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リフォームコストを効果的に削減する方法【現役サラリーマン大家が語る!Vol.29】

112 views 2017.6.28
リフォームコストを効果的に削減する方法【現役サラリーマン大家が語る!Vol.29】
賃貸経営を続ける限りは必ず空室が発生します。
空室が発生すると必ずしなければならない作業の中にリフォームがあります。

しかし、リフォーム業者に参入するには特段資格は必要なく、参入障壁が低いことから業者によってクオリティに差がありますし、仲介手数料のように法律で決められている価格がないので、価格も業者によってまちまちです。

そこで大家に求められるのが、いかにして低コストで高パフォーマンスのリフォームをしてもらうかという交渉術です。本日はリフォームコスト削減の方法について実例も交えながらお話したいと思います。
目次

1.複数のリフォーム業者から見積もりをとる

2.受け身型ではなく提案型の見積書に変える

1.複数のリフォーム業者から見積もりをとる

複数のリフォーム業者から見積もりをとる
まずは、複数のリフォーム業者から見積もりをとることです。
これを行うことによって、大体の相場観が分かります。

例えば、私が直近で行ったリフォームの部屋は、50㎡超の2LDKの物件でした。
この部屋は入居者が10年程度住んでいたということもあり、室内が汚かったのですが、5社からリフォームに見積もりをとったところ、金額の範囲としては35万円~55万円でした。

このように、複数のリフォーム業者から見積もりをとると大体のコスト範囲が分かります。
さすがにどんなに安い業者と高い業者から見積もりをとったとしても、2社間の費用が2倍以上開くというのは今のところ見たことがありません。

これに加えて、作業別の大体の単価が分かります。
例えばよく皆さんが聞く壁紙の張り替え。これも業者によって単価が異なります。

しかし、こういった面積×単価で工事単価を出しているものでご注意いただきたいのが、面積表示も業者に異なっているという点です。従って、以下のようなことが起こる可能性もなきにしもあらずなのです。

・A社 張り替え面積:40㎡、1㎡あたり張り替え単価:900円
⇒36,000円のコスト

・B社 張り替え面積:30㎡、1㎡あたり張り替え単価:1,000円
⇒30,000円のコスト

単価はB社の方が高いですが、A社の方が測定面積が広いので、結果的にはA社の方がトータル費用が高くなってしまっています。

複数のリフォーム業者に見積もりをとることを繰り返していくと、そもそものリフォームに対するコスト感覚が累積していくため、価格交渉力がついてきます。

業者も最初からギリギリの価格は提示してこないはずです。
多少値切られると思って高めに見積もりを出している業者もあると思いますので、相場感覚を養うとその後の長い賃貸経営を考えると損をすることはないと思います。

従って、まずは数で勝負してみましょう。
見積もりをとるのは無料です。
そして、彼らリフォーム業者もオーナーが複数の業者から見積もりをとっていることぐらいは分かっていると思いますので、仮に検討の結果断ったとしても「またお願いします」で終わると思います。

2.受け身型ではなく提案型の見積書に変える

そして、複数の業者から見積もりをとってからが勝負です。

私の周りの大家の方でも複数の業者から見積もりをとることをしている方は多くいます。リフォーム費用ではなくても、通常何か新しいことを外部に委託する時は、大家だけでなく多くの企業体がそうしていることかと思います。従って、複数の業者から見積もりをとること自体は至って普通の行為です。

しかし、その後に業者にどのようにリフォームを依頼するのかが重要なのです。

通常であれば、複数の見積書の中から一番コストパフォーマンスが高い見積もりを出してきた業者に電話をかけて依頼を行うという大家の方が多いかと思います。

しかし、全ての面において完璧な見積もり書というのはほとんどありません。

壁紙張り替え、ふすま張り替え、畳交換、ルームクリーニング、ウォシュレット取替等々、リフォーム工事の項目は多くあります。

例えばA社とB社が以下のような見積もりを出してきたとしましょう。

A社(合計¥265,000)
壁紙張り替え ¥50,000
ふすま張り替え ¥25,000
畳交換 ¥30,000
ルームクリーニング ¥60,000
ウォシュレット取替 ¥100,000

B社(合計¥280,000)
壁紙張り替え ¥70,000
ふすま張り替え ¥50,000
畳交換 ¥40,000
ルームクリーニング ¥70,000
ウォシュレット取替 ¥50,000

合計金額ではA社の方が安く、工事内容もB社と大差ないことからA社に¥265,000でリフォームをお願いする方が多いのではないでしょうか?

しかし、もう少しコストを下げられると思いませんか?
A社とB社を比べて、唯一A社の方が高い工事はウォシュレット取替費用です。
仮に、A社で¥100,000する費用をB社の¥50,000までコスト削減することができたらリフォームコストが更に¥50,000減少します。

従って、自分のノートに手書きする形でも、エクセルで作成する形でも構わないので、複数の業者の良いところを総結集した見積もり書を自分で作成するのです。その作成した見積書を業者に見せて、これで出来るか出来ないかという交渉をしていく方が交渉としてはやりやすいです。

何もないところから、工事単価ごとに¥10,000減らしてもらうなど、漠然とした方法ではなく、実際に違う業者からその価格で出来ると言われているので、御社でも出来るのではないでしょうか?という流れで交渉を進めていくと上手くいきやすいです。

次回リフォームをする機会がありましたら、是非お試しください。 手間はかかりますが、コストを削減できる可能性は高くなると思います。
中林 準

ライター中林 準

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