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大家7人に聞いた不動産投資でやりがちなミスと回避策

オススメ 初心者向け
1,311 views 2017.5.8
大家7人に聞いた不動産投資でやりがちなミスと回避策
副業ブームの一つとして注目されている不動産投資。
一昔前は、土地持ちやお金に余裕がある人達が多くいましたが、年々サラリーマンや主婦の方々も次々と参入しており、本業、副業にかかわらず収入の柱としている人が増えています。
しかし、いざ不動産投資を始めると「物件の売買」や「管理の仕方」が分からない!
空室の状態が続く、入居者とのトラブルなどさまざまな問題が発生することも少なくありません。
今回は、さまざまな大家さん7人に、自身が携わり苦労した出来事と、そこから学んだ失敗を防ぐための注意点、回避策などを伺いました。
目次

1.初めての物件で、管理会社との相性と営業不足で苦労しました

2.住宅ローンの知識不足、ペットOK物件にしたことで大変なことになりました

3.本の情報を鵜呑みにした結果、購入から客付まで半年以上かかってしまいました

4.リフォームをDIYにこだわり空室期間を長引かせてしまいました

5.近隣クレーマーの嫌がらせがネックとなり工事が長引きました

6.競売物件と福祉アパートでの嫌がらせ、サスペンス劇場のような出来事がありました

7.お金持ちになるための不動産投資で逆に貧乏に?

8.まとめ

1.初めての物件で、管理会社との相性と営業不足で苦労しました

初めての物件で、管理会社との相性と営業不足で苦労しました
鳥谷エミさん(40代女性・財務事務・家賃収入非公開)

やや遠方にある茨城県の築20年のRC造1棟マンションを購入しました。ワンルームの33部屋が満室だったこと、加えて学校が近くにあったことで「いいんじゃない?」と良く考えず決めました。

管理会社は、以前所有していた人からの引き継ぎで、そのままお願いいたしました。ところが次々と退去になり、空室が5部屋になり気になりました。私は管理部門で働き、数字を見ることは慣れていますが、営業の仕方が分からず、何をしたらいいのかもわからなかった。
何をすればいいのかしっかりとリサーチするべきでしたね。今なら、近隣に営業に回ることなど思いつきますが。そして管理会社に行って家賃を下げるなどの提案もしましたが、いま一つ対応してもらえず。遠方だったこともあり、それでもお任せしていたんですね。今思えば、この段階で管理会社を変えればよかったですね。

そしてその後もどんどん退去者が相次ぎ、空室率45%になり、「このままじゃ本当にヤバイ!」と真剣に考えました。改めて物件を見ると、中古物件なので綺麗なマンションではない、入居者は男性ばかりで女性はいない、駅からも離れているなど、女性の私からすると、あまり魅力的ではないと思いました。自分が住みたくなるような部屋はどんなものかと考え、一室をモデルルームにしたり、入居者さんに5万円分の家電をプレゼントしたりしましたが、どれもうまくいきませんでした。

昔は入居者が沢山いたのに、なぜ閑古鳥なの・・・・と途方にくれました。そもそもこの物件は満室だったわけでなく、満室に見せられていただけなのではとも思いはじめて。精神的に疲れてきたので、売却の相談を管理会社にすると、「まずは満室にしてから売却してください」と冷たい言葉。結局半年間変わらない状態が続いたんです。もう損しなければいいや・・・・・・と売りに出したら、意外と高く売却できたのでホッとしています。

☑物件購入後は何をすればよいのかをリサーチして、自分からも営業してみよう。

☑管理会社や担当者との相性は大事。信用できない場合はチェンジする勇気を。

2.住宅ローンの知識不足、ペットOK物件にしたことで大変なことになりました

住宅ローンの知識不足、ペットOK物件にしたことで大変なことになりました
岩橋輝幸さん(50代男性・不動産アドバイザー・家賃年収4000万)

中野区に自宅購入した私は転勤になったため、わずか購入後3か月で賃貸に出しました。
数年後、近隣県に転勤になり子供の進学等を考慮し、東京に新しく自宅を購入することにしました。この時不動産会社が銀行と交渉して住宅ローンを2つ目を組むことに成功しました。しかし、住宅ローンを2件組むことはイレギュラーなために足枷となってしまい、アパートローンの申し込みは尽く断られることとなってしまいました。そのため数年を棒に振ることになってしまいました。なんとか融資してくれる銀行を見つけましたが金利は高く、やはり、銀行に対してイレギュラーなことはしないことが大切だと反省しました。

もうひとつは、中野の一軒家を家賃20万円、ペットOKで貸していた時のこと。
自主管理だったのですが、色々と多忙な時期だったので、ちゃんと管理できていなかったんですね。気づくと、半年間120万円滞納されていました。そこで中野の不動産業者に相談して、あいだに入って頂き、3か月かかりましたが分割で支払ってもらい、なんとか回収出来ました。

しかしその後、また滞納が発生!払える見込みがないため、滞納回収よりも早期に退去してもらいました。退去後、管理会社の方と物件を見に行くと、ものすごい異臭が。見ると、壁、床が猫の尿まみれで汚れがひどかったんです。猫は、犬と違って、床を歩くだけでなく、上にも飛び回りますよね。もちろん飼い主がきちんとトイレのしつけをしていれば問題なかったと思うのですが、そこまでされていませんでした。あちこちで尿を巻き散らかしており、天井近くの壁から床にいたるまで爪で引っ掻き傷が酷かったです。修繕費用は約200万かかりました。その入居者は、修繕費も払うと言っていましたが、数か月経過しても支払いはありませんでした。結局少額訴訟を起こし分割で支払いしてもらうことになりました。今思えば、ペットOKにするなら、床はクッションフロアにして、子犬だけ(猫はNG)とか限定すればよかったですね。
今はもう懲り懲りでペット可の物件はありえません。

☑銀行に対してイレギュラーなことはしないほうが賢明!

☑ペット可にするなら子犬だけ(猫はNG)、床をクッションフロアにするなどの対策を!

3.本の情報を鵜呑みにした結果、購入から客付まで半年以上かかってしまいました

本の情報を鵜呑みにした結果、購入から客付まで半年以上かかってしまいました
舛添菜穂子(年齢非公開・主婦・家賃年収600万)

私は現在、千葉県に住んでいますが初めての物件は実家がある大阪の物件を価格交渉し350万円で購入しました。
リフォームを入れて自己資金500万円以内に収めたかった私は当時、既に大成功されている大家さんの著書を鵜呑みにしてしまい、もっと安くリフォームできるものだと思い込んでいました。その物件の仲介業者さんは、物件管理やリフォームを行うことを前提にして、価格交渉をがんばってくれたのに、私は「もっと安くできるはず!本にも書いてます」と更に交渉し、仲介業者さんを怒らせてしまいました。困った私は、知人のリフォーム会社に頼りましたが、見積もりを出して貰うと予算をかなりオーバー。頼りにしていたので安心していましたが、結局は頼れず、空室期間がどんどん長引いていきました。どうしようか悩んでいたときにたまたま親友に愚痴を言ったところ、知り合いのリフォーム業者さんを紹介して頂き、何とか80万円で収めて頂きました。予算内に収まりホッとしました。既に物件を購入してから1カ月が経過。工事は10日間ほどで、なんとか繁忙期には間に合いましたが、次は客付けでまたもや苦労しました。

当時私は、家賃の相場も研究せず、相場より少し高めに設定いたしました。また客付けは、以前の知人から紹介された客付け業者さんにお願いしましたが、その業者さんは、物件から離れていて賃貸よりもどちらかというと売買を得意とされていたようです。遠方なので、電話でのやり取りです。何度も何度も業者さんに連絡しましたがまったく動きが無い。どうやら家賃交渉を含めた問い合わせはあったものの、物件を見ていない問い合わせの方はお断りしていたと分かりました。結局、物件近くの仲介業者さんがレインズで私の物件を見つけ、募集をかけて下さいました。既に繁忙期を逃していたこともあり、マイホームの建替えの間の仮住まいとしてお部屋をお探しのご婦人に定期借家契約で貸し出すことになりました。
当初は3カ月の契約でしたが、ご縁があり延長して半年間住んでもらえました。今では、物件近くの業者さんに募集チラシを持って、客付のお願いに回り、信頼できる業者さんを探しています。

☑本を鵜呑みにしちゃダメ!

☑自らさまざまな業者を回って信頼できる人を選ぼう

4.リフォームをDIYにこだわり空室期間を長引かせてしまいました

リフォームをDIYにこだわり空室期間を長引かせてしまいました
中村貴広さん(30代男性・宅地建物取引主任士・家賃年収2400万)

物件購入後は、リフォームとクリーニングを業者に依頼するのが通例なんですが、私は自分でやったら安く仕上がると思い、自分で行いました。

例えば、換気扇は、空気が蒸れて4~5年で損傷するため、交換が必要。工事を頼むと大体が2万円。自分ですると1万円で出来るんです。まずは100円ドライバーでトライしましたが、当然出来ない。電気ドライバーとインパクトドライバーなどの買い足し、部品の長さやサイズがあわないことからの買い替えで、何度もホームセンターに足を運びました。もともとはDIYに興味があり、覚えていきたかったので、その後も自分で調べ、またフェイスブックで先輩大家さんに教えてもらいながら水道、トイレと色々チャレンジいたしました。失敗したなと思ったのは、コマ切れで作業を行ったので、ものすごく時間がかかったことですね。
道具を揃えて一気に作業するべきでした。 DIYに続きクリーニングも自分で行いました。その後、賃貸募集を行いましたが、何故か入居者が決まらない。広告料を2カ月つけ、再度募集をかけると、内見は増えたものの、NGが続き、部屋が汚いと言われたんですね。自分では綺麗に仕上げたつもりでいましたが、入居が決まらないのは汚かったからなのかと反省したあと再度徹底的に綺麗にし、その後もこまめに掃除するようにしました。
すると、すぐに入居者が決定、物件購入後から半年間の空室がようやく埋まりました。クリーニング業者に頼めば短期間で4~5万円で済んでいたのに、自分でやることにこだわった結果、家賃6万円×6カ月=36万円損したという、苦い経験です。

☑DIYの際には知識と道具を揃えて、一気に作業しよう。

☑早く入居を決めるためにはこまめに掃除をしよう。

5.近隣クレーマーの嫌がらせがネックとなり工事が長引きました

近隣クレーマーの嫌がらせがネックとなり工事が長引きました
須山弘孝さん(40代男性・大家業・家賃年収780万)

浜川崎駅から徒歩数分(川崎駅からバスで10分)ほどの再建築不可のアパートを購入した際のお話。そこは、A=右側に地元の酒屋さん。B=左側に牛乳屋さんのそれぞれの真ん中の細い道の奥にあるアパートです。当初、2回程内見も致しましたがお隣の酒屋さんは閉まっていたためお話を聞くことができませんでした。私が購入した物件は当初1600万円でしたが、半年で800万円に値下がりして、早い者勝ちになってしまったこともあり、酒屋さんのことは調べられないまま購入に踏み切ってしまいました。しかし、この事が後々大きな問題になっていったのです。
近隣クレーマーの嫌がらせがネックとなり工事が長引きました


物件の支払いが終わり引き渡しの後、程なくして酒屋さんが激高していると連絡がありました。何でも内覧に来た不動産業者、リフォーム業者を怒りちらして追い返してしまったようです。当初、事実関係がわからなかった私は、スーツを着て菓子折りを持ち酒屋さんを訪ねました。酒屋さんの言い分を聞くためです。しかし話を聞くうちに、酒屋さんの言っていることはめちゃくちゃだと言う判断に行きつきました。「再建築不可の物件を買ったお前は俺にとんでもない迷惑をかけたんだ」(意味不明です・・・)「アパート経営すること許さない」などと暴言の嵐。
「前の方もアパートでは」と聞き返しましたが、「前の人と今はちがう、家の前は通らせない」などと良く分からないこと言われました。要は、私の事を素人だと思い、いろいろな専門用語を使って威嚇し、自分の言うことを聞かせたいという思いがあったようです。更には、Bの牛乳屋さんが敷地境界線を勝手にずらして自分の土地を乗っ取った!などと言い出したので、実際に牛乳屋さんに確認に行くと、境界確認のはんこも押してある書類が出てきました。
はんこの押してある書類の事を酒屋さんに聞いても「知らない!!」と言い張っているなど。近隣のあちらこちらに迷惑をかけている「有名なクレーマー」だという事が判明しました。

私は頭を抱えました。なぜならこの手のトラブルは明確な損害を立証し辛く弁護士もなかなか受けてくれません。仮に高い報酬を払って依頼を受けてくれたとしても完全に入居者や工事業者への嫌がらせを無くすことが難しいためです。
そのため私は売主の不動産業者(売主は不動産業者でした)と仲介の不動産業者に助けを求めました。本来は売主が不動産業者である場合は瑕疵担保免責の対象になりません。また本当はクレーマーの存在を知っていながらそれを隠して販売したのかもしれません。しかし酒屋さんとの話し合いの途中で両者とも逃げ出してしまいました。仕方なく一人で戦う羽目になり、何度も酒屋さんを訪れたり弁護士に相談するなどして、不動産業者とリフォーム業者を追い返すと営業妨害になることや、Cのお隣さんや私物件のアパート住民も道を通る権利はあるなどと説明。

一年かけて、ようやくリフォームに踏み切れました。何とかリフォーム工事を終えた頃、Cのお隣さんからガス管からガスが漏れている可能性があるので工事のために敷地を一時的に使わせて欲しいと申し出がありました。最悪、大事故につながりかねない内容です。当然、私は快諾したのですが、酒屋さんは嫌がらせのために工事をさせなかったことが分かりました。私もアパートの住民の命を預かっている身ですし、万が一事故が起これば酒屋さんも被害を受けて命を落としかけない内容です。私からも再度工事の許可をお願いしに行きました。すると酒屋さんは激高して、私に暴行をはたらきました。

私は本意ではありませんでしたが、仕方なく警察を呼びました。事情徴収で酒屋さんは、「そんなことはしていない、どんなに押しても動かなかったんだから」ととぼけました。しかし警察の「それって、接触したんですよね」と、私に暴行をはたらいたことが浮き彫りになり、結果的にその酒屋さんは前科がつき、問題は終息いたしました。しかし冷静に考えると、私はたまたま無傷でしたが、命の危険にかかわる可能性があったわけで今振り返るとゾッとします。その後、ガス工事も無事に完了し私のアパートも、再建築不可とはいえ、リノベーション済みで満室。利回り15%で回っています。売り主はプロの不動産業者だったにも関わらず、この物件を再生できなかったことを考えると、もしかしたら、この酒屋さんの存在だったかもしれません。私もこの酒屋さんが問題のある人だとわかっていたら、買わなかったかもしれませんし、購入したとしてももう少し安い値段で交渉したか、問題を解決させてから契約するなど、他に良い方法を模索したかもしれません。やはり近隣住民の下調べは本当に大切だと痛感した出来事でした。

☑ 近隣住民の下調べは必要です!

☑しっかりと不動産投資の知識を付けて、納得いくまで話しを聞いてリサーチしよう!

6.競売物件と福祉アパートでの嫌がらせ、サスペンス劇場のような出来事がありました

一言(ひとこと)さん(50代男性・サラリーマン司法書士&不動産鑑定士・家賃年収1500万)

まず一つ目は、競売物件が安く手に入った平成10年ですね。
わけありの落札者がいない(ヌ)事件の特別売却で戸建て木造2階建てを購入しました。競売の物件調査報告書の関係者の陳述に「落札者を呪います」とありましたが、その時は新手の競売妨害か?と気にかけませんでした。落札の3日後、ご近所の方に物件近くで変な人がいると連絡がありまして。かけつけると、以前住んでいた家族の娘が白のジャージに高下駄履いて、家の前で変な踊りを踊っていたんです。びっくりしてその日は追い返しましたが翌日は、夜中まで踊り、翌々日には、母親も一緒になって太鼓をたたきながら「売却不可!売却不可!」と叫ばれました。
それが飲まず食わずで1週間続いたんです。母親は浮気して離婚し、売却されると住むところがなかったようですね。近所迷惑だしイメージも悪いので、家賃を払ってくれたらリースバックOKと、母親娘に2割安く貸しました。
その後は毎月振り込みもあり、近所トラブルもなかったので、一件落着かと思いきや、母親が新しい彼氏を別れ話から刺して、刑務所行きに。娘は宗教にハマっていて精神状態が錯乱、閉鎖病棟へ入院・・・。これ幸いにと、物件を転売しました。

福祉アパートは、自分から生活保護を申請することが難しいホームレスなどの方に、お部屋を提供して、生活を成り立たせ、生活保護の申請を受けてもらい家賃を払ってもらうシステムです。
物件は古いアパートで、6室中5室の入居者が生活保護を受けていました。その物件は、管理会社がどこも嫌がり、やむなく自主管理いたしました。 しかし、家賃の滞納が続き、入居者の中年女性に、家賃を半分にするから管理してと頼みましたが、それでも滞納が続きました。特に滞納常習者の元左官屋の男性の賃料集金を重点的にするよう依頼し、市から受給金が払われる日にあわせ、押さえてもらえました。
しかし、この男性、パチンコ依存症で、家賃を払う気がまったくなく、支給された保護費はその日のうちにパチンコに使う有様で集金代行を管理人から行っても、4か月の滞納が続いたんです。心配になり、見に行くと、流し台から畳にいたるまで、家の中を全て売っていたんです。いろんな人に頼んでもお手上げ状態だったので、この男性には即退去を言い渡し鍵も変えました。すると、その中年女性から、男性が入居していた部屋から異臭がすると連絡がありました。行くと、勝手に侵入されたのか排泄物が壁一面に塗られていたんです。酷い嫌がらせです。他の入居者からの苦情も多く、一か月家賃免除することを条件に納得してもらえましたが、壁紙の買い替えはもちろん、全てクリーニングを行い乾くまでの2週間かかりましたね。このような出来事があり、福祉アパートはやめました。その物件は、今は猫OKのアパートとして所有しています。

☑競売は怖くないが、わけあり物件には手をだすな!とてもややこしいトラブルに巻き込まれる可能性大。

☑入居者の下調べは重要。自主管理の場合は特に気をつけて。

7.お金持ちになるための不動産投資で逆に貧乏に?

まりおさん(40代男性・漫画家・現在家賃収入なし)

お金持ちになりたい!という理由から不動産投資を始めました。一つ目は分譲マンションの一室を購入しうまく回っていましたが、大きなキャッシュフローを求めて長野県にある、おおよそ築30年のRC造マンション3階建て18部屋を4000万円で購入しました。
決済日にリフォーム会社の人が来ていて、リフォーム代300万円を払えと言われました。何も知らぬまま入金したのにも関わらず、2週間でできるはずのリフォームが4〜5ヶ月完成しないという事態に。もちろん、その間は募集もかけられない状態でした。しかし、その後は業者さんのお力もありマンションは満室。家賃収入は750万円になりました。返済比率は50%と計算していましたが、本業の漫画家の収入とあわせ、収入が増えたと認識されたんですね。

結果、住んでいた市営住宅は、2万5000円だった家賃が7万円に跳ね上がり、所得税、健康保険、子どもの保育料までが上がりました。勉強していたつもりでしたが建物の減価償却の利用や法人で購入するなどの知識もありませんでした。13年のローン返済でキャッシュフローがほとんどないのに、総額で10万円弱支出が増え、不動産投資をする前より貧乏になりました。結局、4500万で売却し、今は一旦不動産投資から離れています。世の中には成功している話ばかりが出回りますが、本当は失敗している人も多くいるはず。ですが、不動産投資は魅力的なところが多いので、タイミングを見計らいまたチャレンジしたい。
失敗したことをしっかりリサーチして、次に生かすのが大事だなと思っています。

☑大事なのは、キャッシュフロー。税金面も考えて手をだすべし!

☑失敗事例をしっかりリサーチし、次へ生かそう!

8.まとめ

書店には不動産投資関連の本が棚いっぱいに並んでおりますが、どれも成功している内容の本がほとんどで失敗談は少ないかと思います。先輩大家さん達の中には、あまりご自身の失敗談をお話したがらない方が多い中、今回取材させていただきました大家さんたちには、普段あまり聞けないようなリアルな失敗談をお話いただき、私自身も大変勉強になりました。

私もそうですが、これまで失敗はたくさんしてきたものの、最後は「やっぱり不動産投資は魅力的で楽しい」とおっしゃる方がほとんどでした。不動産投資だけでなく自分で何か事業をはじめるということは失敗は避けて通れないと思います。
しかし、失敗を恐れるあまり、前に進めないのはもったいないこと。不動産は土地と建物がそこにあり消えて無くなるものではありません。急に大きく値下がりするようなこともないでしょう。ですので私は失敗することは少ないと思っております。そして株やFXと違って唯一努力が報われる投資だと思います。私は不動産投資をやってきて本当によかったです。物件を買うことはとても勇気がいりますが、まずは1歩踏み出されることをお勧めします。
舛添菜穂子

アンバサダー舛添菜穂子

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