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満室経営研究会主催「都心でも10%以上の利回りを確保する方法は?」

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189 views 2017.6.7
満室経営研究会主催「都心でも10%以上の利回りを確保する方法は?」
都内でアパート・マンション経営をしようと思ったら、今では利回り5%前後の商品が当たり前です。それほど不動産価格が高騰しているこのご時世に、投資初心者が「利回り10%以上の運用をしよう」と胸を膨らませるのは夢物語でしょうか。今回参加したのは、「利回り10%以上」という強気な提案をする会社・満室経営研究会のセミナーです。投資資金を一年間でどの程度回収できるかを図る「利回り」という指標に、なるべく高い数値を望むのは投資家の本能。同セミナーでは、高利回りで不動産を経営するための2つのアプローチが紹介されました。
目次

1.主催会社について

2.セミナーの概要

3.セミナーのポイント

4.セミナーの内容

5.セミナーで学んだこと

1.主催会社について

「都心でも10%以上の利回りを確保する方法とは?」を主催した満室経営研究会は、日本公共収納株式会社の屋号です。アパート経営のコンサルティングやトランクルーム投資を提案している不動産会社です。

主催会社:満室経営研究会(日本公共収納株式会社)
設立:2013年5月
所在地:東京都港区芝大門1-2-6 関口ビル3階
企業URL:http://manshitsu.jp/ 満室経営研究会

2.セミナーの概要

セミナーの概要
■開催日:5月3日(水)
■セミナースケジュール
13時~15時 「都心でも10%以上の利回りを確保する方法は?」
■所要時間:2時間
■定員:20人
■講師:関佳史 シニアコンサルタント
■開催場所:東京都港区芝大門1-2-6 関口ビル3階

3.セミナーのポイント

満室経営研究会主催セミナー「都心でも10%以上の利回りを確保する方法とは?」に私が興味を持ったポイントは、以下の一点に集約されます。

「本当に都心で利回り10%以上の物件があるとしたら、それは希少価値が高すぎる」

というシンプルな理由です。「利回り10%」と聞いたときは、最初、「シェアハウスかな?」と思いました。しかし「棟内に手狭な部屋を効率的に配置できるシェアハウスは、部屋数が多い分、建築後に満室を維持するのが難しくなるし……」と考えを改め、「ならば、集合住宅に訪日旅行客を宿泊させる『民泊投資』か」と予想しました。しかし、セミナー紹介のウェブページをよく見ると、「ちがいます」と先回りして否定されています。「違法の可能性があるものをお勧めすることはできません」とバッサリ。なおさら気になり、参加を決めました。

4.セミナーの内容

セミナーは日本公共収納株式会社の本社内で行われました。4人掛けのテーブルに、目の前には解説用のスクリーンとプロジェクター。少人数でまったり行うスタイルのようです。その中で、不動産ビジネスに25年間携わってきた関佳史さん(満室経営研究会・シニアコンサルタント)によるセミナーが始まりました。これまで600件以上の売買仲介を手掛けており、融資付け、運用開始後の助言、売却まで一貫して実務を担える豊富な経験の持ち主です。

 セミナーテーマは、冒頭のタイトル「都心でも10%の利回りを確保する方法」ひとつに絞られますが、内容が前半と後半の二つに分けられます。都心で利回り10%以上を確保する方法が、二つあるということです。

前半では、「築古のアパートの収支を改善させるために、オーナーはどういう経営努力をすればいいのか」という工夫の仕方が提示されました。収支改善とは、収入を増やして出費を減らすこと。結果的に、投資家の手残り資金を増やすことを指します。これが「利回りを上げる方法」に他なりません。

 講師の関さんが提示した「築古のアパートでも収支を改善させる方法」は以下の3つにまとめられます。

・空室を迅速に解消する工夫(収入増)
・入居者に長く住んでもらう工夫(収入増)
・リフォーム費用を削減する工夫(支出減)

◎空室を迅速に解消する工夫とは?
 ここで紹介されたのは、「あなたの物件の状態をマメに報告してくれる不動産会社を味方につけよう」というものでした。普通の管理会社のサービスレベルだと、せいぜい賃貸住宅の管理報告書を毎月送ってくれる程度に留まります。これが気の利く会社になると、「空室に案内した内覧者から断られたときに、その理由を即座にオーナーに知らせてくれる」(関さん)そうです。例えば、「カーテンがない」「照明が設置されていない」「電子レンジがない」などです。どれも5,000~1万円投資すれば改善できるものばかり。広告料を払ったり家賃を下げることだけが空室対策でないということを伝えていました。

◎入居者に長く住んでもらう工夫とは?
入退去を繰り返した数だけ、隙間に空室期間が生じます。そうした機会損失を防ぐために、いかに入居者に長く住んでもらえるかを考えることは大切なことです。入居者から信頼を得ていれば、例えば「台風による雨漏りで迷惑をかけた翌日、お菓子をもって入居者宅へ陳謝しに行ったら、『菓子折りなんか持ってこなくても、あなたの気持ちは常日頃から分かっているので、構わないよ』」と言ってもらえることもあります。入居者から信頼を得る方法、実際に退去防止に役立った事例を紹介されました。(当日のセミナーで複数の有効なテクニックを公開しています)

◎リフォーム費用を削減する工夫とは?
 管理会社から提示されたリフォームプランを鵜呑みにしてはいけない、という内容です。再利用できる箇所でも、見積りに載せられてしまうケースがあるからです。そうなれば、オーナー自身が現地に足を運び、リフォームの必要箇所を見極める必要があります。関さんが過去に携わった経験では、工事会社を変えただけで「380万円⇒330万円に削減」「45万円⇒34万8,000円に削減」のような成果を挙げた事例があるそうです。

 このように、いくら築古で経営が厳しくなった賃貸住宅でも、オーナー自らの工夫でいくらでも利回りを改善させる余地があるということです。

 ここからは後半、「トランクルーム投資」に紹介に移行します。

 そもそも「トランクルーム」とは何でしょうか。そして、トランクルームを運用すれば本当に利回り10%以上を確保できるのでしょうか。

 「トランクルーム」とは、言わば「小型の貸し倉庫」のようなものです。広さはその物件にもよりますが、例えば、零細の法律事務所が過去10年分の資料をどこかに保管したいときに、「一部屋分のアパートを借りると、広すぎるし高いし…」という悩みが往々にして出てくると思います。そんなときに、住宅地や商業地に点在している「トランクルーム」を使うと便利なのです。広すぎず狭すぎず、そして高すぎず。認知度は低いですが、手狭な事務所がひしめく東京都内で今後、緩やかにニーズが上がると期待されている不動産ビジネスです。

 ではそのトランクルーム投資が何故、都心でも利回り10%を確保できるのか。その理由は次の三つ、「アパート投資より小資本で始められ」、「修繕費などの出費がほとんどかからない」、「アパートほど立地に左右されない」からだと言われています。下記、詳細を解説します。

◎アパート投資より少額で始められる
 土地・区分事務所の賃借の場合、収納庫の設置台含めて自己資金が500万円必要と言われています(都内だと800~1,000万円)。土地・区分事務所も購入する場合、収納庫込みで2,000万円です。数千万円するアパート投資、マンション投資より少額で始められます。

◎修繕費などの出費がほとんどかからない
 支出を抑えられます。収納庫に置かれるのは、人ではなく「モノ」です。モノがなくなったら掃除をすればいいだけ。リフォームなどの修繕費用がかかりません。

◎アパートほど立地・築年数に左右されない
 トランクルームを使いたい人は、駅前までわざわざ来ません。最寄り駅から徒歩20分の場所でも、新たに設置すれば、そこに市場が生まれるということです。ただし周辺にどんな住宅、どのような事務所が集積しているのか、事前のリサーチは必要です。また、経年による利用料低下もほとんどありません。アパートの入居者と異なり、利用者は新築か既築かなど気にしないからです。 ※他にもメリットは山ほどありますが、文字数の関係で割愛させていただきます。

 また、この項目では、トランクルーム投資のデメリットもかなり詳細に紹介されました。「認知度が低いビジネスなので不安心理がある」「満室になるまで時間がかかる」「薄利多売の商売である」「開設までに2~3カ月かかる(黙って賃料払う期間が2~3カ月ある)」などです。この辺は、主催者の日本公共収納が、デメリットを相殺するサービスを実施しています。気になる方は実際に参加して話を聞いてみるといいでしょう。

5.セミナーで学んだこと

講師の関さんの講演は、非常に中身の濃いものでした。紹介される項目ごとに必ず、「過去の顧客のオーナーの工夫・成功エピソード」を紐付けて教訓やノウハウを伝えていたからです。ノウハウそのものは手元の資料に綺麗にまとめられているのですが、口頭のエピソードがあるからこそ説得力が帯び、生かされるのだと思います(本当に内容が濃く、良い意味でメモをとるのが大変でした)。

 こうした関さんのお話を受けて、私が学んだことは以下の二つにまとめられます。

◆アパートの賃料収入は「不労所得」にあらず
 すべてのアパートに当てはまるわけではありませんが、もし自分の経営がうまくいかないのなら一考する価値があります。要は、オーナーは管理会社にすべての業務を丸投げせずに、空室解消に向けたきめ細かい連携をしていくべきだということ。そして、退去を防ぐための入居者への気配り、リフォーム支出を減らすために見積りを見極められるようにするなど、時にはオーナー自身が足を動かすことも大切だということです。

◆新・不動産ビジネスにアンテナを張ろう
 不動産投資はアパート・マンション経営に限りません。むしろ時代が進むにつれて、不動産を活用したビジネスは、どんどん多様化していきます。今回紹介した「トランクルーム投資」はその一つでしょう。同じ不動産でも、そのビジネスの性格によって立地や建物の優位性が変わってきます。「自分の投資がいまひとつ上手くいかない」と思ったときは、そこから一歩引いて、他の不動産ビジネスの情報を集めてみれば、チャンスを広げるきっかけをつくれるかもしれません。

 満室経営研究会主催セミナー「都心でも10%以上の利回りを確保する方法は?」は、都内で定期開催されています。気になる方は、下記ウェブサイトをご覧になってください。 満室経営研究会
川端 彰

ライター川端 彰

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