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賃貸中の物件を実需の価格で売却する方法【現役サラリーマン大家が語る!Vol.31】

84 views 2017.7.12
賃貸中の物件を実需の価格で売却する方法【現役サラリーマン大家が語る!Vol.31】
不動産価格が高騰している昨今、所有物件を売却して売却益を得ようと考える方も相当数いるかと思います。私も現在所有している物件の一部を資産整理の一環として売却しようとしているところですが、不動産の売却方法として大きく2つの種類があることをご存知でしょうか?

本日はその売却方法の種類及び賃貸中の物件をより有利な条件で売却できる方法の1つをお伝えしたいと思います。
目次

1.投資用物件としての売却

2.居住用物件(実需物件)としての売却

3.賃貸中の物件を実需物件として売却するには?

1.投資用物件としての売却

まずは投資用物件として売却する方法です。

それをお伝えする前にそもそもの考え方をお伝えしておきたいのですが、自分が物件を売却しようと思った時、どんな方がどんな視点で購入するかというのを買主の立場になって考えてみて下さい。

例えば、投資用物件として購入する場合、皆さんはどういった視点で購入を検討されますか?

この記事を見ていただいているということは、不動産投資に興味があるということだと思いますので、ある程度のチェックポイントはお分かりだと思います。

投資用物件として売却する場合、まず最初にその物件の利回りを見られます。そして、投資ローンを利用して購入する方がほとんどだと思いますので、築年数も重要です。築年数が古いということは、それだけ銀行からの融資期間が短くなることになるためです。

従って、投資用物件として購入し投資用物件として売却する場合、もしくは、当初は居住物件として購入したけど売却する際は投資用物件としての売却に切り替えた場合は、利回りは近隣類似物件と比べて妥当か?投資ローンを利用してキャッシュフローが多くなる融資条件が出るような物件か?というのを考えて売却価格を決めるべきです。

良く聞くのが、利回りを高く見せるために、フリーレント等のキャンペーンを使って家賃を高く取れる入居者を入居させ、売りに出すという手法です。成功すれば表面利回りが上がる為、より高い価格で売れるようになります。

2.居住用物件(実需物件)としての売却

居住用物件(実需物件)としての売却
もう1つの方法は居住用物件(実需物件)として売却する手法です。

不動産投資をしていても自分が住む物件を、住宅ローンを組んで購入されている方もいらっしゃるかと思います。その際に考えるポイントというのは、投資用物件を購入する時とは異なるはずです。

まず、投資用物件として違って利回りで判断することというのはほぼないと思います。
自分が住みたいエリアに自分が納得できる価格で住めれば良いという方が多いかと思います。とはいっても、近隣類似物件との価格比較はすると思いますので、ある程度の価格帯はあると思いますが。

そして、投資用物件と大きく異なるのが住宅ローンを利用して購入する方が多いということです。

住宅ローンと投資用ローンで異なる点は、まず一般的に住宅ローン金利の方が投資用ローン金利よりも低いということ。そして、住宅ローンは例え物件の築年数がある程度古かったとしても借入をする方の属性や年齢に問題がなければ、35年の融資期間で借入が出来るということです。これは本当に大きな違いです。

従って、投資用物件としては売却が難しい立地が良い築古物件が居住用物件としては簡単に売却が出来てしまうなんてこともあります。

ただし、住宅ローンを利用できるのはあくまで自分が住む物件に対してです。従って、ある程度年収がある方が都内ワンルームを購入する時、一棟ものを購入する時等には自分で住まないことが明らかなので住宅ローンの審査が下りないことがほとんどです。

よくある投資法は、50㎡超のファミリーで住めるマンションや一軒家を投資用物件として購入し、売却する時は居住用物件として売却する方法です。この方法で利益を得ている方もいらっしゃいます。

3.賃貸中の物件を実需物件として売却するには?

実際に物件査定をすると、都内のある程度の立地でファミリーで住める物件は実需として売却する方が価格が高くつくケースがほとんどです。

そこで、ファミリータイプの物件を所有している方は出来れば実需物件として売却したいと考えるのが通常ですが、売却したいと思った時に入居者がいるケースがあります。まさに現在、私が売却しようと考えている物件もそうなのです。

通常、賃貸中の物件はオーナーチェンジ物件として、利回りで購入の検討がなされる投資用物件として見られてしまいます。

しかし、賃貸中の物件でも実需物件の価格で売却できる可能性のある方法があります。
それが、入居中の入居者に物件の購入をすすめてみるという方法です。

現在、住宅ローンの金利が低金利ということで、大体のケースで現在支払っている家賃より購入した方が月々のキャッシュフローが少なくなります。この部分をウリにして入居者に購入の検討をしてもらうということです。

すぐに退去が見込まれる年収が高い若夫婦や年齢がかなり高齢な方は厳しいかもしれませんが、30代~40代の夫婦のみ、転勤のない会社で小さい子供がいるファミリー等々、条件が合えば購入してもらえる可能性はありますし、実際にそれで売却できるケースも結構あると仲介会社からもお聞きしております。

もし現在所有物件でトライできるようでしたら是非お試し下さい。
中林 準

ライター中林 準

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