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不動産投資におけるリスクについて

オススメ 初心者向け
138 views 2017.4.21

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不動産投資の「リスク」をきちんと理解しているでしょうか。不動産投資に限らず「投資」にはリスクがあり、そのリスクを知ることが投資の成功につながります。特に不動産投資は「実物資産」になりますので管理や維持に関しても「コツ」があるのです。投資はリスクがありますが、逆にリスクを事前に知ることによってリスクヘッジすることができます。そこで今回は投資のリスクについて解説し、そのリスクをどのように軽減するかまで解説したいと思います。

目次
1. 不動産投資のリスク

2. 空室、家賃下落リスク

3. 確定申告上のリスク

4. 不動産を維持、管理する費用面でのリスク

5. 不動産の売却リスク

6. 賃借人とのトラブルリスク

7. 空室保証のトラブルリスク

8. 災害関係のリスク

9. まとめ

 

1.不動産投資のリスク

まずは、具体的に不動産投資にはどのようなリスクがあるのかを解説します。

・空室および家賃下落リスク
・確定申告上のリスク
・不動産を維持、管理する費用面でのリスク
・不動産の売却リスク
・賃借人とのトラブルリスク
・空室保証のトラブルリスク
・災害関係のリスク

不動産投資の基本は「賃料収入」による利益ですが、ずっと賃料収入が入るワケではありません。空室になることもありますし、家賃を下げざるを得ないこともあります。また、賃料収益が発生することによって確定申告も必要になるので、確定申告を良く理解しておかないと無駄に税金を支払うことになります。

さらに、先述したように不動産は実物資産なので、維持する費用や災害リスクというものが常につきまといます。これらのリスクについて次項より詳しく解説していきます。今から不動産投資をはじめる人はもちろん、既に不動産投資をしている方もよく確認ください。

2.空室、家賃下落リスク

不動産投資において、最も大きなリスクは空室・家賃下落リスクです。なぜなら、空室になった場合は収益は0円になってしまい、家賃が下落した場合は想定の収支構造が崩れるからです。収支上で赤字になれば、不動産投資で儲けるどころか、不動産投資によって支出が増えてしまいます。

そのため、空室になる事態は不動産投資では最も避けるべきことなのです。また、空室を避ける対策をしておけば、自ずと家賃下落リスクへも対策していることになります。

どんなに広くても1LDK

空室・家賃下落リスクの対策としては、部屋の広さに気を付けることです。特に1室~数室程度の規模で不動産投資を行うときは、どんなに広くても1LDKまでの広さにしましょう。

仮に一棟のマンションやアパート経営の場合は、もう少し広い部屋があっても良いですが、一棟の不動産投資の場合でも1LDK程度の広さが「メイン」になるようにしましょう。なぜ、1LDKより大きい規模を避けるべきかというと、面積が広くなればなるほどターゲットが少なくなり競合物件が増えてくるからです。

一方、1LDKまでの広さの物件であればターゲットは多く、競合物件も面積が広い部屋に比べると少ないです。

日本の人口と世帯数を考える

まず、ターゲットを考える上では、「日本の人口と世帯数」というマクロな視点から考える必要があります。2015年に総務省が発表した国勢調査のデータ※1を見ると、日本の人口は1億2,660万人という結果でした。前回調査した2010年の前回調査時と比べ、約95万人減っています。

実は、日本の人口が減ったのは1920年の国勢調査開始以来、はじめてのことなのです。ただ、一見すると人口減少は世帯減少と結びつけられそうですが、実際には世帯数自体は2010年に比べて2015年の方が145万世帯以上増えて(5,340万世帯)います。

人口が減っているにも関わらず世帯数が減っているということは、一世帯当たりの人数が減っているということです。つまり、単身者やDINKS※2が多いということになります。

また、総務省統計局のデータ※3によると、今後の人口は2030年には人口は1億1,662万人、2060年には8,674万人まで減少すると考えられています。さらに出生率※4と婚姻率※5は減少傾向にあるので、結婚する人は少なく子供も少ないと考えられます。そのため、今まで以上に単身者やDINKSは増えていくと予想されます。

※1総務省統計局 平成27年国勢調査
※2 DINKSとは「Double Income No Kids」の略称です。共働きで子供を意識的に作らない夫婦のことを指します。
※3 総務省統計局 「人口・世帯」
※4 内閣府 出生率
※5 厚生労働省 平成27年(2015)人口動態統計(確定数)の概況

単身者とファミリー層の人口

前項から、日本の総人口は減るものの、単身者とDINKSに関しては「率」だけで考えると増えていくということが分かりました。つまり、不動産投資をする上では、単身者やDINKSをターゲットにした方が、母数が多いため空室リスクを軽減できるというワケです。

単身者やDINKSが賃貸マンションで住むとしたら、1R~1LDKが多いです。そのため、不動産投資をするときには1R~1LDK程度の広さの方が、最も母数が多い層をターゲットにできるのです。

単身者とファミリー層の居住形態

次に、単身者とファミリー層だと、どのような種類の家に住むかを考えてみましょう。家の種類とは、「賃貸マンション」「分譲マンション」「賃貸戸建て」「分譲戸建て」に分かれます。先ほど言ったように、単身者やDINKSであれば1R~1LDKの広さで、かつ「賃貸マンション」に住むことが多いです。

少なくとも、単身者で戸建てに1人で住む人はほぼいないでしょう。一方、ファミリー層であれば上記4つの居住形態の全てが考えられます。そのため、ファミリー層向けの物件に投資をしてしまうと、競合物件が増えてしまうのです。

このように、単純に単身者・DINKSの方が「母数が多い」という理由以外に、このような「居住形態」の観点からも1R~1LDK程度の物件に投資するべきなのです。

エリアの需要を考える

ターゲットを考え適切な部屋の広さがわかったところで、次はエリア的な需要を考えましょう。結論からいうと、需要がある人気エリアに不動産投資をするべきです。賃借人は住宅を選ぶときに「エリア」「賃料」「広さ」「間取り」「築年数」など色々な要素を見比べますが、その中でも「エリア」は最も重視する項目です。

エリアは妥協しない

分かりやすい例でいうと、「仕事の関係で山手線の渋谷~大崎駅間で住みたい」と思っている人が、路線もエリアも違う北千住に住むことはありません。しかし、「1DKが良かったけど1Kにした」や「築年数5年以下が良かったけど築8年の物件にした」など、ほかの要素は妥協できます。

つまり、それだけ「エリア」は妥協できない要素であるので、需要のあるエリアの物件を取得すれば、それだけ空室リスクを下げることができるのです。また、エリアの人気は長期的スパンで見てもそれほど変わりません。

なぜなら、エリア人気とは「交通利便性」「商業利便性」「街の雰囲気」など、短期的に変わるような要素ではないからです。

「施設だけ」の人気エリアは注意

需要があるエリアとは、まず「駅力」が大切です。その駅の路線や利便性、人気など、総合的に需要があるかを判断します。不動産会社や不動産ポータルサイトに掲載されている「住みたい街・住みたい駅ランキング」などを見ると分かりやすいです。

もちろん、そのような物件は価格も高いですが、不動産投資においては「需要」はマスト事項になります。ただ、注意しなければいけないのが、「大学が近くにある」「大型商業施設が近くにある」という理由「だけ」で需要がある駅です。

たとえば、大学が近くにあれば、その大学に通う学生の需要が見込めます。また、大型商業施設が近くにあれば、その利便性を評価した人の需要が見込めます。しかし、その施設「だけ」に頼っているエリアであると、その施設が移転・閉鎖した場合に需要が劇的に落ちてしまうのです。

需要が劇的に落ちるということは、空室リスクも大きく上がります。また、空室になることを防ぐためには、家賃が下落する可能性が高いです。そのため、施設はあくまで「付加価値」であり、駅本来の交通利便性が高かったり、複合的な施設が存在することが評価されていたりする駅を選ぶべきです。

目玉物件には要注意

エリアを考えるときに気を付けたいのが「目玉物件」です。このような「目玉物件」と言われる不動産は、利回りが極端に高い物件になります。利回りとは「年間家賃収入÷物件取得価格」で計算される数字です。

仮に利回りが10%であれば、単純に考えて10年間で物件取得にかかった費用を回収できるということです。利回りが高い目玉物件は、大抵の場合、価格が極端に安い物件が多いです。

価格が極端に安いということは、「駅遠」や「マイナーな駅が最寄り」など、エリアが極端に悪い場合が多いのです。エリアが極端に悪ければ、いくら家賃が安くても空室リスクは高いです。つまり、利回りが高くてもそれだけで評価せずに、きちんとエリアを吟味し需要があるかを確認しなければいけないということです。

賃借人が付かなければ結局家賃収入は入らないので、利回りは大幅に落ちてしまいます。また、どうしても賃借人が付かないときは家賃をさらに下げざるを得ないので、そのときも利回りが落ちてしまいます。

必ず現地は歩く

空室および家賃下落のリスクが小さい「需要のある」エリアを判別するときには、必ず現地を歩く必要があります。投資用物件を選ぶ場合には、色々な物件を見て回るため、車で見学することが多いです。しかし、実際に歩かないと感じることができない部分もあるのです。

駅までのアプローチは必ず歩いてみる必要があります。なぜなら、歩いてみないと「交通量」や「歩きやすさ」が分からないからです。仮に、駅までのアプローチが交通量の多い通り沿いであったり、夜になると真っ暗になる道であったりすれば、入居者の評価は落ちます。

また、信号待ちが長いなどのネックも、実際に歩いてみないと感じることが難しいネックになります。特に地元の方がターゲットとなり得る物件に関しては、賃貸希望者自身がこれらのネックを把握していることが多いので、オーナー側も確実に把握している必要があるのです。

つづいて、施設へのアプローチです。ここでいう「施設」とは、商業施設や医療施設のことです。不動産のエリアにおいて、商業施設が近かったり病院が近かったりするのは大きなプラスポイントになります。

ただし、「近い」といっても先ほどの「駅までのアプローチ」と同様、施設までの道が歩きにくければ意味がありません。そのため、前項と同じように各施設へも実際に歩いてみて、歩きやすいかどうかの検証をする必要があるのです。

昼夜での雰囲気

また、「現地を歩く」という点に加えて、できれば昼と夜どちらも雰囲気を感じておきましょう。なぜなら、昼と夜とでガラッと雰囲気が変わるエリアもあるからです。たとえば、繁華街に多いのが、夜になると雰囲気が一変する駅です。昼間は割と静かでも夜になるとお店がオープンして、騒がしくなるエリアは割と多いです。

そのため、せっかく「静かさ」を評価して不動産投資をしたのに、結果的に「夜の騒がしさ」がネックとなって賃借人が付きにくいということになるのです。

このように、空室と家賃下落リスクは、まず「ターゲット」を定めた不動産を選ぶ必要があります。その上で、需要のあるエリアを自分の足で見つけましょう。

次のページ:確定申告上のリスクと金利上昇リスク

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ライター中村 昌弘

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