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「2000人以上との面談で導き出した本当の不動産投資法!」&現地視察会【初心者~中級者向け・不動産投資】株式会社フェイスネットワーク主催セミナー

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173 views 2017.6.20
「2000人以上との面談で導き出した本当の不動産投資法!」&現地視察会【初心者~中級者向け・不動産投資】株式会社フェイスネットワーク主催セミナー
世の中のヒット商品には的確なマーケティング戦略が付き物です。例えば、カルビーのロングセラー商品「プロ野球チップス」が長らく野球少年の心を捉えているのは、付録の「野球選手カード」が決め手になっており、それは「男性の収集癖という本能」と「国民的スポーツであるが故に毎年一定程度の野球人口が生まれる」という半永続的に続く需要のもとに成り立っています。
賃貸経営も同じ“事業”であり、20年、30年と続く長期戦である以上、的賃料収入というヒットを安定的に生みだすにはマーケティング戦略が不可欠。フェイスネットワーク社が提案する「城南3区に限定した1棟新築経営」も、設立16年で150棟以上も供給したヒット商品。「なぜ城南3区なの?」「なぜ1棟新築なの?」。今回のセミナーでは、ヒットの仕組み、投資家が儲かる仕組みが2時間にわたり明らかにされました。
目次

1.主催会社について

2.セミナーの概要

3.セミナーのポイント

4.セミナーの内容

5.セミナーで学んだこと

1.主催会社について

セミナー「2000人以上との面談で導き出した本当の不動産投資法!」を主催した株式会社フェイスネットワークは、世田谷区・目黒区・渋谷区の“城南3区”内で、1棟単位の収益不動産をプロデュースする不動産会社です。開発だけでなく、建築後の運営フォロー、若者の夢を叶える場をつくるためのリノベーション企画など多彩な取り組みを行っています。

主催会社:株式会社フェイスネットワーク
設立:2001年10月2日
所在地:東京都渋谷区千駄ヶ谷3‐2‐1 FaithBldg.
企業URL:http://www.faithnetwork.jp/ 株式会社フェイスネットワーク

2.セミナーの概要

セミナーの概要
■開催日:2017年5月20日(土)
■セミナースケジュール
10時30分~11時30分
「城南3区に新築RCデザイナーズ1棟マンションを持つ極意」
11時50分~12時30分
「2018年春竣工に向けて」
13時~16時
現地視察会(バスツアー)
■所要時間:約5時間
■定員:20人
■講師:蜂谷二郎社長
■開催場所:フェイスビル地下1階

3.セミナーのポイント

株式会社フェイスネットワーク主催「2000人以上の面談で導き出した本当の不動産投資法!」に興味を持ったポイントは以下の3つです。

◆POINT1
城南3区で1棟賃貸を持つことのメリットが気になっていました。他の企業でも「都内で区分マンション投資」など特定の戦略に依存した投資術は多く紹介されますが、今回のように「城南3区」「1棟新築」と、ここまで具体的に打ち出す企業は他にありません。休みを惜しんで聴講する価値があると判断しました。

◆POINT2
二つ目は、最新の融資事情を知ることができる点です。どんなに欲しい投資商品があったとしても、融資を受けられなければ、それは絵に描いた餅。プロ任せにせずに、投資家自身も融資事情を把握する必要があります。

◆POINT3
三つ目は、現地視察会(バスツアー)がセットでついていることです。セミナーでは得られない情報が、現地に赴くことで得ることができます。例えば、現地を見れば「立地がよくても周辺物件が手ごわそうかどうか…」など資料だけではわからない情報をつかむことができます。

4.セミナーの内容

セミナーの内容
株式会社フェイスネットワーク主催セミナー「2000人以上との面談で導き出した本当の不動産投資法!」は、東京メトロ副都心線・北参道駅から歩くこと5分、フェイスネットワークの自社ビル内で行われました。本社までの経路には、案内看板を持ったスタッフが通過点ごとに配置されており、参加者は迷うことなく来ることができます。

 今回のセミナーでは、フェイスネットワーク社の蜂谷二郎社長が自ら講師を務めました。某銀行で融資業務を12年経験した後、2001年に起業。以降、現時点まで累計150棟以上の収益不動産をプロデュースしています。経験豊富であるため、説明には必ず過去の具体的な事例とエピソードがついてきます。聞きごたえのある講演でした。

 セミナーの大まかな流れは、最近の不動産市場を説明した後に、「城南3区で1棟新築を持つメリット」を解説します。聴講者の理解を促した後、後半の「非公開物件の紹介」「参加者の属性診断」「融資事情の説明」で、参加者が実際に行動を起こそうと思える段階まで背中を押してくれます。

 イベントの具体的内容は、下記4つに分けて紹介したいと思います。

1 最近の不動産市況について 2 不動産投資の成功の秘訣 3 参加者の属性診断 4 最新の融資事情 5 現地視察会(バスツアー) ◆1 最新の不動産市況について
 リーマンショック発生から現在までの経緯が説明されました。とりわけ最近の不動産事情として焦点が置かれたのが「建築費の高騰」と「相続税改正で課税対象者が拡大されたこと」、そしてこれらにより東京の不動産価格が高騰しているというお話でした。建築費の高騰は、消費増税よりも高い水準で推移しており、東京五輪開催決定が引き金になっています。そして、15年1月の税制改正で、相続税の課税対象者が増え、これにより土地活用する人が増えました。不動産投資ブームの影響で土地値もここ1年で10%も高騰しているなかで蜂谷社長は「世間で、水面下で取り引きされている非公開土地情報は3~4割ほどある。うちは収益を見込める土地を吟味しながら仕入れている」と自社の取り組みを紹介しました。

◆2 不動産投資の成功の秘訣
 ここでいう「成功」とは、自分の手元に残る家賃収入をどれだけ増やせるかです。それを行うには、まずは満室を維持する必要があります。そんな「空室リスク」を減らすために蜂谷社長が提示した条件はふたつ、「城南3区への特化」と「中古でなく新築1棟を建てること」でした。 城南3区とは、東京都内の「渋谷区」「世田谷区」「目黒区」を指します。比較的世帯収入額の多い人やファッション感度の高い人が好んで住む傾向が強いことから、半永続的に若年層の転入需要を見込める点で優位性が高いといえそうです。「土地代が高いのでは…」と懸念する人もいるかもしれませんが、「うちに舞い込んでくる土地情報から厳選して安く仕入れている。仕入れは400件に1件の割合。そういういいものを、投資家に提案している」(蜂谷社長)。 中古でなく新築を支持する理由は、中古でもモノによっては耐震基準を満たしていないものがあったり、思わぬところで瑕疵損害を被るリスクがあるからです。1棟である理由は、戸数が多いほうが利回りを最大化できるためです。

◆3 参加者の属性診断
 「属性診断」を受けられます。自分がどの程度のレベルの物件を建てられるか、または控えるべきかの行動基準を明確に把握することができるのがメリットです。所要時間はたった5分。「年収」「勤続年数」などの必要項目を記入した後に、結果を点数化します。

◆4 最新の融資事情
 融資を受けられないと投資ができないので、融資事情を把握しておくことは重要です。ここでは、銀行の融資姿勢には主に2通りのパターンが存在することが紹介されました。ひとつは投資案件の「収益性」を重視する銀行、もうひとつは「担保評価」を重視する銀行です。その他、金融機関が簡単に資金調達に応じてくれない理由や、返済金利の高低がどれだけ建築後の返済計画を左右するか、などが解説されました。

◆5 現地視察会(バスツアー)
セミナーに参加した25人のうち、約3分の1が、現地視察会に参加しました。ということは、残りの3分の2の方はセミナーだけを聞いて去ってしまったということです。各自事情があるのかもしれませんが、余りにももったいないと思っています。

 現地視察会はメリットの塊です。セミナーや資料だけでは得られない情報を得ることができるからです。

私が実感したメリットは下記の通りです。

・セミナーで聞いた印象と現場で見た印象のズレをすり合わせることができる。 ・周辺物件を見ることができる。 ・歩きながらスタッフの本音を聞ける。 ・投資家の仲間をつくり、情報交換ができる。  当日の視察会では、フェイスネットワーク社が建てた城南3区の賃貸マンション12棟分を、バスを使いながら見学します。

 この12棟分を見学するとわかるのですが、どの物件もデザインに凝っており、そして同じデザインがひとつとてなく、スタイリッシュな建物を意識されています。資料で物件を見ると、それが当たり前のように感じられますが、現地では周辺物件と見比べられる分、より引き立てられるのでしょう。

それを実感できれば、「これだけ綺麗で格好良ければ、内見者は感動するだろうな」「これはいまいちだから苦戦するだろう」などがわかるようになります。実際に、大通りに面した「GranDuo世田谷Ⅶ」(RC造6階建て)には、エントランス前に大きな樹木と物件情報(空室の)看板が立てかけてあるのですが、そこを通りすがった若手カップルがピタッと立ち止り、「ここ格好いいね」と言いながら、物件情報看板をスマートフォンで撮影していました。自分らの引っ越し先の候補にして、近いうちに内見を申し込もうと思ったのでしょう。現地視察会に参加すれば、そんな場面に出くわすこともできます。

 また、同志(参加者)に話しかけてみると思わぬ情報を聞けることもあります。

 例えば、エントランス前でスタッフの説明を聞いているときに、建物から少し離れた場所で、物件全体をなんとなく眺めている参加者がいることがあります。彼らにその理由を問いかけてみると、「周辺物件がどれだけ手強いかを知りたくて、周りの建物にも意識を向けている」(40代・投資家)とのことでした。これもセミナーだけでは知りえない情報であり、いつかライバルになるかもしれない他の参加者の視点も、こういう場所で習得することができます。

 また、その場で些細な疑問すべてを解消できるのも視察会の醍醐味です。設計士の社員さんに積極的に質問を投げかけていたのが、地主の女性でした。

例えば…「フェイスさんの建物の近くに、私が同じようなものを建てたら競合してしまう?」
⇒「むしろ需要のほうが大きいです。新築のほうに移った入居者もいたほどです」

「エントランスが半地下から始まるのは何故?」
⇒「10mくらい下にさげて、4階建てにしたほうが容積を一杯にできて利回りが上がります。うちの物件はそういうものが多いんです」

「(GranDuo中目黒の)1階の保育園は本当に需要あるの?」
⇒「城南エリアは社会進出した女性が比較的多いエリアで、駅から徒歩5分圏内であれば需要を見込めます。保育園の補助金が出るかどうかは、事前の店舗計画に左右されます。20年スパンで計画を立てます」

このような具合で、浮かんだ疑問をスバスバ問いかけることができます。

ちなみに12棟の中で一番反応がよかったのは、「GranDuo世田谷Ⅵ」という建物でした。約30坪の狭小地に、5階建て(全10戸)のマンションが建った点に意外性を感じたようでした。

極めつけは融資付けの話。設計士の社員が「横浜銀行の借入金利は4.67%でしたが、ここの地主さんが自分の別の土地も担保評価に入れてもらったことで、借入金利を0.38%まで下げることができました」。(一同、唸り声…)

 ここには書ききれないほど、視察会では様々な情報を取り入れることができます。ぜひ一度、「足を使った情報収集」を心がけてみるといいでしょう。

5.セミナーで学んだこと

セミナーで学んだこと
株式会社フェイスネットワーク主催セミナー「2000人以上の面談で導き出した本当の不動産投資法!」で学んだことは、以下のふたつです。

■投資エリアの選定は成否を左右
 人口減が叫ばれる昨今において、転入する若年層の数が安定的に推移するエリアを見定めるという発想そのものが勉強になりました。投資家の中には「駅近であれば(空室は)埋まる!」と楽観視する人もいると聞きます。毎年転出超過となる地方都市はザラにあるので、長期戦といわれる賃貸経営で勝ち残るには、こうした「勝つ戦略」を絞り込むことが大切です。

■買う気がなくても「属性診断」は受けるべき
 前述の通り、属性診断を受けるということは、今後の自分の投資基準を確立する意味でも重要です。銀行から受けらえる融資額は、本人のスペックに相当左右されるため、「数億円単位のマンションを建てたい」と思っていても、手に届くのは「10世帯規模の小中規模アパート」ということがわかります。理想に手を伸ばす前に、“理想と現実の距離”を把握することから始めてみては如何でしょうか。

■現地視察会には疲れていても参加するべき
 理屈だけでは中々伝わらない感覚的なとこを学ぶことができ、納得できないような些細な質問、ひっかかる疑問を近くのスタッフもできます。他の投資家の視点を学ぶこともできます。

 フェイスネットワーク社のセミナー&現地視察会は定期開催されています。興味のある方は、下記サイトから一度参加されてみては如何でしょうか。
川端 彰

ライター川端 彰

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