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海外駐在時に賃貸経営をする場合の注意点【現役サラリーマン大家が語る!Vol.32】

74 views 2017.7.25
海外駐在時に賃貸経営をする場合の注意点【現役サラリーマン大家が語る!Vol.32】
2013年~2014年までの2年間海外駐在をしていた私ですが、海外赴任する前は不動産の管理について非常に不安を感じていました。それは当時まだ不動産投資を始めてから1年しかたっていなかったことに加え、そんなに頻繁に日本に帰国することが出来ないことが分かっていたためです。

しかし、結果的には2年間問題なく運営することが出来ました。

本日は海外駐在時に賃貸経営をするにあたって私なりに感じた注意すべきポイントについてお伝えしたいと思います。一部は日本国内の遠隔地から賃貸経営をするケースにも言えることですので適宜ご参照下さい。
目次

1.自分で出来ることはほぼないという認識を持つ

2.赴任前に各エリアの不動産屋には必ず挨拶をする

3.納税管理人の設定をする

1.自分で出来ることはほぼないという認識を持つ

海外赴任する前も今もそうですが、私は自分でできる入居者募集、リフォームの手配、各種トラブル対応等々、他人に任せる必要がない業務は出来る限り自分で行うようにしています。

それは、まだ全てを自動化して大きな利益を得られるほどの規模まで拡大出来ていないため、費用を最小限にする必要性があること、また、自分自身に賃貸管理のノウハウを蓄積したいという目的があってのことです。

しかし、海外赴任した後もこういったスタイルで臨むとかなり苦労します。
まず、電話対応をすることが出来ません。

入居者から苦情やクレームが来たとき、解約通知が来るとき、新しい入居者が決まった時等々、不動産屋から連絡が入ることは多くあります。しかし、不動産屋としては国際電話をしてまでオーナーに連絡してこない方が多いのです。不動産屋としてはそれでコストが増えてしまうので。

また、リフォームの見積もりに関しても、自分から国際電話をかけてリフォーム業者に逐次連絡をとるとコストがかなりかかります。従って、海外赴任すると自分で出来ることはほぼないという認識は強く持ってください。

そういった認識を持つと、どうすれば自分がいなくても運営が問題なく出来るのか?ということについて真剣に考えるようになります。それまで日本滞在時に賃貸経営が上手くいっていたからと言って過信をしてはいけません。やはり、国が変わると自分が出来ることというのは激減します。

私がおすすめしているのは海外赴任前に懇意にしている不動産業者の方にお願いをして、自分の海外駐在時の代理人的存在になってもらうという方法です。

私の場合は、懇意にしている賃貸管理を主にやっている業者の方に無料でやっていただきました。その方には、リフォームの見積もり、各種トラブル対応、入居者募集等、基本的に全ての事について対応いただきました。

そのおかげで、2年間で空室を4回経験したにもかかわらず、全て2か月以内で空室が埋まりました。これは代理人の方がいたからこそです。自分が海外から電話で対応していた場合は、もう少し時間がかかったのではないかと思っています。

2.赴任前に各エリアの不動産屋には必ず挨拶をする

赴任前に各エリアの不動産屋には必ず挨拶をする
しかし、代理人の方であっても、全てのエリアについて効率的な入居者募集が出来るわけではありません。

そのエリアにはそのエリアに特化した賃貸管理会社があり、基本的にはその方々へお願いした方が入居者は早く決まります。

実際にあった例ですが、江戸川区の所有物件が海外赴任時に空室になりました。
そこでリフォームの手配、レインズへの掲載をその代理人の方にやっていただいたのですが、1か月半たってもほぼ反響がありませんでした。

家賃は相場の家賃で設定しており、かつ、リフォームもしっかり行っていました。
それにも拘らず、内見すらない状況が続きました。

そこで、海外赴任前に訪問したそのエリアの賃貸管理会社の名刺を持ってきていたことを思い出し、3社に国際電話で入居者募集のお願いをしました。

そしたらなんと2週間たらずで入居者が決まったのです。
その時はやはり、地場の不動産屋に任せるのが一番だと痛感しました。
海外赴任前にしっかり顔を合わせて名刺交換をしておいて本当に良かったと実感しました。

皆さんも、いくら日本に代理人の方を置いているとはいえ、その方の管轄エリアではない入居者募集に関しては限界があります。リスクヘッジの為にも地場の不動産屋には顔を売っておくこと、名刺交換をしておくことをおすすめします。

3.納税管理人の設定をする

海外赴任していても、家賃収入は発生しているため、確定申告をしなければなりません。
また、毎年届く固定資産税・都市計画税の納税通知書は海外へ送付依頼することはもちろんできないので、どなたかに代理で受け取っていただく必要があります。

国税庁のHPでは、海外赴任時に日本の不動産所得の税務申告や納税通知書の受取を行う納税管理人を選任する必要があるという記載があります。

従って、この納税管理人の選任はしなければいけないことです。

私の場合は、毎年確定申告書作成代行のみお願いしていた税理士の方がおりましたので、その方に無料で納税管理人を引き受けていただきました。

上記3つ以外にも、固定資産税・都市計画税の口座引き落としの設定、海外から銀行間の送金を可能にするためのネットバンキングの設定等、自動化できることは自動化して、遠隔地から操作できるものは遠隔操作できるように設定をしました。

この2年間を通じて感じたことは、海外赴任に関しても事前の準備がかなり重要だということです。逆に言えば、事前の準備をしっかりして海外赴任すればそれほど慌てることなく運営は出来るかと思いますので、海外赴任の機会がある方は参考にして下さい。
中林 準

ライター中林 準

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