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アドキャスト主催セミナー「相続対策は不動産対策だ!」【初心者向け/地主】

PR 初心者向け
76 views 2017.6.6
アドキャスト主催セミナー「相続対策は不動産対策だ!」【初心者向け/地主】
相続税対策のセミナーをいくつか受けてきたけど、「難しすぎて結局何をすればいいかわからない」と困惑した経験はありませんか。「アパートを建てて資産を圧縮」「小規模宅地の特例で評価額を減少」と一部の裏技めいたことだけを強調されても、「木を見て森を見ず」では、納得して行動することはできないでしょう。今回紹介するセミナーでは、相続対策としての不動産活用には、「こんなに選択肢があるんだ」ということを知ることから始まります。相続対策としての不動産活用を“空から俯瞰できる”貴重なセミナーです。詳細は下記レポートからご覧ください。
目次

1.主催会社について

2.セミナーの概要

3.セミナーのポイント

4.セミナーの内容

5.セミナーで学んだこと

1.主催会社について

主催会社について
「相続対策は不動産対策だ!」を主催した株式会社アドキャストは、不動産を中心とした資産活用のコンサルティング会社です。売買仲介業務のみならず、ライフプランの作成から不動産購入後のアフターフォローまで一貫して実務を担います。そのため、資産家と「一生お付き合いいただけるパートナーとなること」(藤森哲也社長)を企業理念としています。

主催会社:株式会社アドキャスト
設立:2006年8月
所在地:東京都渋谷区恵比寿南1-25-1 恵比寿プラックスビル5階
企業URL:http://ad-cast.co.jp/ 株式会社アドキャスト

2.セミナーの概要

セミナーの概要
■開催日:2017年4月23日(日)
■セミナースケジュール
第一部:「相続対策は不動産対策だ!」
第二部:「修羅場になった相続・遺言の顛末」
■所要時間:2時間
■定員:20人
■講師:不動産鑑定士・竹内敬雄/弁護士・米澤章吾
■開催場所:アドキャスト セミナールーム(東京都渋谷区恵比寿南1-25-1 恵比寿プラックスビル5階)

3.セミナーのポイント

アドキャスト主催のセミナー「相続対策は不動産対策だ!」に興味を持った理由は以下の2点です。

◆POINT1
相続対策のセミナーはたくさん存在しても、「=不動産対策だ!」と断定してしまう思いきりのあるタイトルは中々ありません。相続対策と不動産対策の密接な関わりを体系的に学べると思いました。

◆POINT2
相続税対策のセミナーは税理士が税務の視点で講演することが多いのですが、今回は不動産鑑定士が講師を務めました。不動産鑑定士とは、不動産価値の判断のみならず、不動産の適正な利用を促す「不動産活用の専門家」でもあります。法制度・税制に縛られない柔軟な話が聞けると思いました。

4.セミナーの内容

セミナーはアドキャスト社のセミナールームで行われます。部屋の奥のスクリーンの前に、いくつかの丸テーブルが並べられ、お茶を飲みながら講演を聞くスタイルです。高齢の地主から、将来相続を受ける若手の2代目地主などの参加が見られました。

 第一部のセミナー「相続対策は不動産対策だ!」は、相続対策をしたい地主向けに、不動産活用の重要性を伝えるものでした。

 なぜこのセミナーでは、あらゆる資産の中で「不動産」に焦点が定められたのでしょうか。

 それは全国の相続財産の中で、「不動産」が占める比重が非常に大きいからです。講師の不動産鑑定士・竹内敬雄氏がまとめた資料によると、平成26年度、国内すべての相続財産額に占める不動産の割合は34.9%。平成6年の15.2%からじわじわ拡大し、影響力を強めています。不動産という相続財産は、約半数を占める「現金・預金」の次に多いことがこの資料から読み取れるのです。

 そして相続資産である現金・預金を不動産に変えると、相続税評価額が下がり、とられる税金を減らすことができるメリットがあります。この項目で竹内氏は、「借金をするから評価額が下がるのでない。建物を立てるから評価額が下がるのだ」と強調していました。実にこの部分が、竹内氏が「相続対策=不動産対策」と定義する所以になるわけです。


 セミナーの要点は、下記3つに大別されます。

・不動産の価格推移とマーケット
・相続税の仕組み
・対策事例の紹介


◎不動産の価格推移とマーケット

 相続対策における不動産対策の重要性はわかりましたが、この項目で「不動産価格推移とマーケット」を知ることは、それほど意味のあることなのでしょうか。「アパート経営すれば節税になるんじゃないの?」。残念ながら、そう単純に事が運ぶわけではありません。確かに借金をしてアパート経営すれば、資産が圧縮されて節税効果を見込むことができます。しかしながら過去には、借金して自社ビルを建てた後にバブルが崩壊し、破産申告してしまうケースなども少なくなかったようです。バブルが崩壊すると、土地価格が急落し、家賃相場が下落します。その中で借金を安定的に返せる水準の家賃を維持しようとすると、周辺相場と比べて割高になり、空室率が上がります。そうした資産家は、銀行に借入金を返せなくなり、破産していったそうです。講師の竹内氏は、「借金で建てたアパートは家業でない。ひとつの事業として意識しなければだめだ」と強調しました。不動産市場の流れや人口動態の推移をつかみ、相続税を節税しながら資産価値を最大化できる不動産経営をする大切さを説きました。このセミナーの後半では、そうした不動産経営による「手残り資金」を増やすため、竹内氏独自の「不動産経営管理シート」を使ったやり方も紹介されました。

◎相続税の仕組み

 ここでは、相続税の算出方法から納税への流れ、税制改正の推移などが説明されました。内容がかなり複雑になってくるので詳しい計算式等は省略しますが、ここで初心者が把握したほうがいい要点は、「土地・家屋の相続税算出方法」と「2015年1月に改正された税制の大まかな改正点」の二つです。土地の価格を決める際は、「取引価格」「地価公示価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」という5つの基準があります。土地の相続税評価額は、「路線価」に個別条件を掛け合わせた評価が採用されるということ、建物の場合は、「固定資産税評価額」が採用されると説明されました。15年1月の税制改正のポイントでは、基礎控除の縮小により、相続税を払う対象者が広がったこと、2億~3億円の相続額、もしくは6億円以上となると税率が上がってしまうことが紹介されました。贈与税の緩和、相続税評価額を減らせる小規模宅地の特例の変遷の説明もありました。

◎対策事例の紹介

ここでは、相続対策を「節税対策」「納税対策」「分割対策」の三つに分け、それぞれどんな選択肢があるのかを一覧にしてわかりやすく紹介されました。例えば、税金を減らすための「節税対策」の項目では、資産の評価額を減らす選択肢に、「貸地貸家をする」「収益物件を購入する」「マンションを購入する」「広大地評価or小規模宅地の特例を活用する」「鑑定評価をしてもらう」などを挙げました。

 このセミナーの素晴らしいところは、初心者でもわかるように、「この選択肢を活用したら、こういう結果が出るだろう」というシミュレーション結果を、選択肢別に一覧表示してくれているところ。
セミナーの内容
 また、講師の竹内氏が強調して推奨していた対策方法が「不動産所有法人」の活用でした。資産をファミリー企業で保有するとこで得られるメリットは増大です。例えば、

・株価評価に移行して評価額を下げられる
・家族への所得移転が容易にできる
・被相続人が意思能力を失っても財産管理が出来る
・法人化すれば生前の相続税対策をする意識を芽生えやすくなる

などが挙げられます。

 ※第二部セミナー「修羅場になった相続・遺言の顛末」では、遺言書を残したにもかかわらず裁判となってしまった事例が紹介されました。遺産分割協議の複雑性と、遺言書の非・万能性を指摘する内容でした。これも相続対策として非常に参考になるセミナーでしたが、本レポートの「相続対策は不動産対策だ!」の主旨と少しずれるため、本稿では詳細を省略させていただきます。

5.セミナーで学んだこと

アドキャスト主催セミナー「相続対策は不動産対策だ!」で学んだことは、下記二つです。

◆「不動産活用」にも種類がある
 不動産活用といっても、その活用の方法にはたくさんの種類があるということ、そしてその活用方法を知識として整理できたのは非常に大きいです。 ◆相続対策でも「建物は立てて終わりではない」
 多くの地主がアパート一棟での収益不動産を建てるとき、相続税を少なくするために建てると思います。そのため、「建ててから安心する」という方が多い中、銀行から借りた資金を家賃で返済できるように、「ひとつの事業」としての意識を持つ必要性が指摘されました。せっかく節税できても、借金が返せなくなって破綻でもしたら本末転倒ですから……。  このセミナーシリーズは同社の人気企画らしく、今回で開催12回目でした。今後も定期開催するようなので、興味のある方は下記リンクから参加してください。 株式会社アドキャスト
川端 彰

ライター川端 彰

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