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民泊新法成立!民泊経営に素人が参入できるのか?

109 views 2017.8.3
民泊新法成立!民泊経営に素人が参入できるのか?
2016年から民泊の規制が緩和されると話題に上っていた「民泊新法」が、ついに2017年6月9日に成立しました。正式名称は「住宅宿泊事業法」です。この記事ではわかりやすく民泊新法の呼称を使用して、民泊経営に素人が参入できるのかを考えてみたいと思います。
目次

1.住居専用地域でも可能になった民泊

2.素人や初心者が注目すべきは「家主居住型(ホームステイ型)」

3.長期出張などで空いたスペースを貸し出す時は?

4.年間180日の制限に注意

5.ハードルの低さゆえに住環境に対する懸念も

1.住居専用地域でも可能になった民泊

今回の民泊新法で、民泊を運営可能な用途地域が拡大されました。具体的には、「住居専用地域」での民泊運営が可能になったのです。
これが、素人でも民泊経営に参入できる可能性が高い、理由のひとつといえます。
そもそも、民泊新法は「ビジネス的な要素」をできるだけ取り除く方向で成立した法律といえるのです。
通常の住宅と旅館業がカバーする施設の中間を埋める形で、民泊を位置づけようとしています。

2.素人や初心者が注目すべきは「家主居住型(ホームステイ型)」

今回成立した民泊新法では、民泊の形態を大きく「家主居住型(ホームステイ型)」と、家主不在型「(ホスト不在型)」に分類しています。
この2つのうち、素人が注目すべきは「家主居住型」といえるでしょう。家主居住型は住民票がある住居に住みながら、空き部屋を観光客などに貸し出す方式と考えてください。
なぜこの家主居住型がおすすめかというと、「住宅宿泊管理業者」に管理を委託する必要がないからです。
家主不在型の民泊は「住宅宿泊管理業者」に管理を委託することが必須です。
したがって、まずは自分と家族だけで民泊を運営してみたいという方ならば、家主居住型のほうが敷居は低いでしょう。
ちなみに、「離れ」を貸し出す場合は、どちらに該当するのでしょうか。これは離れと母屋との距離や、周辺の環境などに左右されます。
原則としては家主不在型に該当するのですが、例外規定があるのです。
民泊新法では、ホストが生活の拠点としている住宅と、貸し出すための住宅との距離やその他の事情などを勘案して、委託の必要が無ければ「家主居住型」と同様に管理委託者への委託義務がなくなるとしています。
不動産投資の一環として、普段使用していない離れを民泊として貸し出したいという場合には、こういった事情なども都道府県知事に届け出る必要があることを覚えておいてください。

3.長期出張などで空いたスペースを貸し出す時は?

長期出張などで空いたスペースを貸し出す時は?
長期出張など家自体が空いてしまうとき、これを民泊として貸し出すことも可能です。
ただし、この場合は利用者が宿泊する時点において住居がホスト不在となるため、「家主不在型」として住宅民泊管理業者への委託が必須となります。
自分が不在の間に管理業者が実際の業務を行ってくれると考えれば、賃貸経営に似た形態といえそうですね。

4.年間180日の制限に注意

民泊新法の内容で話題となっているものに、「年間180日の制限」があります。この180日の制限が非常に重要で、これをオーバーすると民泊新法が適用される「住宅」としてではなく、旅館業法の管理下に足を踏み入れてしまうことになりかねません。
つまり住宅を貸し出す民泊である以上、半年以下という制限はマストなのです。
出張で不在の家や離れを貸し出す時、180日の制限をオーバーしないよう調節する必要がありますね。

5.ハードルの低さゆえに住環境に対する懸念も

ここまでの内容から、素人でも十分に民泊経営が可能だと感じる方は多いでしょう。それもそのはずで、いわゆる「業者」よりも、一般の住宅を活用しようという意図がある法律だからです。
しかし、このハードルの低さが、さまざまな懸念を生み出していることも事実です。

例えばある日、隣人が突然民泊を始めたとしましょう。立地の良さから評判となり、連日のように見知らぬ外国人が出入りするようになります。
また、部屋でパーティーを開催したり、花火やバーベキューをしたりと、日本の常識から離れた行為が目立つようになったら、周囲の人々はどう感じるでしょうか。
民泊経営は軌道にのっても、住環境の悪化が不動産の価値を下げてしまうことにもなりかねません。 こういった事態を懸念して、自治体によっては「上乗せ条例」で民泊経営に厳しい規制をかけてくることも想定されます。

民泊新法によって、民泊経営自体は素人でも十分に開始できるようになったといえるでしょう。立地や交通アクセスが評価されれば、観光客の常宿として利用されることも夢ではありません。
しかし、年間日数の管理や周囲に対する配慮、不動産自体の価値下落リスクを考えれば、かなり慎重に検討する必要がありそうです。
民泊は手軽に始められるが、継続にはリスクが付きまとう、と言えるのかもしれませんね。
ゴンロク

ライターゴンロク

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