価格が非常に高い地区ですので、実際の収益額を考えると、十分投資対象に入ってきます。

東京都内の表面利回りは近年下落傾向にありますが、2015年あたりからは下落に歯止めがかかっていることも見逃せません。

また、アパートの表面利回りは「5.32%」で、こちらも2015年時点から横ばい状態。一方、区分マンションについては「4.79%」となっており、こちらはやや下落傾向が続いています。
区分マンションは相続対策やインバウンドの需要から、家賃収入を目的としていないこともあり、利回りがそれほど売買に影響していないようです。金融機関が新築ワンルーム購入のために低金利の融資を実施していることも利回りに影響しているでしょう。
※出典:野村不動産が運営する不動産投資情報サイト「ノムコム・プロ」2016年上半期、投資用物件の価格・利回りの動向 2016年8月8日

2-2.東京都内の表面利回り動向(23区西)

次に、23区西部の表面利回りです。
23区西部は都心5区に次いで家賃相場や物件価格が高い地域。

一棟マンションの表面利回りは「5.92%」で、こちらも2015年からほぼ横ばいで推移しています。
また、売りアパートについては「6%」、区分マンションは「5.72%」。
いずれも都心5区に比べると利回りが1%から1.5%程度高くなっています。
※出典:野村不動産が運営する不動産投資情報サイト「ノムコム・プロ」2016年上半期、投資用物件の価格・利回りの動向 2016年8月8日

2-3.東京都内で最も利回りが高い地区は?

平均利回りが把握できたところで、区別の利回りについても知っておきましょう。
今回は2016年9月から2017年2月にかけて調査された約29600件の投資用不動産(区分マンション)のデータから、利回りが高い区、3つをご紹介します。

1位:葛飾区……8.06%
2位:足立区……7.78%
3位:江戸川区……7.3%

<>br 上位3つはいずれも23区東部で、トップ3常連です。この3区の特徴として、平米あたりの単価が41から45万円と非常に安いことが挙げられるでしょう。23区平均の平米単価が72.7万円であることを考えると、その安さがお分かりいただけるのではないでしょうか。

ただし、前年比でみると、2位の足立区がマイナス1.16%、3位の江戸川区がマイナス1%で推移しているため、この3区の利回りが低下していることが伺えます。東京都内23区は近年低利回りの地域が拡大しており、2017年時点では表面利回り「5.5%」から「6.5%」の区が大半を占めるようになりました。
※出典:不動産投資情報サイト「健美家(けんびや)」 健美家プレスリリース 2017年03月14日

3.地方における不動産投資の表面利回り

地方における不動産投資の表面利回り
東京都心の表面利回りの次は、地方都市の表面利回りです。
東京都心に比べると地方は利回りが高く、政令指定都市レベルであっても7%から15%弱の利回りとなっています。
ただし、地方は人口減少や高齢化の影響を考える必要があり、表面利回りだけを投資判断の材料とすることのないよう注意しておきましょう。

3-1.地方政令市の表面利回り

では地方の不動産投資における表面利回りとして、代表的な政令市12市のデータを見ていきましょう。今回紹介するデータは、2016年下半期(7月から12月)のものです。
物件の種類ごとに、表面利回りの高い順からランキングしていきます。

・1棟マンション表面利回りランキング
1位:浜松市……9.27%
2位:新潟市……9.14%
3位:静岡市……9.06%
4位:千葉市……8.31%
5位:札幌市……8.3%
6位:名古屋市……7.8%
7位:京都市……7.77%
8位:さいたま市……7.51%
9位:広島市……7.37%
10位:横浜市……7.27%
11位:福岡市……6.93%
12位:川崎市……6.85%

・1棟アパート表面利回りランキング
1位:新潟市……13.02%
2位:札幌市……11.47%
3位:浜松市……9.88%
4位:静岡市……9.74%
5位:千葉市……9.17%
6位:京都市……8.37%
7位:横浜市……8.19%
8位:さいたま市……8.13%
9位:福岡市……7.94%
10位:川崎市……7.7%
11位:広島市……7.53%
12位:名古屋市……7.47%

・区分マンション表面利回りランキング
1位:浜松市……14.71%
2位:新潟市……14.45%
3位:静岡市……13.78%
4位:千葉市……12.31%
5位:札幌市……12.01%
6位:広島市……10.24%
7位:名古屋市……9.45%
8位:福岡市……8.72%
9位:横浜市……8.50%
10位:川崎市……7.91%
11位:さいたま市……7.87%
12位:京都市……7.53%

※出典:不動産投資情報サイト「健美家(けんびや)」

上記を見ると「札幌市」「新潟市」「静岡市」「浜松市」の4市が、どの物件においても高い表面利回りとなっていることがわかります。特に札幌市は4市の中で唯一人口増を実現しており、2015年の国勢調査でも横浜市、大阪市、名古屋市についで人口の多い地域。(約195万人)
「政令市の中で最も家賃が安い」としてネット中心に評判が広まり、その美しい景観や自然、亜熱帯化が進む大都市圏とは一線を画した夏の涼しさから、移住先として候補に挙げる人も少なくありません。確かに近年の猛暑は常軌を逸しており、その期間も長期化しています。東京や大阪などでは、5月末から気温が上昇し始め、10月の1週目まで暑さが続くこともあり1年の半分近くが「暑さとのたたかい」になっているという現状があります。夏の暑さ自体が生活の質を低下させるリスクと考え、多少収入が下がったとしても、気候の穏やかな地方政令市に移住を計画しているのです。
実際の収益に大きく影響する空室リスクを考えた場合、このように地域ごとの人口推移や移住先としての人気なども考慮する必要があるでしょう。

出典:不動産投資情報サイト「健美家(けんびや)」 健美家プレスリリース 2017年01月31日

4.1都3県以外へ興味を示す投資家が増加

不動産投資の対象として東京都心と地方を比較をした場合、利回りを重視すれば地方に軍配があがります。しかし、地方は過疎化や人口減、高齢化によってそもそも賃貸物件への需要が低下しています。地方の時代と言われて久しいものの、やはり便利で雇用も安定している東京周辺へ人口が集中しているからです。

そのことを裏付けるように、不動産投資情報サイトなどへの問い合わせは、約3分の1が東京都内の物件に対するものでした。さらに、1都3県(東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県)まで範囲を広げれば、全問い合わせのうち6割強が該当するほどの集中ぶり。
いくら表面利回りが高くても、実際の収入に結びつかなければ投資として成立しません。

ところが最近では、この傾向に変化が出始めています。

かつては6割強の件数を誇っていた1都3県への問い合わせが減少しており。それ以外の地方へ関心を寄せる投資家が増えているのです。 このような現象が起こっている背景には、2つの理由が考えられます。

理由1:物件価格の高騰
1都3県は人口増を続けている地域も多く、常に賃貸需要が発生していることから、物件の価格が高騰しています。1棟マンションであれば東京都内で約2億円、その他3件では1.5億円程度が必要となり、投資に必要な資金調達の段階でつまずく可能性があるのです。

理由2:平均利回りの低下
すでに紹介したように、東京都内ではここ数年、一貫して平均利回りが低下しています。これは都心5区のみならず、比較的利回りの高かった都内東部でも同様です。いくら賃貸需要が高いとはいえ、あまりにも利回りが悪くなってしまえば、リスクが高い投資となることは否めません。

これに対し、地方では1棟マンションでも1億円を切る物件があったり、利回りも7%から9%を期待できたりと、心理的なハードルが低くなることは事実でしょう。また、地方政令市の中には移住先として人気を集める自治体も出始めていることから
「都心や関東圏だけが投資対象ではない」と判断する投資家が増えていると考えられます。

5.まとめ

あくまでも「表面利回り」を重視するならば、どう頑張っても都心の物件は、地方にかないません。
東京都心や神奈川、埼玉、千葉の物件価格が高騰している以上、平均利回りの差が縮まることも考えにくいでしょう。
しかし、物件の実質収入から維持管理にかかる経費などを差し引いた、「実質利回り」で考えた場合は、空室率の低さから利回りの差が逆転することもあります。しっかりと収益が上がる投資かを判断するためには、地方ごとに異なる人口推移、各種インフラの整備状況などを考慮することが必要です。

東京オリンピック後、1都3県と愛知、沖縄、滋賀以外は人口を維持できなくなり日本の人口減がますます進むと考えられています。
政令市レベルであっても活気のある市と、そうでもない市の格差は広まると考えられており、すでにある種の「勝ち残りレース」が進んでいる状況にあると言えるでしょう。

目星をつけた地域が、今後どういった発展を遂げて魅力のある都市として人口を維持できるか否かといった視点も「利回り」と同様に重要な指標となりそうです。
ゴンロク

ライターゴンロク

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