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【大家の会シリーズ・最終回】まだ物件を持っていなくても大丈夫!ベテラン大家さん直伝、購入前にDIYスキルを身につけよう!

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327 views 2017.4.19
【大家の会シリーズ・最終回】まだ物件を持っていなくても大丈夫!ベテラン大家さん直伝、購入前にDIYスキルを身につけよう!
私がこれまで行ってきた中で食事をしながら情報交換をする大家会以外に、実際に大家さんが購入された物件をお借りしてDIY(セルフリフォーム)を行う会を開催しています。

不動産投資を行ううえで利回りを意識することは重要です。しかし、そのためにリフォーム費用を抑えすぎてなかなか入居が決まらなかったり、だからと言って、高い家賃が取れるエリアでもないのに高額なリフォームを施してしまっては意味がありません。そしてコストを抑えるためのDIYが知識のないままやってしまうと失敗に繋がり逆にお金がかかってしまう羽目に。

いかにも素人がやりました感!丸出しのリフォームもお部屋の印象が悪くなり契約に繋がりません。
DIYの会を通じて、これまで多くの物件を手がけて来られたベテラン大家さんから、コストを抑えつつも素早く綺麗に仕上げる方法を教わり、さらに不動産投資についての情報交換もできるDIY会の中身をご紹介します。
目次

1.不動産投資業界で有名な大家さんを講師にお招きする

2.有名大家さんからのスペシャルな講義内容

3.コスパの良いクロスの購入方法

4.いよいよクロス貼りに挑戦

5.リフォームグッズのご紹介

6.DIYの会で実際に行ったリフォームのご紹介

6-1.Before (修繕前)

6-2.After (修繕後)

7.まとめ

1.不動産投資業界で有名な大家さんを講師にお招きする

例えば、クロスの張替えでいうと業者さんに依頼するのとDIYでやるのとでは、コストは3分の1に抑えられます。リフォーム費用を抑えるにはDIYは有効な手段なのです。
しかし、素人にそれができるのか?興味はあるけれどもなかなか敷居が高く難しいのでは?と思っている方に少しでもDIYができるようになって頂くために、講師として地方の戸建てやアパートを安く購入しDIYで仕上げて利回りの高い物件をいくつも手がけておられるベテラン大家さんを講師にお招きして、限定6名のDIY会を行いました。

DIY戸建て投資家として有名な方が講師ということで募集開始から一瞬で満席になりました。どのような方がお集まりになっているかというと、これから戸建て投資をやりたいと思っている方、DIYに興味があるけれどの実際にやる場所がない方と様々です。参加者の方はDIY戸建て投資で成功されている大家さんから特別な手法を教われるということで大変好評いただきました。また、物件を提供してくださる大家さんもご自身の物件が材料費だけでプロ直伝のDIYで仕上がってしまうので大変喜んで頂いております。

2.有名大家さんからのスペシャルな講義内容

まずは朝10時に最寄駅に集合。
投資用の物件ですので安く購入されている大家さんが多く会場となる物件は必然的に駅から遠くなってしまいます。前回は、埼玉県ふじみの市で行われました。駅から物件までは車で移動します。講師の他にDIYが得意な大家さん2名にお越しいただきフォローしていただきました。

物件到着後、まず作業着に着替えます。私はいつものピンクのつなぎです。初めてDIYをされる方が多いので、作業着を持っている方はほとんどいません。汚れても良い服装に着替えます。講師から、道具の説明やクロスについてご説明頂きます。後ほどオススメのリフォーム道具のところでも説明させて頂きますが同じ道具でも使いやすいものとそうでないものがあります。これは講師の長年のご経験から培われた有力な情報です。クロスは貼るだけでなく古いクロスを剥がすことに手間がかかります。

ものによっては剥がしやすいものと剥がしにくいものがあります。また、裏に付いている薄紙の処理が思った以上に大変です。それをうまく処理する方法も講師から教わります。

3.コスパの良いクロスの購入方法

クロスは、大きく分けて「量産品」と「1000番クロス」の2つに分かれています。どちらもビニールクロスになりますが違いを簡単に説明すると、量産品は価格が安く1000番台クロスは1,000円/㎡程度の高価な材料を指します。

おしゃれな柄が多いのは1000番クロスになりますが、賃貸用の物件ですのでDIYの会では量産クロスを使用します。価格が安い量産品クロスだからと言って質が悪いというわけではありません。

表面が凸凹しており厚みがあります。カラーも無地が多いのですが無地は無地でも真っ白というわけではなく、まだらに斑点模様が入っていたりするので多少の汚れも目立たず初心者にとっては貼りやすい素材になります。 このような量産品のクロスはインターネットでも購入できますが、ホームセンターで糊が付いていないオリジナルのものだと130円/m(糊付けをして+70円/m)で購入できます。

この日は参加者全員でホームセンターへ行き、講師から採寸の仕方、クロスの注文のコツ、実際に糊付け機を見て説明を受けました。

4.いよいよクロス貼りに挑戦

さあ、いよいよクロスを貼っていきましょう。
まずは講師の方が貼り方の見本を見せて下さいます。それを見ながら貼っていくのですが、はじめてクロスを触る方も多いので少し怖がってらっしゃる方もいらっしゃいます。でも講師が手取り足取り一人づつ教えてくださるのでコツを掴んでどんどん貼れるようになっていきます。無地のクロスは上下の方向がないように思いますが、実はあるのです。クロスの端を見てみると「天地マーク」が片端に入ってあります。天と書いてある方が上です。

そういった細かいところからうまく貼るコツ、効率の良い道具の使い方までをも丁寧に説明して下さいました。

5.リフォームグッズのご紹介

ここではクロス貼りに必要な基本的なリフォームグッズと、あると便利なリフォームグッズをご紹介します。

(基本的なリフォームグッズ)
・地ベラ
・竹ベラ
・カッターナイフ
・ローラー
・撫でハケ


(さらに、あると便利なグッズ)
・安全刃折処理器
・脚立
・バケツ
・スポンジ(雑巾)
・腰袋
・ジョイントコーク
・ゴミ袋


クロス貼り道具セットはインターネットで
地ベラ、竹ベラ、カッターナイフ、ローラー、撫でハケが5点セットになったものが1000円以下で購入できますが、クロス貼りに慣れている講師のオススメは、なるべく厚みの少ない地ベラです。

カッターナイフも通常の厚みのものではなく、0.2ミリのものを勧められました。カッターの刃の切れ味が悪いとクロスが破れてしまう原因となります。1回1回刃を折ることもポイントだそうです。そのためには安全刃折処理器があると便利です。私はクリップ付きのものを使用しています。ベルトや腰袋につけることもできるので使いやすいです。

腰袋はなくても作業することはできますが、あると大変便利です。
腰袋とは、その名の通り腰に付ける袋です。ウエストポーチをイメージされるとわかりやすいと思います。私はこの腰袋を最近購入いたしました。それまでは、たまにしかDIYしない私には必要ないと思っていました。しかし、いざ使ってみると手放せなくなりました。

クロス貼りは脚立の乗って高い場所で行います。竹ベラで印を付け地ベラを当ててカットし撫でハケで空気を抜くという工程を繰り返します。手は2本しかないので道具の置き場に困ります。そこでこの腰袋に全て収納しておけばスムーズに作業ができるというわけです。早く購入しておけばよかったと後悔しました。

6.DIYの会で実際に行ったリフォームのご紹介

6-1.Before (修繕前)

Before (修繕前)

6-2.After (修繕後)

After (修繕後)

7.まとめ

いかがでしたか?物件は綺麗な方がもちろんお客様は付きやすいのですが高額なリフォーム費用をかけてしまい家賃を下げることができず、なかなか決まらないようでは意味がありません。

大工仕事を本業とされている大工さんにとってはちょっと手抜き?と思われてしまうかも知れませんが、安くて綺麗で簡単に仕上がればそれに越したことはありません。講師が10年間独自の手法を開発し培って来られたリフォームの技を素人の私たちが教われるということは大変貴重な経験です。また技術を教わるだけではなく、これまで10年間、不動産投資をされて来られた方から直接お話が伺えるということも大きなメリットです。

DIYの会は、事前準備等々で大変なことも多いのですが、みなさんに喜んで頂けるのであれば今後も続けていきたいと思っております。クロス貼りだけではなく、ペンキ塗りから、和室から洋室に変更といった大掛かりなDIYの会まで、楽しいDIYの会を企画していきたいと思います。
舛添菜穂子

アンバサダー舛添菜穂子

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