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投資物件をもっとも安く買える方法?不動産競売を完全解説!

オススメ 初心者向け
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投資物件をもっとも安く買える方法?不動産競売を完全解説!
裁判所が開催する不動産競売。一般市場よりも低価格で不動産を入手できることが多く、投資物件を購入するために利用すれば、利回りも上がるはず。その魅力や購入のコツを聞くため「一般社団法人不動産競売流通協会」理事長・青山一広氏にインタビューしました。

後半では初めて不動産競売に触れる人のために仕組や入札の方法などを解説し、さらに実際に不動産競売が行われている裁判所の様子をお伝えします。不動産競売を不動産投資に取り組む手段のひとつとして、参考にしてください。
目次

1.不動産競売で増える物件購入の選択肢~不動産競売流通協会 代表理事 青山一広氏インタビュー~

1-1.競売の魅力は、安さとバリエーションの豊富さ

1-2.裾野が広がる不動産競売

1-3.競売市場は、食べ物でいうと築地市場

1-4.素人が落札できないのは、安すぎるから

1-5.プロの助けを得ることで物件購入の選択肢が増える

1-6.<一般社団法人 不動産競売流通協会(FKR)の取り組み>

1-7.<競売サポートのサービス>

1-8. 不動産投資にとって大事なこと

1-9.不動産投資と株・FXとの一番の違いは「時間軸」

1-10.不動産会社と健全な信頼関係を築けているか?

1-11.不動産投資に大事なのは、想像力を働かせること

1-12.投資に向いているのは、節約して再投資できる人

1-13.不動産競売流通協会代表理事・青山一広氏インタビュー まとめと感想

2.不動産競売の仕組みを解説!わかってしまえばそれほど難しくない

2-1.不動産競売は物件情報を見ているだけでも勉強になる

2-2. 競売ならではのデメリットも少なくない

2-3.不動産競売の主な方法は期間入札

2-4.不動産競売の鍵を握る「3点セット」

2-5.売却基準価額とは?結局いくらで買えるのか

2-6.落札価格のほかにかかる諸費用は

2-7.そもそもの仕組みは

2-8.期間入札の流れ

2-9.占有者がいたらどうする?

2-10.そのほか注意すべきこと

2-11.不動産競売の仕組みを解説!まとめ

3.実際の不動産競売を体感!入札と開札の現場に行ってみた

3-1.裁判所でできること、裁判所に行かないとできないこと

3-2.東京地方裁判所に行ってみた

3-3.開札の現場に行ってみた

3-4.入札の現場に行ってみた

3-5.閲覧室に行ってみた

3-6.開札の現場に行ってみた

3-7.入札と開札の現場に行ってみた 。まとめ

4.全体まとめ

1.不動産競売で増える物件購入の選択肢~不動産競売流通協会 代表理事 青山一広氏インタビュー~

不動産競売で増える物件購入の選択肢~不動産競売流通協会 代表理事 青山一広氏インタビュー~ ロゴ提供:一般社団法人不動産競売流通協会 写真:株式会社ディライト・ワン
青山一広氏
不動産競売のノウハウを広め業者と消費者をつなぐ、一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)代表理事。著書に競売不動産取扱主任者資格試験公式テキスト「競売不動産の基礎知識」。代表取締役を務める株式会社ディライト・ワンでは、競売サポート、任意売却、不動産仲介、投資コンサルティングなどを手掛けています。

1-1.競売の魅力は、安さとバリエーションの豊富さ

競売の魅力は、安さとバリエーションの豊富さ
-競売の魅力とは何でしょうか?

「通常、不動産市場に出ている一般流通物件よりも安く買えること。そして、競売には色々な物件が出品されており、土地・建物はもちろん、店舗や宿泊施設までバラエティ豊かなことです。」

「様々な物件が裁判所から出品されるため、一般市場では出回らない『お宝物件』や、大都市のように、物件が無い、品薄の地域でも競売物件は出てきます。
通常、業者間で取り引きがされている物件や激安お宝物件等、一般消費者が目にすることのない物件が競売市場には出てくることがあります。過去には、新宿の一棟ビルが40億円位で落札されたこともあります。」

「最近の競売落札事例を紹介します。
墨田区、最寄り駅2分、ファミリータイプ3LDK築14年のマンションで、売却基準価額が1,683万円。39件の入札があり、3,240万円で落札されました。延滞金やリフォーム代などの諸費用で、かかった金額は3,435万円。
落札した業者は販売価格4,190万円で売りに出しています。
もし、このマンションが欲しいという人が競売市場を知っていれば、一般市場よりも約750万円(約18%)も安く入手できることになります。」

1-2.裾野が広がる不動産競売

-不動産競売の人気は高まってきているのでしょうか?

「物件に対する応札者数は年々増加しています。
落札資格者の最新データによると、法人(仕入業者)の落札が約7割強、個人が3割弱となっています。以前は、法人落札が9割以上を占めていたことを鑑みると、個人の入札が増え、一般消費者の不動産競売に対する注目度が高くなっているのだと思います。」

「一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)は、中小不動産業者に対し、競売不動産の知識を身につけることで、大手に負けない武器を持ち、どのような不動産取引にも対応できるよう地域に根付いた地場の宅建業者を育てています。それと同時に、一般消費者向けに競売不動産セミナーも開催していますが、開催告知をすると申込者が殺到、あっという間に定員に達することもあります。このような状況からも競売不動産に関心を持つ一般消費者は増えてきていると感じています。」

-競売というと、どうしても『怖い』イメージがあります。反社会的勢力がからんでくるようなことはあるのでしょうか?

「不動産業者でも『いわくつき』『縁起が悪い』『怖い』と誤ったイメージから競売不動産の取扱いに躊躇する業者もいます。
現在においては、法律が整備され、誰もが参加できる一番透明な不動産市場です。平成8年『引渡命令』制度が制定され、不法な占有を排除しやすくなりました。10年には所有権移転と同時に抵当権が設定できるようになり、16年には短期賃借権が廃止されるなど、競売の法制度は整ってきています。」

「債務者や元所有者などが、次の住みかを見つけるまでの間に居座るということはあっても、昔のように『占有屋が占有する』ということはありませんし、反社会的勢力による法外な立ち退き料の請求ということも皆無に等しいです。」

「競売に掛けられてしまった債務者や元所有者も愛着のある『我が家』から離れたくはありません。たまたま『競売』になってしまっただけなのです。その方々のメンタルケアをするのも私たち『不動産のプロ』の役割です。」

1-3.競売市場は、食べ物でいうと築地市場

-個人でも参加しやすくなっているのですね。いろいろな物件があるなかで、素人でもいい投資物件を見つけることはできるのでしょうか。

「FKRが運営している全国の競売不動産ポータルサイトには、現在約8万人の会員が登録し、日々、競売市場で投資物件やマイホームを探しています。
ただ、競売不動産について知識も経験もない人がご自身で物件を選定し、入札、落札できるかといったら難しいです。なぜなら、競売不動産は、占有状況、物件の良し悪しの見極め、入札予想価額の算出、落札後の占有者解除など一連の流れは『経験』がものをいいますから。 一番最初の物件は、私たち『不動産のプロ』とともに二人三脚で進めていくことが成功の鍵です。」

「競売市場=築地市場と考えてみて下さい。
築地市場には、素人からみたら『これ、どこを食べるの?』『どうやって料理するの?』というような魚が並び、それをプロが買いつけ、さばいて店舗に並べます。
良い魚を仕入れるにはプロの目利きが必要です。」

「同様に、競売市場においても、素人では、投資物件あるいはマイホームにするために、本当に買っていいのかどうか見分けがつかない物件も多いのです。
そんな時こそ、不動産のプロであるサポート業者のアドバイスを受けることで見事落札することも夢ではないのです。この物件がいくら位なのか、落札後の手続きはどうしたらよいのか、悩む必要もありません。」

1-4.素人が落札できないのは、安すぎるから

「競売不動産は、プロのアドバイスを受け、二人三脚で進めるからこそ、安く買えるという市場なのです。」

「東京地方裁判所では落札者の9割以上が法人です。しかし、入札件数は個人の方が多い。例えば、前述の事例で、入札件数40件のうち業者はおそらく10件程度、あとの30件は個人の入札でしょう。」

「個人が買えない理由は、入札価額が安いから。物件の価値・時価が分からずに、売却基準価額を参考に入札額を決めるため、落札できない。プロは再販価額(物件の時価)が分かるから、『お買い得』といえる範囲内の最高額で入札することができる。だから落札できるのです。」

1-5.プロの助けを得ることで物件購入の選択肢が増える

-そこでサポート業者に依頼すると。

「不動産が安く買える競売不動産市場は一般の人にとっても魅力的ですが、実際に落札するためにはプロのサポートが必要不可欠と考えています。」

「競売物件は数多く流通しており、法律上は誰でも参加できるようになっています。しかし、実質的に一般の人が自分自身でやろうとするとかなりハードルが高いものです。物件を調べて、引き渡しも自分でするというのは素人には相当難しい。そんな時こそ、不動産のプロのサポートを受けることで競売物件をスムーズに入手することが可能です。」

「不動産業者がみな競売を取り扱えるわけではありません。普通の不動産屋に行っても、競売のことはさっぱりわからないということがあります。そこで、不動産競売流通協会では、宅建業者向けセミナーを開催したり、競売不動産取扱主任者資格試験を実施したりして、知識技能の向上をはかっています。」

「競売市場が広がれば、消費者にとって不動産を買う選択肢が増えます。せっかく安く買うことのできる市場があるのだから、一般の人にも買わせてあげたい。そのために、不動産競売流通協会では、全国に競売をサポートできる不動産業者を育て、消費者との橋渡しになるような取り組みをしているのです。」

-不動産競売の普及について、これからの展望をお聞かせください。

「一般の人が、普通の物件と同じように競売不動産の情報も眺めて、買いたいなと思ったら、詳しい人のアドバイスを受けながら買う。そんな風に、不動産購入の選択肢が広がったらいいな、と思います。」

1-6.<一般社団法人 不動産競売流通協会(FKR)の取り組み>

-不動産競売流通協会には競売に精通した全国400社近い不動産業者が加盟しており、安心・安全な不動産競売市場の発展に尽力されています。競売物件情報の配信、消費者とサポート業者のマッチング、資格試験の開催などを行っています。

・協会が運営するインターネットサイト「981.jp」では、全国の競売物件情報を見ることができ、3点セット(物件明細書・現況調査報告書・評価書。詳細は2-4参照)のダウンロードも可能です。サイトを通じて、FKR正会員の不動産業者に対し、競売物件の問い合わせやサポートの相談などもできます。
http://981.jp/

・一般消費者向けの無料セミナーも開催しています。筆者も参加しましたが、多数の競売サポート業者さんが参加されており、かなり深い内容のお話を聞くことができました。

・協会が実施する競売不動産取扱主任者資格試験は、不動産業者だけでなく、金融関係者、一般投資家、士業者、学生などからも関心を集めています。
一般社団法人不動産競売流通協会

1-7.<競売サポートのサービス>

-競売サポートの内容は業者によって異なりますが、一般的な例を挙げます。

・物件調査 (2~3万円程度)⇒3点セット、現地外観調査、周辺相場などの分析
・競売サポート (落札金額×3%+税。成功報酬)入札予想価額のアドバイス、入札書類の提出、占有者との退去に関する交渉など
・提携金融機関やリフォーム業者などの紹介


-一般市場における仲介手数料と同程度の手数料で、入札手続きや占有者の立ち退きなど、面倒なことを引き受けてくれます。もし落札できなかったら、成功報酬は発生しません。他にかかる諸費用のなかで大きいのはリフォームですが、サポート業者にリフォーム業者を紹介してもらうことで安く仕上げられることがあります。

1-8. 不動産投資にとって大事なこと

-代表取締役を務めるディライト・ワンでは、不動産投資の相談に乗っておられます。
不動産投資成功の鉄則についてお聞きしました。

1-9.不動産投資と株・FXとの一番の違いは「時間軸」

「投資には株やFXなどいろいろありますが、長期の時間軸で考えて一番安全なのは不動産です。建物の価値は築年数により減価されますが、土地の価値はゼロになることはありません。」

「不動産投資でいちばん注意してほしいのは、2年3年で資産が急激に増えるようなものではないということ。10年後くらいに買ってよかった、持っていてよかったと思うのが不動産です。」

-実際に不動産投資に成功する人の割合ってどのくらいでしょうか。

「数%くらいでしょう。不動産投資は、続けている限り、儲かったかどうかはわかりづらい。株やFXでも、売却するまでわからないですよね。
不動産は、利回り10%だったら10年経過後、翌年からはじめて利益が出る。あるいはそこでいくらかで売却できればそれが儲けになるわけです。いろいろな視点で考えないと、不動産で儲かったかどうかはわかりません。」

1-10.不動産会社と健全な信頼関係を築けているか?

「マイナス金利の影響から、株やFXをやっていた人が安易に不動産投資をはじめ、フルローンを組んで物件を買わされ、破産するパターンが増えています。不動産投資の鉄則は、種銭がなければやってはいけない、という事です。」

「知識と自己資金がなくても、簡単に買えてしまうのが不動産の怖いところです。
悪い不動産業者は『5年後には破産するだろう』ってわかっているのに、物件を買わせます。
良い物件なら業者が自ら買います。自社で買えない良い物件があれば、自社で囲っているお客様やリピーターに紹介します。
一見さんや付き合って間もないお客様に、あえて良い物件を紹介することはないのです。
自己資金100万円しかないのに、2,000万円3,000万円の物件を買おうというのは、自殺行為です。特に、築30年の1棟ものなど、将来、メンテナンスにどの位かかるか分からない物件を勧めるような業者もいます。
そんな物件を買うのであれば、新築の物件を建てる(買う)方がまだ救われます。
現在の利回りは、築30年も新築もそれほど変わらないのです。
それでも日本の不動産物件の投資効率は、世界的に見たらまだ良い方です。
地理的に近い東アジア~東南アジア地域の中でこれだけ利回りが高いのは珍しいですね。」

1-11.不動産投資に大事なのは、想像力を働かせること

「不動産投資は『想像力が豊かな人』が成功できるかと思います。『何年後に空き家になるかな』など想像することが重要です。
お客様に収益物件を勧める時、今の入居者のことをしつこく聞く人は、よくわかっているなと思いますね。私も買うときは、入居者の組成についてよく聞いたり調べたりします。55歳過ぎの単身や夫婦二人などは、一生そこに住んでくれるのでおすすめです。
将来的にマイホームを検討しているという30歳代が住んでいる物件は、私の場合はパスですね。※」

※編集部注:あくまでも考慮すべき点の一つであり、個別の事情や予測できない事態が発生することもあるので、絶対あてはまるとは言い切れません。

「しかしながら、我々プロはそこまでいちいち説明しません。いろいろなことを考えたうえですすめますが、そこで見当違いな理由で辞退されると、紹介できる物件はなくなってしまいます。でも難しいですよ、鵜呑みにしてもダメ。9割以上がだまそうとする業者だから。」

1-12.投資に向いているのは、節約して再投資できる人

「投資で成功する人は、貯金ができる人。今は、500万円持っていてはじめて不動産投資に踏み入れられるってところですね。入ってきた家賃には絶対手をつけずに、貯めて、貯めて、次の資金を増やす。ある程度たまったら、次の物件を買う。そうやって雪だるま式に増やしていくのです。」

「キャッシュが出たから少し余裕が出た、旅行行こう、飲みに行こう、なんていう人は破産まっしぐら。」

「節約して、お金を貯めて、それを投資に回す。投資に向いている人というのは、それができる人です。特に収入が一定のサラリーマンにとっては絶対条件です。」

1-13.不動産競売流通協会代表理事・青山一広氏インタビュー まとめと感想

青山代表理事が繰り返し強調されていたのは、素人が競売を通じて「お買い得物件」を手に入れるためには、 プロのアドバイスが必要不可欠 ということでした。

もうひとつ印象的だったのは、「せっかく安く買える競売という市場があるのだから、一般の人にも買わせてあげたい」という不動産競売の普及にかける「想い」です。

仲介と同程度の手数料で、競売ならではのわずらわしい作業もやってくれる。そのようなサポート業者は、不動産の初心者である個人投資家にとって、物件購入の選択肢を増やす重要な存在だということがわかりました。
もし筆者が誰かに「不動産競売って難しそう。素人にもできるんだろうか?」と聞かれたら、こう答えます、 「サポート業者に頼めば、誰にでもできる」と。

2.不動産競売の仕組みを解説!わかってしまえばそれほど難しくない

インタビューは以上です。ここから先は、不動産競売についてあまり調べたことのない人のために、その仕組みについて説明します。サポート業者に頼むとしても、最低限の知識は自分で身につけておきましょう。

2-1.不動産競売は物件情報を見ているだけでも勉強になる

一般的に、競売を利用すると通常の7~9割程度の価格で物件を購入できます。少しでも利回りを上げたい不動産投資家にとって、また、安く自己居住用の家を買いたい人にとってとても魅力的です。通常、物件価格の3%ほどかかる仲介手数料もかかりません。名義変更のための司法書士報酬も発生しません。所有権移転登記手続きは競売の窓口となる裁判所がやってくれるからです。

もうひとつのメリットとして、基本的に誰でも公平に入札できることがあります。不動産会社の物件情報は必ずしもタイムリーに全ての一般消費者に流れるわけではありませんが、競売の情報は誰でも裁判所で閲覧でき、ほとんどがインターネットでも見ることができます。

普段なかなか市場に出回らない物件があるのも競売のいいところです。安易に手を出すことは危険ですが慎重に資料を見ていると、とても勉強になります。不動産に関する権利や価格の決め方についてさまざまなケースがあることがわかります。これから不動産投資をはじめようと考えている人は、是非3点セットを見てみることをおすすめします。

2-2. 競売ならではのデメリットも少なくない

安いのにはもちろん理由があります。

まず、必ずしも購入できるとは限らないこと。基本的に最高額を入札しないと自分のものにはなりません。

引き渡しがないのも競売の大きな特徴です。通常の売買では、退去した売り主から鍵が引き渡されますが、競売では買い受けた人が鍵を交換することになります。前の所有者が占有を続けていれば、交渉が必要になるかもしれません。

瑕疵担保責任もありません。個人または不動産会社から購入した物件に欠陥があった場合、中古で1ヶ月~2年、新築で10年間、売り主が修繕費用などの責任を負います。競売の場合、不具合の対応は基本的に買い主が負担することになります。

物件の内覧も制度上は可能ですが、実情としてはほとんど利用されていません。

住宅ローンの利用も難しい傾向にあります。購入できないリスクがあるので、金融機関としては融資しづらいのです。

これらの問題を解決するため、競売に精通した不動産業者にサポートを依頼することができるのです。

2-3.不動産競売の主な方法は期間入札

不動産競売は、主に期間入札という方法によって行われます。

物件を買いたい人は、指定された入札期間にいくらで買いたいか裁判所に書面で伝えます。この意思表示を入札といいます。もっとも高い金額で入札した人が、買い受ける権利を得ます。

期間入札で買い手がつかなかった物件は、特別売却で取引されます。方法は裁判所が決めますが、多くの場合、先着順です。

期日入札・競り売りという方法もありますがほとんど行われていません。

2-4.不動産競売の鍵を握る「3点セット」

不動産競売物件に関する情報は、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」からなる「3点セット」に記載されています。これらはインターネットで閲覧可能です。不動産競売情報サイトBITや不動産競売流通協会が運営する981.jp などが配信しています。

それぞれ次のようなことが記載されています。

【期間入札公告書】入札期間、売却基準価格、固定資産税(購入後維持費の参考にするため)など。

【物件明細書】物件の売却条件を知るための資料です。権利関係(賃貸している、将来敷金を返還しなければならないなど)、占有状況(物件を誰がどのように利用しているか)などに関する裁判所の担当者(書記官)の見解。

【現況調査報告書】裁判所の担当者(執行官)による実地調査の内容。間取り図、地図、写真のほか、関係者からの聞き取り内容や執行官の意見など。

【評価書】売却基準価額の根拠となる資料です。不動産鑑定士による評価額の計算過程や、接道義務など公法上の規制について書かれています

2-5.売却基準価額とは?結局いくらで買えるのか

売却基準価額は、入札の基準となる金額です。不動産鑑定士が計算した評価額をもとにつけられ、裁判所の判断によって調整されることもあります。売却基準価額から次の重要な2つの数字が求められます。

買受可能額…最低入札額です。買受可能価額以上の金額を入札しなければなりません。売却基準価額の8割です。

買受申出保証額…入札する前に、あらかじめ裁判所に預けておく金額です。売却基準価額の2割となります。落札できなかった場合は返還されます。


例えば売却基準価額が1000万円のときは、買受可能額である800万円(1000万円の8割)から入札できます。入札するにあたっては、まず買受申出保証額の200万円(1000万円の2割)を裁判所に振り込む必要があります。入札額800万円で落札した場合、その後買受申出保証額の200万円を差し引いた残りの600万円を支払います。

2-6.落札価格のほかにかかる諸費用は

落札した金額(売却価額)のほかにも次のような費用がかかります。

・不動産取得税

・登録免許税

・リフォーム費用…内覧ができないため、物件明細書の写真などから予算を見積もる必要があります。

・鍵の交換費用

・立ち退き料…もとの所有者など、実際に人が住んでいる場合には、引越し代として数十万円を支払うことがあります。それでも立ち退きに応じないときは裁判所に依頼して強制的に追い出してもらうことになります。その場合数十万円~100万円ほどかかることがあります。

・滞納分…マンションの管理費や借りている土地代を滞納している場合、その負債を引き継ぐことになります。交渉によって下がることもあります。売却基準価額1万円のマンションが競売に出てくることがありますが、たいてい管理費の滞納がある物件です。

・敷金…物件に賃借人がいるオーナーチェンジ物件の場合、敷金を返還する義務を引き継ぎます。もちろん前の持ち主からもらえるわけではないので、持ち出しになります。

・手数料…プロに入札手続きや入札価額の提案などのサポートを依頼した場合にかかります。落札価額の3%が一般的です。


2-7.そもそもの仕組みは

不動産競売には強制競売と担保不動産競売の2種類があります。裁判所で行われる競売にはすべて事件番号という固有の番号が割り振られ、強制競売の場合(ヌ)第〇〇号、担保不動産競売の場合は(ケ)第〇〇号となります。住宅ローンの滞納などによるものは、後者のほうです。

手続きとしては同じです。

すべてにあてはまるわけではありませんが、イメージとしては次のようになります。

強制競売…裁判で負けたり、借金や事業で失敗したりしたことによる負債を払わせるために、債権者が裁判所に依頼して債務者の財産を差し押さえてもらう。

担保不動産競売…「借金が返せないときには、私が持っている不動産Aを売却して支払います」と約束して、実際に返せなくなってしまった。お金を貸している人が裁判所に依頼して不動産Aを売却し、借金の返済に充てる。

ちなみに競売に出される前に自分の意思で売却することを任意売却といいます。

税金を滞納した人の財産を差し押さえて売りに出す公売は、裁判所(法務省)ではなく国税庁(財務省)が主催するもので、競売とは異なるものです。

2-8.期間入札の流れ

実際にはこの前に債権者による申し立て、現況調査などがされますが、ここでは割愛します。

①公告・3点セットの閲覧開始

↓ 2週間~

② 入札開始

↓ 1週間~1ヶ月

③ 入札終了

↓ 1週間

④ 開札

↓ 1周間

⑤ 売却決定

↓ 1週間

⑥ 確定

↓ 1ヶ月以内

⑦ 代金納付
所有権移転


物件を購入しようという人は①3点セットを見て入札価額を決めます。②~③の入札期間が勝負で、この間に保証金を納付し、入札書を記入して封筒に入れ、振込証明書とともに裁判所に提出します。郵送でも手続きできます。

入札の結果は④開札日に裁判所で聞くか、BITで見ます。入札が1件もないときには特別売却にまわされます。⑤1週間後に正式に落札者が決定します。この決定に対して不服がある人は、1週間以内に申し立てることができます。⑥何事もなく1週間過ぎれば、入札価額から保証金を引いた残りを納付できるようになります。⑦この残代金の支払いが終われば、登記がなされ、晴れて不動産が自分のものになります。登記の手続きは裁判所から法務局に委託されるので、自分で行う必要はありません。

その後、鍵の交換、占有者との明け渡し交渉などを行い、不動産購入の目的を達成していくことになります。

2-9.占有者がいたらどうする?

所有するとは、物件を自分のものとして自由にできる権利を持つことです。それに対して占有するとは、正当な権利があるかどうかにかかわらず、現実に物件を利用している状態のことをいいます。

競売で落札すれば物件を所有することになりますが、もとの所有者などが占有したままでいることがあります。競売は本人の意思に反して行われるのが普通なので、経済的な理由で引っ越しが難しかったり、意地でも明け渡すまいとする人がいたりするのです。

このようなときは立ち退きの交渉をしたうえで、落札者が引っ越し代と負担することがあります。

どうしても立ち退いてくれない場合は、引渡命令を申し立てることができます。占有者に対して、裁判所が物件を明け渡すように命令する制度です。代金納付から6ヶ月以内に申し立ての手続きをする必要があります。

引渡命令にも従わない場合、最終的に強制執行をすることになります。生活用品など、不動産以外の物品(動産)があれば、裁判所の執行官立ち会いのもと強制的に撤去します。

2-10.そのほか注意すべきこと

3点セットを見ていて、このような言葉が出てきたら要注意、というものを挙げます。

農地…農業委員会に購入の許可を得た農家でなければ入札できません。農地であればその旨が現況調査報告書などに記載されています。

持分売り…物件目録に、共有持分について書かれていたら要注意です。モノを分けて所有するということで、例えば持分1/3であれば、物件を1/3だけ利用する権利があるということです。売却や賃貸、自己使用などをするときには他の共有者の同意が必要とされており、実質的に自分のものとして使えません。

売却外物件…土地と建物は一括売却されることが多いですが、別々に競売にかけられることもあります。担保不動産競売の原因となる抵当権は、土地と建物のどちらか一方につけることができるからです。それぞれの所有者が協議し、土地の使用料を決めたり、原状回復して土地を明け渡したりします。

占有者…所有者がいれば立ち退き交渉が必要です。賃貸している場合は基本的に抵当権の設定と入居(賃貸契約の開始)のどちらが先かによって優先順位が決まります。賃貸契約のほうが先の場合は出ていってもらうことは難しく、オーナーチェンジ物件となります。抵当権設定のほうが先の場合は、6ヶ月後以内に退去してもらうことができます。


他にも注意すべきことは多々あります。法律用語や独特の言い回しも多いので、少しでもわからない部分があったら専門家に聞くか、入札を控えたほうが無難です。

2-11.不動産競売の仕組みを解説!まとめ

不動産競売は、一般市場の7~9割ほどの価格で物件が手に入ることがあります。

主な手続き方法は、一定の期間にもっとも高い金額を入札した人が購入する「期間入札」
です。

前の所有者などの占有者がいたり、扱いに困る物件もあったりするので注意が必要です。

3.実際の不動産競売を体感!入札と開札の現場に行ってみた

実際の不動産競売を体感!入札と開札の現場に行ってみた
全国には各都府県にひとつずつ北海道に4つ、合計50の地方裁判所があり、不動産競売が行われています。この記事を書いている時点で、入札可能な競売物件の数は2,000件以上。今回は不動産の猛者たちがひしめき合う東京地方裁判所の開札現場に行ってみました。

3-1.裁判所でできること、裁判所に行かないとできないこと

裁判所では、3点セットの閲覧、入札申し込み、開札の立ち会い・見学などができます。

期間入札は郵送でも可能です。3点セットをインターネットで閲覧し、入札書を裁判所から取り寄せれば、自宅にいながらでも競売に参加することができます。

ただし、次順位買受けの申し出は開札に出席し、その場で名乗り出る必要があります。最高額入札者がお金を払えなかったときに落札できる、補欠合格のようなものです。

個人で不動産投資をする人にはあまり関心がないかもしれませんが、開札に立ち会えば最高位と次順位に誰がいくらで入札したか知ることもできます。

特別売却は先着順のため、裁判所に出向くのが一般的です。特別売却の方法は裁判所によって異なりますが、今回取材した東京地方裁判所の場合は郵送では受け付けていないということです。

競売にかかる可能性のある物件が数ヶ月前に発表される配当要求終期の公告は、裁判所でのみ閲覧することができます。

つまり、物件探しや入札など競売に関するたいていのことは裁判所でも自宅でもできます。裁判所に行かないとできないのは主に次の4つです。
・次順位買受(補欠合格)の申し出
・最高額入札者と次順位入札者の名前と金額がわかる(インターネットでわかるのは最高額の入札額と法人・個人の別のみ)
・特別売却(東京地方裁判所の場合)
・配当要求終期の公告の閲覧(競売にかかる可能性がある物件を数ヶ月前にチェックできる)


以下の項目で詳しく紹介します。

3-2.東京地方裁判所に行ってみた

東京地方裁判所に行ってみた
今回は開札や入札などの雰囲気をお伝えするため、東京地方裁判所目黒執行センターにやってきました。同裁判所の裁判は霞が関にある本庁で行われますが、競売をはじめとする不動産に関する民事事件の手続をするのは、今回取材した執行センターです。

最寄りのバス停から2分ほど歩くと、ものものしい看板と3階建ての建物にたどり着きました。外からみると普通の役所や一般企業のようですが、入り口に立つ警備員さんの姿が、ただの事務所ではないことを物語っています。

裁判所のホームページから建物内の案内図を見ることができます。開札が行われる場所は2階の売却場です。

3-3.開札の現場に行ってみた

ここ東京地方裁判所民事執行センターでは、月に2回ほど開札が行われています。裁判所の職員が入札書を開封し確認する開札の作業は9時30分に開始しますが、発表は11時からです。

9時25分に売却場に着くと、数人の先客がいました。200席あまりの椅子があるなかでさみしい感じがしましたが、11時に始まる発表のときにはもっと大勢の人が着席しているでしょう。これからセミナーでも始まるのではないかという、広くて小ぎれいな印象です。前方の作業スペースにはテーブルが並べられており、数人の職員が入札書をまとめたり、資料を見ていたりしていました。

9時30分ちょうどに執行官がマイクでしゃべりだします。これから開札をする旨や次順位買受申し出の簡単な説明などが話されました。話が終わると、職員さんたちが一斉に封筒を開け、ペンやふせんでチェックをし始めました。入札書です。

数分たつと、後ろの二人組が聞こえるか聞こえないかくらいの声でひそひそ話をはじめました。先ほどの執行官が注意します。なかなか厳しいです。注意された人たちは、となりの待合室に行ったようでした。

会場の壁には、買い受けの流れについての説明が大きく表示されており、その横に本日開札される事件の一覧が貼り出されていました。

11時の発表まで時間があるので、入札受け付けや閲覧室の様子を見てみることにしました。

3-4.入札の現場に行ってみた

入札の現場に行ってみた
売却場のすぐ近くに、「執行官室・不動産部受付」があります。入札書を提出したり、もらったりするところです。雰囲気は税務署や市役所などと変わらず、事務机と入り口の一角が受付台で仕切られています。

入札書セット3部と特別売却申込書をもらいました。特別売却のほうはコピーで提出できるとのこと。手続きについて聞くと、丁寧に教えてくれました。

期間入札で入札をするためには、まず入札書セットにある専用の振込依頼書を使って保証金を振り込み、入札保証金振込証明書に貼り付けます。入札書に事件番号や氏名などを正確に記入し捺印(認め印で大丈夫です)、封筒に入れます。これら住民票の3点をセットにして、この「執行官室・不動産部受付」に提出します。住民票はマイナンバーの記載がないもの。売却場などあちこちで強調されているので、必ず守りましょう。

特別売却は、東京地方裁判所では開札日の翌日から5開庁日のあいだ行われます。その間にもっとも早く申し込んだ人が買い受けることができ、申し込むためには保証金を入金する必要があります。振り込みだと時間がかかるので、申込時に現金で払うことをすすめていました。郵送では手続きできません。保証金と印鑑、住民票を持って来庁するのがいちばん確実に買い受ける方法ということになります。開札の翌日には、執行官室の前に行列ができることもあるそうです。

保証金は売却基準価額の2割で、買受申出保証額と同額です。売却が決定したあとに、残りの代金を振り込みます。

執行官室を出たところに机と椅子、ペンと朱肉が置いてあり、申込書を書くことができます。もらった書類を眺めていると、さっそく入札の相談に来ているグループがいました。

上の写真は、もらった入札書セット。左から期間入札の入札書、入札書を入れて提出する封筒、入札保証金振込証明書、保証金を払う際に使う専用の振込用紙です。

下の写真は、特別売却申込書といっしょにもらった説明文です。
入札の現場に行ってみた

3-5.閲覧室に行ってみた

入札の方法はわかりました。肝心な物件の選定に必要な3点セットは、物件明細書等閲覧室で見ることができます。閲覧室では、次のような情報を確認できます。

・取り下げなど、競売が中止になった事件の一覧
・売却許可決定の公告
・期間入札の公告
・配当要求終期等の公告
・特別売却中の物件
・内覧実施の公告
・期間入札の3点セット


また、東京地方裁判所民事執行センターでは、「競売ファイル・競売手続説明書」が配布されていました。3点セットによく記載されている用語の説明といった内容です。

配当要求終期等の公告とは、金融機関などの債権者が裁判所に競売を申し立てた物件の一覧です。ここに掲載されて3~6ヶ月後に競売にかけられることになります。その間に任意売却などで取り下げられることもありますが、これから競売にかけられる物件を事前に把握することができます。本来は、申し立てた人以外の債権者が名乗り出て、競売成立後に配当を受けるための手続きです。3点セットと違ってBITには掲載されていませんが、調べてインターネットやメールマガジンなどで配信している不動産業者もいます。

閲覧室はひろびろとしており、机と椅子、コピー機などもあります。3点セットは、事件ごとにファイルに綴られ、書棚の中に保管してあり、自由に閲覧することができます。

BITや981.jpでダウンロードした3点セットには債務者(現所有者)に実名がふせてありますが、裁判所では見ることができます。

3-6.開札の現場に行ってみた

さて、時間は10時50分。いよいよ開札発表の時間です。売却場に戻ると、席の半分くらいが人で埋まっていました。8割くらいがスーツ姿の男性で、おそらく不動産業者なのでしょう。作業服姿の人は建設業者か、あるいは債務者会社の役員でしょうか。週刊誌を読みながら待っている女性もいます。

先ほどの執行官が、時間ちょうどに口火を切ります。次順位買受申し出の説明と、入札にあたっての諸注意でした。そして、開札の結果が読み上げられます。保証金の納付が間に合わずに失効となった人も1名いたようです。

事件番号、物件番号、入札件数、次順位買受の権利を持つ人の名前とその入札金額、最高価額を入札した人の名前と金額の順に発表されます。

入札者の名前と次順位の金額がわかるのはこのタイミングだけ。BITでは売却価額と個人・法人の区分だけ知ることができます。周りをみると、不動産業者らしきスーツのひとびとはみな、発表の間中ずっとメモを取り続けています。おそらく、入札者と金額を記録して、他の業者の動向を把握するためなのでしょう。生き馬の目を抜く業界のスペシャリストたちが発する熱気を感じました。

ある法人が続けて次順位になったと思えば次で最高価額入札者になるといったようなこともあり、入札者の気持ちを考えると、淡々と発表される中に白熱したドラマが展開されているような気になります。

全ての発表が終わると、次順位買受申し出を受け付ける時間です。1組が申し出ているようで、意外と少ないものだと思いました。素人考えだと最高入札価額よりも低い金額で落札できる「おいしい」物件ですが、保証金が没収されるようなヘマをする最高価額入札者はほとんどいないので、早く資金を返還してもらって次の物件に振り向けたほうが得策と考える人が多いのでしょう。

今回は45件中、次順位と最高価額入札者の9割以上が法人でした。ここまで法人の割合が高いのは、不動産価格が高くて多くの業者がひしめく東京ならでは。過去の売却結果をみると、地方は個人の割合が比較的多く、半分近くを個人が占めている日もあります。東京のような地価の高い大都市で個人が競売に参加するハードルはまだ高いといえ、どちらかというと地方の物件にチャンスがありそうです。

3-7.入札と開札の現場に行ってみた 。まとめ

「競売」=「オークション」というと、ともすれば怒号が飛び交ったり、コワモテの人が大勢いたりするようなイメージでしたが、裁判所も開札の出席者もビジネスとして粛々と行っている、といった雰囲気でした。競売に興味があるけど何となく参加しづらいという人は、一度最寄りの地方裁判所を見学してみることをおすすめします。

今回行った東京地方裁判所民事執行センターでは法人の入札がほとんどで、どちらかというと地方のほうが、個人が落札するチャンスがありそうです。機会があれば、首都圏以外の裁判所にも行って見たいと思います。

4.全体まとめ

不動産競売には「怖い」というイメージがありますが、まったくそのようなことはありません。素人、特に忙しいサラリーマンには手に負えない物件もありますが、競売サポート業者を味方につければ安心です。
イメージから何となく敬遠していた人も、不動産オーナーになる方法の選択肢として利用を検討してみたらいかがでしょうか。物件情報はインターネットで気軽に閲覧できます。
ファイコロジスト 山田

ライターファイコロジスト 山田

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